3년차 투자자의 임보에 가설검증하는 법(ft. 임보장표 공개)[포카라]

안녕하세요

될때까지 도전하는 워킹맘 투자자

포카라입니다.

요즘 임보에 자신만의 가설을 세우고

검증하는 과정을 넣으시는

분들이 많으시더라구요.

저 역시 임보에 가설검증 페이지를

꼭 넣으려고 하는데요

그 이유는,

1. 그 지역에 대해 나만의 인사이트를 가질 수 있고.

2. 더 깊이있게 고민해볼 수 있으며

3. 가설검증 결과를 토대로 튜터님께 질문하여

생각과 결론을 점검할 수 있기 때문입니다.

(매물문의 작성 시 질문해 볼 수 있습니다.)

개인적으로 가설검증을 해보면서

중소도시 투자 기준을 세울 수 있었고

전세가 하락을 예상해보고

역전세를 대비해볼 수 있었습니다.

하지만 초보시절에는

어떻게 가설을 세우고

검증해야할지 막막했던 것 같아요.

제가 가설을 어떤 식으로 세우고

검증해나가는지 참고하셔서

임보작성하는데 도움이 되셨으면 좋겠어요.

#1. 지역에 대한 궁금증을 정리한다.

가장 먼저 할 일을 임장지에 대한

궁금증을 갖는 것입니다.

이것도 쉽지는 않죠 ㅎㅎㅎ

저는 이럴 때 궁금한 점이 떠오르더라구요.

1. 지도를 유심히 들여다 볼 때

2. 강의에서 들은 내용을 점검하고 싶을 때

3. 전임, 매임을 하면서 단지 선호도를 파악할 때

한번 같이 해볼까요?

위 지도는 제가 그린

천안 서북구 입지지도입니다.

지도를 자세히 들여다보니

천안에는 1호선 지하철이 지나더라구요.

이 지하철을 보면서

이런 궁금증이 들었어요.

두번째로 강의에서 항상

중소도시는 연식이 가장 중요해요.

라고 말씀을 많이 하시잖아요.

그래서 궁금해졌어요.

세번째로 매임을 하는데

중소도시는 연식이 중요하다고 생각했는데

구불당 단지 사장님들이

학군지 부심이 엄청나더라구요.

그때 이런 궁금증이 들었어요.

저는 이런 궁금증들이 생길 때마다

임보 첫 페이지에 정리해둬요.

안 그러면 금방 까먹거든요.

간단한 페이지이지만 PPT장표를 아래에

첨부해드리니 필요하신 분은 활용하셔요.

그럼 이런 궁금증을 어떻게

검증해볼 수 있을까요?

#2. 변수를 통제하여 단지를 선정하고

과거 흐름을 비교한다.

가설을 검증하기 위해서는

단지 선정이 가장 중요하더라구요.

이 부분을 같이 검증해볼게요.

저는 천안의 역세권이 의미있는지

알아보기 위해서

총 3개의 단지를 선정했습니다.

먼저,

1번 단지: 한성필하우스(04y, 832^) 두정역 초역세권

2번 단지: 계룡리슈빌(04y, 386^) 비역세권

연식이 같은 두 단지를 비교했을 때

한성필하우스가 더 비싸다면

역세권이 의미가 있다고 예상했습니다.

두 단지의 매매/전세 과거 흐름을 비교해보니

두정역 초역세권인 한성필하우스가

매매가도 항상 더 높고

전세가도 두배 이상 상승하더라구요.

그래서 저는 천안에서

역세권이 의미있다. 라는 결론을 내렸어요.

더불어 역세권이 연식을 이길만큼

힘이 있을지도 궁금해졌어요.

그래서 다음으로,

1번 단지: 한성필하우스(04y, 832^) 두정역 초역세권

3번 단지: E편한세상두정2차(13y, 848^) 비역세권

3번은 비역세권이긴 하지만

연식이 9년 차이나는 준신축입니다.

(역세권 빼고 주변 환경은 다 비슷합니다.)

여기서도 한성필이 비싸다면

역세권은 정말 힘이 있는 것이고

준신축인 E편한세상두정2차가 비싸다면

역세권보다는 연식이 우위라고 생각했습니다.

한번 비교해볼게요.

비교하기 어려울 정도로

한성필하우스보다 E편한세상두정2차가

높은 시세 흐름을 가져가고 있고

전세가 상승 역시 2배 이상

차이나는 것을 볼 수 있습니다.

이걸 보고 천안에서

역세권보다는 연식이 훨씬 의미있다.

천안에 투자한다면 역세권보다는

연식을 유의미하게 봐야겠다.

라고 결론을 내렸어요.

이렇게 단지 간 비교를 할 때

가장 중요한 것은

변수를 통제하면서

하나씩 비교를 해야합니다.

역세권이 궁금하다면,

역과의 거리만 다르고 연식, 평형, 세대수 등은

고정해야합니다.

변수가 통제되지 않으면

가격에 영향을 미치는 요인이

역세권인지 연식인지 평형인지

알 수 없게 되어 더 혼란스러워지거나

잘못된 결론을 내릴 수 있습니다.

여기서도 변수를 통제하고

단지를 선정했는데요

여기서는 연식이 포인트였기 때문에

입지 가치는 동일하게 통제하고

(좋은 곳끼리 / 안 좋은 곳끼리)

연식만 다르게 해서

단지를 선정했어요.

연식은 약 5년 차이나는 단지들을

(예: 10년차, 15년차, 20년차 등)

선정하고 21년 대세상승장에

얼마나 올랐는지를 확인해봤어요.

15년차나 20년차, 25년차 되는 단지들도

상승장을 만나면 가격이 많이 상승할지

알아야 제가 어느 연식까지 투자할 수 있을지

결정하는데 도움이 될 것 같아서요.

아래는 실제 제가 임보에 넣었던

가설검증 장표입니다.

이 부분은 아래 글에서 자세히 설명해놓았으니

필요하신 분들은 참고하셔도 좋을 것 같아요.

https://weolbu.com/community/1111829?inviteCode=E5673E

#3. 맘카페나 기사를 활용한다.

궁금증에 따라서

가설을 검증할 수 있는 방법도 다릅니다.

이 궁금증을 해결하기 위해서

저는 맘카페를 들여다보았습니다.

맘카페에서

"학군, 불당학원가, 중학교"

등의 키워드로 검색을 하니

지역 엄마들의 다양한 의견을 볼 수 있었는데요

현장의 의견을 모아 한장의 검증 페이지를

만들었습니다.

이렇게 거주민 의견을 모으고 나니

꼭 어느 학교를 가야한다기보다

불당동이 가진 학원가나 인프라를

선호하는구나를 알 수 있었습니다.

여기서 잠깐!!

가설을 세우고 검증할 때

가장 중요한 것은 무엇일까요?

바로 검증으로만 끝나지 않고

나만의 결론이 담겨야 한다는

점입니다.

예를 들어 첫번째 질문이었던

천안에서 역세권이 중요한지 알아봤다면

역세권이 시세에 영향을 미치는지,

연식보다 더 중요한지, 덜 중요한지,

역세권 때문에 거주민들이

그 지역, 그 단지를 선택하는지에 대한

내 생각을 반드시 적어두어야 합니다.

그래야 그게 맞든 틀리든

미래의 나에게 인사이트를 줄 수 있고

언제든 튜터님께 질문을 통해

결론이 맞는지, 틀리다면 어떤 부분을

잘못 생각했는지 알 수 있게 됩니다.

이런 과정이 반복될 때

지역을 날카롭게 볼 수 있는

투자자가 되는 것이라는 생각이 들어요.

가설을 세운다고 말하면

어렵게 느껴지지만

궁금증을 갖는다고 생각하면

충분히 해보실 수 있을 것 같아요.

임장지를 누구보다 가장

잘 아는 투자자가 될 때까지

현장에서 땀방울 흘리시는

월부 동료분들을 응원합니다!!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

*안내: 지역에 관한 궁금증 모아놓은 PPT 장표가 업로드가 안되네요 ㅠㅠ

카페 글을 첨부드립니다. 필요하신 분은 이곳에서

다운 받으실 수 있어요.

https://cafe.naver.com/wecando7/10998332

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