서울 아파트 거래량 증가 그리고 개정세법의 상관관계 살펴보기 

서울 아파트 거래량이 늘어나고 있습니다. 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 올해 상반기 서울 아파트 거래량은 총 1만7980건을 기록하였는데요(6월 14일 현재 계약일 기준), 이는 2021년 상반기 2만5820건 이후 가장 많은 수치입니다. 이 정도라면 올해 6월 말까지 거래량은 2만 건을 넘어설 것으로 보입니다. 

(그림 1) 조선비즈, 202.06.16

주식도 마찬가지지만 부동산 역시 ‘거래량'은 매우 중요합니다. 그만큼 시장이 잘 작동하고 있다는 중요한 지표라서 그렇습니다. 그렇다고 거래량이 많다고 무조건 가격이 오르는 건 아닙니다. 하지만 가격과 무관하게 정상적인 수준의 거래량은 건전한 시장 경제를 위해 반드시 필요하다고 저는 생각하고 있습니다. 

최근 부동산 시장 거래량 증가는 가격 상승으로도 이어지고 있는데요, 특히 서울 25개 구에서 송파구 거래량이 가장 많았다는 점이 눈에 띕니다. 지난 해 하반기 1173건보다 16.8%가 증가한 1370건이 거래되었는데 이는 많은 이들이 선호하는 지역일뿐만 아니라 대단지가 많아서일 것입니다. 지난 하락장에서 상대적으로 다른 지역 대비 빨리 하락하기도 하였지만 반대로 상승도 빠른 모습입니다. 이 모든 것이 정상적인 거래량이 어느 정도 뒷받침된 결과가 아닌가 생각합니다. 

중요한 건 이러한 현상의 ‘이유' 그리고 앞으로 어떻게 할지 ‘대응' 입니다. 최근 거래량이 늘어나고 있는 점에 대해 저는 이렇게 생각합니다. 

첫째, 부동산 규제가 여전한 상황에서 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되었기 때문입니다. 

즉 기존에는 서울 거주자가 같은 지역의 서울 아파트를 매수하려고 하였다면, 이제는 서울 외 거주자 역시 똑같이 서울 아파트를 바라보고 이왕이면 좋은 물건 ‘하나'를 사려는 심리가 강해졌습니다. 특히 내 집 마련을 하시는 분들은, 상대적으로 세금 혹은 부동산 정책에 대해서는 잘은 모를 수 있지만 어찌됐든 다주택이 되면 ‘세금 폭탄'을 맞을 수 있으므로 그냥 좋은 거 하나에 집중하자는 심리가 강할 것입니다. 

둘째, 다주택자들 역시 보유 물건을 정리하고 중심지 하나로 회귀하는 현상이 강해지고 있습니다. 

다주택자들이 가장 부담스러워 하는 건 ‘취득세 중과' 입니다. 최고 13.4%(전용 85초과, 지방세 등 포함시)까지 올라가는 취득세 중과는 10억 아파트를 살 때 무려 1억 3천 만원 정도를 지출해야 하므로 섣불리 부담할 수 없습니다. 게다가 3주택 종부세 중과가 여전히 남아있는 상황에서, 일단 다주택자 양도세 중과로 퇴로를 차단한 후 보유세를 올린다면 그야말로 팔지도 못하고 ‘앉아서 죽는' 그런 상황이 됩니다. 

이에 눈치 빠른 다주택자들은 보유 물건을 매각 혹은 증여 등으로 처분 후 여기에서 나온 자금으로 다시 0 → 1로 가는 경향이 강해지고 있습니다. 여러분이 ‘처음’ 0 → 1로 가시는 내 집 마련자라면 이러한 ‘가짜' 0 → 1로 가는 사람들과 경쟁해야 합니다. 

셋째, 높아진 전세가 역시 주택 매수 심리에 불을 끼얹는 그런 형국입니다. 

저는 작년부터 강의에서 수강생분들에게 계속해서 ‘내년 24년 가을 전세시장에 주목하세요'를 외쳤습니다. 월부에서 진행한 세금 특강에서도 마찬가지입니다. 공급이 부족한 상황에서 매매 가격은 움직이지 않더라도 적어도 전세 가격은 올라갈 것으로 예상하였기 때문입니다. 

실제 올해 초부터 서울 서쪽을 중심으로 전세가격이 올라가기 시작하면서 이를 보고 ‘견물생심'하는 매수자가 늘어났을 것으로 생각합니다. ‘전세가 너무 오르니 차라리 매수하자' 혹은 ‘이 정도 갭이면 하나 사둘까?’하는 심리가 발동한 것이죠(물론 그렇다고 무조건 사면 안 되지만요).

(그림 2) 강의자료 중 일부, 아파트 전세가격증감률, KB부동산

이상의 모든 요소들이 결합되어 현재 서울 아파트 거래량이 늘어나고 있고, 중심지부터 가격이 상승하고 있으며 이러한 ‘온기'는 그 주변으로 점차 퍼질 것으로 보입니다. 

여기에 한 가지 변수는 ‘심리'입니다. 그리고 이 심리를 굉장히 자극할 수 있는 요소는 바로 ‘부동산 정책' 입니다. 그리고 다시 이 부동산 정책에는 대표적으로 공급, 수요 촉진 정책이 있는데 수요 촉진 정책에는 세제 혜택 그리고 대출 규제 완화 등이 있을 것입니다. 

생각해보세요. 부동산은 세 가지만 알면 됩니다. 1)어디살까? 2)대출 포함, 필요 자금은? 3)마지막 팔 때, 세금은? 이 세 가지를 바탕으로 언제, 어디 물건을, 얼마에 사서, 누구에게 팔까를 스스로 답하실 수 있으면 더 이상 필요한 게 없습니다. 

이런 상황에서 오는 7월 개정세법에 대해 정부는 연일 이슈를 쏟아내고 있습니다. 다주택자 종부세 폐지는 물론, 취득세 및 양도세 중과 폐지, 여기에 지난 총선 전에 잠깐 이야기를 하다 만 ‘상속세 개편'까지 꺼내들고 있습니다. 

물론 이 모든 것이 개정될 수는 없을 것입니다. 국회 통과가 필수고 국회 다수당인 현재 야당이니까요. 일부에서는 정국 주도권을 잡기 위한 일종의 ‘쇼잉(보여주기)’이 아니냐는 의견도 있는데 저 역시 동의하는 바입니다. 

어찌됐든, 이런 부분이 부각된다면 사람들의 심리가 조금씩 바뀔 수 있고, 여기에 생각지 못한 호재(금리 조기인하 등)가 나온다면 심리는 더욱 살아나고 거래량은 늘어날 수 있습니다.

따라서 오늘의 결론! 

시장의 중심에 계세요. 실제 거래를 하지 않더라도 최소한 관심 단지 모니터링은 하셔야 합니다. 여기에 사람들 심리에 큰 영향을 줄 수 있는 부동산 정책, 특히 세금 정책에 주목하세요. 최소한 저의 월부 ‘전문가 칼럼’은 구독하시고 이를 잘 체크하셔야겠죠? 계속해서 새로운 소식 전달드리도록 하죠. 감사합니다.   

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