대통령실, “부동산 가격 상승 가팔라. 15일 이전 대책낼 것" 뭐가 나오는 걸까요?

지난 주 대통령실에서는 흥미로운 소식이 하나 나왔습니다. 오는 15일, 광복절 이전에 ‘부동산 대책'을 내놓기로 한 것인데요, 현 정부 들어서는 주로 기존에 있었던 부동산 규제를 완화하던터라, 다소 어색한(?) 그런 느낌마저 들었습니다. 

물론 지난 주말부터 미국 증시는 물론 우리나라를 포함 전세계 증시 상황이 상당히 좋지 않은데요, 국내 부동산 시장은 서울을 중심으로 계속해서 상승세를 보이고 있습니다. 이런 상황에서 부동산 대책이 나온다고 하니 묘한 기분마저 듭니다. 조만간 나올 새로운 소식, 과연 어떤게 있을까요?

(매일경제, 2024.08.04)

가장 최근에 나온 소식 중 하나는 토지거래 허가구역이 확대될 수 있다는 소식입니다(매일경제, 2024.08.04). 토지거래 허가구역은 대규모 개발이 예정되어 있는 삼성, 청담, 잠실 등 지역과 정비사업 투기수요 억제를 위한 목동, 성수 등이 해당 지역입니다. 

그런데 최근 반포를 중심으로 고가주택 상승세가 심상치 않자 해당 지역 역시 토지거래 허가구역으로 지정해야 하지 않느냐는 내용입니다. 이럴 경우 흔히 말하는 ‘갭투자' 수요가 줄어들기에, 실수요자는 보호하면서 어느 정도 시장을 안정시킬 수 있을 것입니다. 
 

하지만 지금까지 부동산 가격이 올랐다는 이유로 토지거래 허가구역을 지정한 전례가 없는만큼, 이에 대해 서울시는 난감해하고 있다는 후문입니다. 

이럴 경우 추가로 생각할 수 있는 것이 바로 ‘조정대상지역 확대' 입니다. 특히 세법에서는 규제지역 중 조정대상지역이 매우 중요한데요, 현재 조정대상지역은 서초, 강남, 송파 그리고 용산구에 한정되어 있는데 그 외 지역 중 최근 부동산 가격이 급등한 지역을 중심으로 추가 조정대상지역으로 지정이 될 수 있습니다. 그렇다면 이렇게 조정대상지역으로 지정이 되면 어떻게 되는 것일까요?

첫째, 해당 주택을 추후 비과세 받을 때 반드시 ‘2년 거주'를 해야 합니다. 

예를 들어, A라는 지역이 ‘24.8월 중 조정대상지역으로 신규 지정이 된다면 해당 지역에 있는 아파트를 지정 이후 취득할 경우 추후 매각시 반드시 2년 거주를 해야 합니다. 만약 A지역이 추후 조정대상지역에서 해제가 된다고 하더라도 그렇습니다. 
 

좋은 예가 ‘서울 강동구' 입니다. 강동구는 과거에도 ‘강남 4구'라고 하여 늘 규제지역으로 묶이던 곳이었습니다. 그러던 것이 지난 ‘23.1.5 0시를 기준으로 조정대상지역에서 해제가 되었는데요, 가령 ‘21년도 중에 강동구에 위치한 아파트를 취득한 경우라면 비록 지금은 강동구가 비조정대상지역이지만 반드시 2년 거주를 해야 양도세 비과세가 가능합니다. 
 

비과세 여부는 양도세 부담에서 상당한 차이가 납니다. 양도차익이 3억만 되더라도 세금은 거의 1억 원에 육박하는데, 이를 다 내느냐 그렇지 않고 전부 감면받느냐는 매우 큰 차이인 것이죠. 

혹시 이런 경우라면 ‘상생임대주택 비과세 특례'를 활용하면 2년 거주를 면제받을 수도 있습니다. 이에 대해서는 충분한 설명이 필요하니 별도 칼럼으로 말씀드리도록 하죠(구독 혹은 팔로우하시면 편하게 보실 수 있어요).
 

둘째, 매각시 ‘양도세 중과' 즉 세금 폭탄을 맞을수도 있습니다. 

지금이야 ‘25.5.9까지 양도세 중과 한시 배제기간이므로 주택이 몇 채든, 그리고 조정대상지역에 있는 주택이든 상관없이 2년 이상만 보유하면 양도세는 일반과세가 가능합니다. 
 

하지만 조정대상지역이 늘어나고 양도세 중과 한시 배제가 종료된다면 그때는 매각 전 매우 조심하셔야 합니다. 가령, 양도차익이 3억 이면 대략 1억 원의 양도세가 나온다고 말씀드렸죠? 조건을 맞춰 비과세가 되면 세금을 한 푼도 내지 않아도 되지만, 일반과세라면 약 1억 원(단독명의 가정), 2주택 중과라면 약 1.6억, 3주택 중과라면 무려 2억 원에 달하는 양도세를 부담해야 할 수 있습니다. 

그렇다고 놀라지는 마세요. 양도세 중과는 매각당시 해당 주택이 조정대상지역에 위치하여야 하고, 세대기준 다주택이어야 하기 때문입니다. 따라서 혹시 8월 대책에 추가로 조정대상지역이 지정이 된다면 이때는 좀 긴장하셔야 합니다. 
 

그리고 그 긴장된 상태를 유지하면서 꼭 하셔야 하는 것이 바로 ‘양도소득세' 공부랍니다. 이에 대해서는 계속해서 월부 칼럼을 통해 알려드리도록 하죠. 

어찌됐든, 현재까지는 정부가 8월 대책을 통해 ‘공급' 중심의 대책을 내놓을 것이라는 의견이 지배적입니다. 부동산 세제 관련해서는 정해진게 없다고 말을 아꼈는데요, 현재의 부동산 시장은 ‘심리'로 인해 살아난 것이라 저는 생각합니다. 수급이 해결되서 오른게 아니라, 여전히 공급은 부족한 상태에서 실수요자 중심의 심리가 아주 많이 회복되었거든요. 
 

그래서 정부 역시 이러한 ‘심리'를 안심시키는데 집중할 것이고, 그렇게 하다보면 대출은 물론 부동산 세제 관련 내용도 나올 것으로 보입니다. 다만 글로벌 증시 상황이 좋지 않으니 참으로 복잡한, 그런 상황입니다. 
 

저 역시 면밀하게 주변 상황을 체크토록 하겠습니다. 다음 칼럼에는 아마도 ‘8월 대책' 관련 내용이 나올 듯 합니다. 너무 쎈 대책이 아니길 바랍니다. 감사합니다. 

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