비과세 받으려다 세금폭탄 터지지 않으려면? 이 3가지를 명심하세요.

전문가칼럼
24.08.20

너무나 당연한 말이겠지만 양도세 ‘비과세'는 가장 좋은 절세전략 중 하나입니다. 거액의 세금을 한 푼도 안 낼 수 있다니, 정말 끝내주죠?

예를 들어 실거주한 집값이 3억 정도 오르면 이때 발생하는 양도세는 대략 1억 원 정도가 됩니다(단독명의 가정). 그런데 이걸 비과세로 매각하면 세금이 아예 하나도 나오지 않게 할 수 있죠(양도가 12억 이하 가정).

비과세 종류는 은근히 많은데요, 가장 대표적인 것은 ‘1세대 1주택 비과세' 입니다. 즉, 세대기준으로 1주택만 보유하고 취득 후 2년 이상 보유(취득당시 조정대상지역이었다면 2년 거주)하면 비과세가 가능합니다. 쉽다고 생각하시죠?

하지만 다음에 나오는 경우는 ‘가짜 1주택’ 입니다. 비과세는 커녕 오히려 세금폭탄에 보유중인 물건을 처분해버렸으니 생각보다 그 데미지가 큽니다. 어떤 경우에 그럴까요?

첫째, ‘위험한 동거' 하지 마세요.

세대분리란 1)주민등록표를 분리하고 2)실제 생계를 달리해야 가능합니다. 즉 외형(주민등록표)과 실질(실제 생계 여부)을 같이해야하는데요, 여전히 ‘주민등록만 분리하면 괜찮아' 하시는 분들이 많습니다.

물론 운이 좋게 넘어가는 경우도 있겠지만 그럴려면 해당 주택을 매각 후 최소 5년이 지나야 합니다. 그 안에는 얼마든지 잡힐 수 있는 거죠.

대표적으로 부모 1주택, 자녀 1주택인데 주민등록만 분리하고 실제로는 같이 산다고 가정을 합시다. 그렇다면 세대기준 주택수는 1주택이 아닌 실제 생계를 함께하는 가족 기준으로 2주택이 되고 당연히 ‘가짜 1주택자'이니 비과세 불가입니다.

어떻게 이걸 잡아낼 수 있냐구요? 여러가지 방법이 있습니다. 관리비, 아파트 단지 주차등록증은 물론 인근 병/의원 진료내역, 신용/교통카드 사용내역 그리고 심한 경우에는 ‘통신기지국 발신내역'을 요청하기도 합니다. 발시내역은 저도 딱 한 번 본적이 있는데요, 그만큼 비과세 혜택이 컸을 때 이걸 요청하더군요. 과세당국도 조심하겠다는거죠?

따라서 매도 전에는 꼭 주민등록표와 실제 생계를 분리하시기 바랍니다.

둘째, ‘애들은 가라' 누구한테? 너희 엄마, 아빠한테!

앞서 주민등록표를 분리하고 실제 떨어져 살아야 한다고 했는데요, 이렇게 하더라도 세대분리가 안 되는 경우가 있습니다. 그건 바로 세법에서 바라보는 ‘세대구성능력'을 갖추지 못한 자들입니다.

우리 세법은 1)혼인, 2)만 30세 이상, 3)일정소득(월 90만원 이상, 근로 및 사업소득 등), 이렇게 세 가지 중 최소 한 가지 이상은 갖춰야 세대구성을 할 수 있는 능력이 있다고 봅니다.

그런데 부모 1주택, 자녀 1주택으로 주민등록표 및 실제 떨어져 살았음에도 그 자녀가 20대 대학생이고 미혼인 상태에 소득이 전혀 없다고 가정합시다. 이 경우 우리 세법은 세대구성능력이 없다고 보고 있으며, 그 결과 다시 부모 세대 구성원으로 간주합니다. 따라서 이 경우는 세대기준 2주택(부모 + 자녀)이 되어 역시 ‘가짜 1주택자'가 되는 것입니다.

이 때는 자녀가 최소 30세가 되거나 혼인을 하거나 아니면 일정소득이 있을 때까지 기다려야 하는데요, 가장 현실적인건 ‘소득'일 것입니다. 급하게 결혼을 시키거나 나이를 조작할 수는 없으니까요. 게다가 부동산은 거액이 들어가는만큼 자금출처 이슈도 중요하니 여러모로 생각해도 자녀이름으로 빨리 소득을 발생시키는 것이 좋습니다.

셋째, ‘작은 집도 다시보자' 사람이 살면 주택입니다!

또 하나 많이 하는 실수는 시골 등 외진 곳에 있는 작은 집입니다. 이때 작은 집이란 규모 및 가격 역시 크지 않은 그런 집을 말합니다.

상담을 하다 보면 “그거 얼마 안 하는 거에요(그러니까 주택수 제외죠?)” 하시는 경우가 많은데요, 절대 그렇지 않습니다.

물론 일부 예외적으로 주택수에서 제외되는게 있긴 하지만 일정 요건을 반드시 갖췄는지를 따져야 하며 그렇지 않고 해당 건물에서 ‘상시 주거용으로 사용중' 이라면 그 건물은 주거용으로 봅니다.

시골에 있는 허름한 집, 상속받았는데 팔지 못하는 집, 그리고 실제 사람이 살고 있는데 전입신고 하지 않은 오피스텔 등이 대표적입니다.

이 경우 해당 주택 역시 주택수에 포함이 되고 그 결과 마찬가지로 ‘가짜 1주택자'를 양산할 수 있으니 매우 조심해야 합니다.

시골 등에 있는 허름한 집은 사람이 살지 않는다면 차라리 철거하는 것이 나을 수 있습니다. 그 경우 주택이 아닌 토지로 보기 때문입니다. 오피스텔은 확실하게 업무용으로 사용하시거나 아니면 먼저 처분하는 것을 권합니다. 임대주택으로 등록하더라도 무조건 주택수 제외는 아니며, 일정 요건을 갖춰야 주택수가 제외되는데 이건 별도 칼럼으로 설명드려보도록 할게요.

이 외에도 ‘가짜 1주택자' 사례는 얼마든지 많습니다. 따라서 여러분도 혹시 이에 해당하는지 잘 살펴보시고 매각 전 꼼꼼히 체크바랍니다. 계획했던 비과세가 틀어지면 세금 폭탄은 물론, 해당 물건을 처분했다는 상실감 역시 크기 때문입니다. 잊지 마세요. 세후수익률이 진짜 수익입니다. 감사합니다.