열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 더운 8월에도 열정으로 2열치열하조 온유]

안녕하세요 온유입니다.

지난주에 비교평가가 투자의 끝판왕, 마지막 관문이라고 생각했는데

투자에 있어 마지막 관문이라는 것은 없나 봅니다.

비교평가를 통해 1등 물건을 뽑고 매수를 했다면 그 다음은 바로

전.세.놓.기 가 있었습니다.

(참나, 투자라는게 정말 쉬운 것이 없군.

투자란 녀석, 까도까도 계속 뭐가 나오는 매력이 있네? 투자 너 혹시 양파야?

아 ,이번 강의 양파링 님이 하셨네?ㅋㅋㅋ)

전세놓기라는 것의 매력을 알아가는 시간.

3강 강의 후기를 시작하겠습니다.

I  전세놓기가 결정하는 것 : 1등 물건

비교평가만이 1등 물건을 결정짓는 것이 아닙니다. 

살 때부터 어떻게 전세를 놓을 수 있는지에 따라 1등 물건이 달라질 수 있습니다.

결국 전세놓기는 매수를 결정하고 나서 생각해 볼 다음 단계 같은 것이 아니라,

매수 결정 시기부터 충분히 고려되어야 하는 매수 결정 단계의 일부분인 것을 알 수 있었습니다.

그리고 이 과정을 거쳐야 비로소 1등 물건이 될 수 있다는 것도.

I  그렇다면, 현재 전세 시장 상황은?

수두권 중심으로 매매가는 상승하였으나,

지방은 상승/보합/하락 등 지역 특징(수급)에 따라 다른 모습을 보이고 있습니다.

전세가 상승은

매매가가 하락/횡보하는 시장에서는 투자자에게 기회 이고

매매가 상승이 있다 하더라도 전세가 상승폭이 더 크다면 전세가율이 상승하므로

결국, 현재 전세 시장은 수도권 지방 관계없이 투자를 준비하는 우리에게

더 좋은 기회를 가져다 줄 것이라는 것.

수도권 좋은 지역 중심의 가파른 매매가 상승으로 인해 

투자 의지가 살짝 꺾일 뻔한 위기도 있었지만,

전세 시장을 잘 활용할 줄 아는 투자자라면 모든 시장에서 투자 기회를 잡을 수 있겠다 라고 다시 마음을 다잡을 수 있었습니다.

I  전세 셋팅 유형과 프로세스를 안다는 것의 의미

집을 사기 전부터 “매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지” 알고 대비할 수 있는 것.

전세 셋팅의 대표적인 3가지 유형(N개월 뒤 매매잔금, 매도자 = 전세입자, 임차인 거주중)을 설명해 주셨는데요

매임할 때 부사님께서 

“여기는 몇 일까지 신축으로 이사갈 예정입니다” → N개월 뒤 매매잔금

“여기는 주인이 전세금 000원으로 계속 살아주신다고 하세요” → 매도자 = 전세입자

“여기는 세입자가 거주 중이라 지금은 집을 보기 어려워요” → 임차인 거주중

이렇게 말씀해 주셨던 게 3가지의 케이스였고, 실제로 매수를 결정하려고 했다면

각각의 경우에 해당하는 프로세스는 무엇인지, 어떤 것들을 대비해야 하는지에 대해 알 수 있었습니다.

I  매수부터 임대까지, 계약 알기

비교펑가, 전세놓기와 마찬가지로 

아직 앞마당도 적고 1호기 투자도 전인 나에게

벌써 계약까지 알아야 하나? 라고 생각하고 있었는지도 모르겠습니다.

하지만 매수결정부터 매매 계약, 임대 계약까지 이 모든 계약을 과정 안에 두고 진행하여야 

진정한 투자 1호기가 완성된다는 것을 새롭게 알 수 있었습니다.

I  전세 가격 설정 : 단지, 생활권, 공급(단,생,공)

1등 전세물건 만들기가 투자에서 왜 중요할까?

적정한 가격으로 1등 물건을 만들어 전세를 빨리 뺀다면, 돈과 시간이 절약 되기 때문.

그렇다면 적정한 가격을 설정하려면?

1단계 : 단지  >  2단계 : 생활권  >  3단계 : 공급

나무에서 숲까지를 보면서 적정한 전세가의 범위를 지정하는 방법을 배웠습니다

(나에게 네이버 부동산, 아실, 부동산지인 정도만 있으면 어디든 갈 수 있어!!! )

I  전세 기간(임대 기간) 설정 : 공급, 수요, 포트폴리오(공,수,포)

임대 기간 설정이 투자에서 왜 중요할까?

임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라지기 때문(투자금 회수지연, 재투자 기회 상실)

임대기간 설정을 위해 봐야 하는 것?

○ 공급 : 물량, 규모, 시기, 상세 위치 등으로 내 전세 물건에 미칠 영향력을 고려할 것

○ 수요 : 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징에 따라 전세입자의 수요를 파악

○ 포트폴리오 : 주택수가 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기를 분산할 것(1~2주택 정도는 상관 X)

임대기간 설정 시에는 전세 놓을 당시의 상황 외에도

전세 만기 도래 시점의 상황도 매우 중요하겠구나 하는 생각이 들었습니다.

(시공간을 초월한 전방위적인 사고가 필요, 

하지만 다행인 것은 무한정은 아니라 주변 지역, 2년 언저리 기간 정도의 한정이라 해볼 법하지 않은가)

 I  임대리스크를 줄이는 법 : 투자원칙 고수, 시간이냐 돈이냐를 지혜롭게 판단

상황을 면밀히 고려하여 적합한 물건을 고르고, 욕심을 부리게 될 경우 지불해야 할 기회비용도 따져보고,

시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크를 방어하며,

좋은 지역을 알기 위해 임장지를 골라다니지 않고 다 보는 것.

그리고 무엇보다 중요한 것은

쌀 때 사는 것, 싸게 사는 것 

그것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 체력이 되는 것이라는 것을 명심하겠습니다.

 I  그리고 잊지 말아야 할 것 : 내가 전세를 놓는 집이 누군가에게 꿈을 이루는 공간이라는 것

비록 몇달 되지는 않았지만, 여러 강의를 듣고 여러 지역을 돌면서

내가 어떻게 배우고 실천하는 것이 나에게 최고의 투자가 될까에만 포커싱 되어 있구나를 깨달았습니다.

부동산 투자 그것은 결국 인.연인 것을,,,

나와 함께 공부하는 투자 동료와의 인연, 

나와 부동산 사장님과의 인연,

나와 임차인과의 인연.

그 중에서 특히 내가 전세를 놓는 ‘우리 집’이 결국 누군가에게는 꿈을 이루고 안전하게 살아가는 발판이라는 것.

이라는 것이 나에게 투자란 무엇인지를 다시 한번 상기할 수 있는 기회가 되었습니다.

앞으로 어떤 마음을 가지고 투자하느냐가 

부자될 우리 모두의 ”부의 그릇“을 키우는 시간이 될 것입니다.

-양파링-

비교평가, 전세 놓기 등등,

투자에 있어 기본기를 잘 하는 투자자는 물론이고

무엇을 담기에도 부족하지 않은 부의 그릇을 가진,

인연을 중시하는 투자자가 되겠습니다!

어느덧 3주차가 지나갑니다.

이번주는 개인적으로 꽤 늦은 휴가를 다녀오기도 하고,

픽스되어 있던 일정들로 강의와 과제가 조금 버겁게 다가 오기도 했습니다

하지만 오늘 비록 조금 부족하더라도

다시 다가올 내일을 기대하며,

그 내일을 오늘로 다시 충실하게 살아내며 

어제보다 더 나은 제가 되는 것에 감사하며 다독여 봅니다.

마지막 주차까지,

그리고 끝나지 않을 투자자로의 긴 레이스의 어느 한 지점에서

우리 모두 파.이.팅