[글쓰기] #64 시세와 친해지는 방법

※ 개인적인 부동산 투자에 대한 생각

1.

투자에 있어서

뭐가 중요할까 생각해 보면

많은 것들이 있겠지만

그중에서도 빼놓을 수 없는 건

시세라고 생각합니다.

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싼 지 비싼지를 판단하기 위해서는

결국 비교라는 것이 필요합니다.

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그리고 비교를 하기 위해서는

비슷한 가격대의 아파트가 필요한데

그런 아파트를 많이 알수록

많이 비교해 볼수록

더 정교해지기 때문입니다.

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그렇기에 시세와 친할수록

비교할 수 있는 아파트들을

쉽게 찾을 수 있다는 장점이 있습니다.

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2.

여기에 시장의 변화를

조금 더 빠르게 느낄 수 있습니다.

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물론 가장 좋은 건 현장으로 나가

부동산 사장님들과 이야기하며

눈과 몸으로 느끼는 것이 베스트겠지만

시세를 계속해서 확인하는 것으로

데이터로 판단하는 것보다

빠르게 체감할 수 있는 것 같습니다.

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이런 큰 장점으로 인해

시세와 친해지고 잘 아는 건

투자자에게 꽤나 중요한 부분이라 생각합니다.

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3.

하지만 한 지역 내에 아파트가

적게는 30개 많게는 100개가 넘어가는데

시세를 다 외운다는 건

솔직히 말해 정말 어려운 일입니다.

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특히나 상승장에서는

아파트 가격이 짧게는 하루,

길게는 일주일마다 변화하는데

지역이 많아질수록 매일같이 뜯어볼 수도 없고

본다 한들 뒤돌아서면 잊어버리니

이게 맞는 건지 제대로 하는 건지

항상 고민이 되는 부분인 것 같습니다.

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조금 더 시세와 친해지기 위해서는

어떤 방법이 있을까요?

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4.

첫 번째로 가격 자체를 외우기보다는

가격대로 기억하는 것이 필요합니다.

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여기 수도권 내 하나의 지역이 있다고 생각해 볼게요.

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수도권이기에 59로 기준을 먼저 잡습니다.

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그 지역 내에서 신축들의 가격을 보니

7억 후반부터 8억 후반정도로 형성되어 있습니다.

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이때 단지 하나하나의 가격을 기억하기보다는

이 지역의 신축 59는 8억대 정도구나라고

먼저 기억을 하는 것이 필요합니다.

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그다음 준신축의 가격을 보니

6억 후반에서 7억 초반이라고 하면

아 준신축은 7억대 전후 정도로 기억하는거죠.

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다음 준구축은 6억대, 구축은 5억대 등등

이런 식으로 가격 자체보다는

해당 범주 내에 들어가는 아파트들의

가격 수준이 어느 정도인지를 보는 게 조금 더 쉽습니다.

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5.

두 번째 방법은 생활권 안에서

기준이 되는 단지를 한두 개 정도 선정하고

그 단지의 가격을 기준으로

다른 아파트의 가격대를 연결하는 방법입니다.

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이때 선정하는 단지에 대한 기준은

이런 기준으로 해야 한다라는 개념보다는

그 지역을 보면서 매물을 보면서 인상 깊거나

특히 기억이 잘 나는 단지라고 생각하면 됩니다.

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물론, 그 단지의 선호도가

생활권 내 중간정도가 된다면 더욱 좋습니다.

(꼭 그렇지 않아도 크게 상관은 없어요)

​

개인적인 기준으로

동안구내에서 예시를 들어보자면

비산 생활권에서는 관악타운,

호계 생활권은 무궁화경남,

관양 생활권은 인덕원삼성,

평촌 생활권은 초원대림이 예시입니다.

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6.

예를 들어 관악타운의 59가 5억대라면

얘보다 선호도가 높은 단지들은

연식차이가 클수록, 역과 가까울수록

가격이 더 비쌀 것입니다.

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이어서 연결해 보면 앞단에 위치한

은하수 벽산은 위치가 더 좋으니 6억대,

위치는 애매하지만

압도적인 브랜드 신축인 평래푸는 8억대가 되겠죠.

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이런 식으로 기준 단지를 정해

다른 단지들의 가격을 연결해서 생각하는 방법입니다.

​

다만 이 방법은 단지의 선호도를

조금 더 디테일하게 아는 것이 필요합니다.

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7.

마지막으로 지역끼리 넓혀서 생각하는 방법입니다.

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지역 내에서만 생각하는 것이 아니라

지역 간을 연결하는 것인데

비슷한 가격 흐름으로 가는

다른 지역의 두 아파트를 기억하는 것이죠.

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주요 업무지구까지의 접근성을 기준으로

지역을 선정하고 그 안에서 단지를 비교해 보면서

비슷하게 가는 단지를 찾습니다.

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예를 들면, 부천-산본-영통 이런 식으로 기준을 잡고

그 안에서 비슷한 선호도를 지닌 단지끼리 붙이는거죠.

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그러면 하나의 단지를 내가 기억하고 있으면

나머지 지역들내 단지들의 가격도 이어지니

연결고리가 생기면서

조금 더 쉽게 다른 지역까지 가격을 기억할 수 있습니다.

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8.

하지만 위의 세 가지 방법보다

시세와 친해지는 가장 중요한 방법은

습관처럼 자주 보는 것입니다.

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어플 알림 설정을 통해 실거래를 살펴보건

네이버 부동산을 통해서 스캐닝을 하건

호갱노노를 통해 평균가격을 보건

결국 보는 것이 중요합니다.

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사실 말처럼 쉽지도 않고

자주 본다고 당장 기억이 오래가는 건 아니지만

그래도 계속 보다 보면

감이라는 조금씩 생기게 되고

그걸 일정 기간 이상 누적하다 보면

보이는 것들이 하나씩 생길테니까요.

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​

9.

그리고 만약 부동산에 대해서

이야기할 사람들이 있다면

그런 사람들에게 내가 오늘 본

시세를 이야기하면서

뇌에 한번 더 새기는 과정을 거치는 것도

좋은 방법이 될 거라 생각합니다.

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자주 보고 말하고 반복해야

결국 시세와 친해집니다.

​

연애를 하는 마음으로

시세를 대해볼까요?



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