안녕하세요.
머릿돌이 될 버린돌입니다.
요즘 1억으로
수도권 투자를 바라보시는
분들이 많은 것 같습니다.
1억 정도의 투자금이 있다면
현실적으로 서울에도 가능할까..?
라는 생각이 드실 텐데요.
실제 현장에서는
서울 부동산 분위기가 어떤지
또, 현실적으로 기회를 잡기 위해
봐야할 2가지를 말씀드리겠습니다.
1. 현재 서울 부동산 분위기
2. 앞으로 봐야할 2가지
출처 입력
현장에서 느낀 서울 부동산 분위기
올해 서울 아파트 매매가격이
전고점을 돌파했다는 건
모두가 아는 사실입니다.
그러나 매매가도 중요하지만
실제 현장에서 또 하나 주목해야 할 것은
바로 전세가 입니다.
올해 전세 물량은 계속해서 급감했고
그로인해 전세가가
상당히 많이 올라왔습니다.
게다가 대출 규제가 나오면서
투자하러 왔다고 하면
90% 이상 이런 반응을 보입니다.
"지금은 투자 안돼요~"
조건부 전세자금대출 규제가 나오면서
다주택자들의 매매가 어려워진 상황입니다.
즉, 앞으로 나올 전세 매물도
당분간은 적을 거란 이야기 입니다.
지금도 별로 없는 전세
정리하자면,
제가 현장에서 느낀 시장은 이렇습니다.
실수요자들은 매물을 거두거나
있어도 대출 규제로 거래가 잘 안된다.
전세 물건은 점점 희귀해지고, 월세로 넘어가고 있다.
그렇기에 내가 서울 투자를 염두한다면
2가지는 꼭 보시길 추천드립니다.
앞으로 서울에서 봐야할 2가지
이런 시점에서 1억이 있다면
앞으로 서울 투자를 할 때
2가지를 염두해서 보시면 좋습니다.
1. 단지 평균 전세가율
현재 가격 수준을 보여주기에
전세가율이 좋은 지표가 됩니다.
전세가율 = 전세가/매매가 x 100
일반적으로 매매, 전세 차이가 좁혀질수록
전세가율이 높아지게 됩니다.
주의할 점은
내가 타겟하는 단지의
평균 전세가율을 참고하시는 게 좋습니다.
좋은 단지일수록
평균 전세가율이 낮은 편이기 때문에
(=매매가가 먼저 달아나는 특징)
현실적으로 80%를 목표로 잡으면
기회를 잡지 못할 수도 있습니다.
이전 소액으로 접근하기 좋았던
단지들의 평균 전세가율은 보통 65% 이상,
최고 전세가율 85% 이상을 보여줬습니다.
(많게는 최대 90% ↑)
그렇기에 서울 전체로 기준을 잡기보단
단지 개별로 보셔야 합니다.
지금도 있습니다. 전고점 대비 -23%
이런 단지들을 트래킹하고
앞으로 비슷한 특징들을 가진 단지들을
찾아보시면 도움이 될 겁니다.
2. 전월세 실거래
서울에서 1억 투자를 준비하기 위해
봐야할 또 한가지는
바로 전월세 실거래 입니다.
위에서도 말했지만 전세가 없고
앞으로 전세 매물이
나오기 어려운 상황이 이어지고 있습니다.
전세 호가가 실제로 올라와서
그것이 진짜 거래가 되는지 봐야합니다.
그리고, 현재 대출 규제 등으로
월세까지 보시는 것이 좋습니다.
서울 역세권 단지
실제로 전세가 오름과 동시에
월세도 계속해서 상승하고 있습니다.
위 단지도 2000/80 정도가 평균 월세값이었다면
현재는 3000/105만원으로
100만원이 넘는 월세로 거래가 됐습니다.
실제 나와있는 호가 매물도
3000/110만원으로 오른 상황입니다.
금리 상승과 더불어
전세대출 규제가 강화되면서
임대 수요 흐름이 월세에서 많이 보이고 있습니다.
내가 소액 1억을 가지고 있다면
이런 매물들이 거래가 되는지 지켜보고
실제 거래가 된다면 기회를 잡을 준비를 해야 합니다.
요즘 서울 부동산이 참 많이 변하고 있습니다.
2023년 초에 전저점을 찍은 시기가
참 좋은 시기였다.. 라고 말하는데요.
기회를 잡은 것의 차이는
계속해서 현장을 보았는가
그리고 가치를 제대로 알고 있었는지가
중요했다고 생각합니다.
저도 함께 서울 투자를 바라보면서
도움이 되셨으면 하는 마음에 글을 적습니다.
모두 투자 화이팅입니다!!!
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