서투기 2주차 강의후기[17기 41조 한계단]

1. 서울 4급지 현재 상황

2주차 강의의 시작은 역시나 

현재 시장에서 조급해 지기 쉬운데 

조급한 마음을 가라앉혀주는 말로 시작했다.

"서울 상급지의 가격이 상승할 때 입지와 연식이 좋은 

4급지의 아파트들의 가격도 함꼐 상승했지만 

아직 매매 가격이 오르지 못한 아파트들도 많이 있습니다"

앞으로 공급물량이 부족하기에 

전세가 상승이 기대되고 소액으로 

투자를 진행 할 수 있는상활이 벌어질 거이라고 한다.

또한 상급지와는 달리 4급지는 전세가가 올라가도 

매매가가 바로 반등으로 이어지지 않는 경우도 있기에 

적은 투자금으로 진행할 수 있다. 단, 

투자금만으로 접근하는 것이 아니라 내가 살 수 있는 아파트 중 

가장가치 있는 아파트를 선택하는 것이 중요하다.

#BM1: 전세가의 시세와 매물 갯수를 꾸준히 트래킹 해나가자

2. 투자를 위해 꼭 알아야 하는 서울 서남권 도시

서남권의 도시로 강서구와 관악구의

투자요소와 전략에 대해 설명해주셨는데 

아직 여기는 내 앞마당은 아니지만 

비교평가시 고려해야 되는 부분에 있어 많은 부분을 

배울 수 있었고 벤치마킹해야될 부분도 많았다. 

 # BM1  : 뉴타운들의 진행사항을 잘 체크하고 이주수요로 인해 전세가격의 향방을 체크해야한다.

# BM2 : 입지는 유사한데 준신축 30평대와 신축 20평대 고려시 장기적으로 유리한 평수를 선택하기 

# BM3 : 80년대 아파트는 용적률 210%이하와 대형평수 위주 구성의 조건을 만족시키는지 살펴보라

3. 실전 비교평가 프로세스

비교평가시전세가율 70% 기준으로 

절대가를 맞춘고, 같은 가격이면 

더 가치 있는 아파트 선정한다

 즉, 우선순위 생활권 먼저 선택하고 

균질성이 떨어지는 투자매물 제외하고 

방2개짜리는 우선순위에서 제외한다.

마자막으로 투자금을 확인한다

 내가 살 수 있는 가장 좋은 아파트 매수하고

여기서 저환수원리는 당연한 

전제조건으로 만족해야 한다.

가치에 우선순위를 두고 투자 우선순위를

 결정하는 연습을 해야 한다.

# BM1 : 우선순위 생활권인지, 전세수요에 제약이 있을만한지를 살피고 투자대상에 제외시킬 건지 판단해보자

4. 서울 투자 더 잘할 수 있는 방법

투자대상 아파트를 선택하면 인근 부동산은 

다 가봐야 한다(장부물건 확인 위해) 

또한 투자 2순위 물건도 당일에 예약해서 가봐야 한다. 

결국 A(1순위매물) B(2순위 물건) C(장부상 싼 물건)까지 

모두 만들어 놓을 수 있도록 세팅해놔야 하고 

3개 매물 모두 동시 협상에 들어가야 한다.

 # BM1  : 협상 대상 물건을 늘려서 협상력 높이자