분당 정자동 파크뷰, 구미동 무지개마을 12단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 17조 쎄이예스]

안녕하세요, 쎄이예스입니다 ㅎㅎ

1주차 강의를 듣고 조에서 다들 분당 무지개마을12단지를 궁금해하시더라구요!

그래서 직접 보러 2주차에 임장지를 분당으로 정해 다녀왔습니다~

▶ 임장 루트

: 서현역, 수내역 상권→정자 파크뷰 APT→정자동 상권→미금역 상권→오리역 상권→무지개마을12단지 APT

분당하면 판교..! 사실 판교부터 다 돌아보고 싶었지만🤓

2시간 이내로 걸으면서 분위기가 다른 동네 몇 군데를 비교하면서 보기에는 

서현역부터 오리역까지 쭉 내려오는 게 딱이더라구요

원래는 무지개마을12단지를 궁금해하셨지만, 하나만 보기엔 아쉽고 ㅎㅎ

비교하기도 어려울 것 같아 아파트 실거래가 전용84 최고가 2순위인 정자파크뷰 아파트도 함께 보고 왔습니다🤗

파크뷰 아파트는 판교 아래 정자동에 위치하고, 무지개마을은 분당 가장 아래쪽 무지개마을 12단지에 위치.

분당구 종사자수는 30만명으로, 종사자수 기준 수도권 7순위.

지도상으로는 정자동이 서울이나 판교와 더 가깝고, 무지개마을이 엄청 멀게 느껴져서 

이동시간도 차이가 날 거라고 생각했는데 

실제로는 파크뷰아파트가 역까지의 거리가 멀어서 무지개마을12단지와 이동시간이 몇 분 차이 안남😯

주위 학교의 학업성취율과 해당 아파트에서 갈 수 있는 중학교.

파크뷰 아파트는 초등학교와 고등학교가 아파트 단지 바로 옆에 있으나 중학교는 멀고,

무지개마을12단지는 초등학교는 근처에 있으나 중고등학교가 주위에 없음.

두 아파트 모두 중학교는 멀리 다녀야 하는데, 배정받을 수 있는 학교는 비슷한 수준.

파크뷰 아파트는 롯데백화점이 가깝고 주요 정자동 주요 상권까지도 걸어서 10분 내외. 무지개마을 12단지는 오리역 상권과 거리가 있고, 근처 홈플러스도 걸어서 가기는 어려움.

성남시 내 공급은 적정 수요에 못미침. 27년도에 수정구 산성역 헤리스톤이 3500세대 정도 들어오지만, 큰 충격은 아닐듯.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

파크뷰 아파트는 사실상 분당구 내 선호동인 정자동의 랜드마크 아파트로 세대수도 2배 많고 연식은 더 좋고 평형도 더 크며, 무지개마을 12단지는 분당구 내 상대적으로 선호도가 떨어지는 구미동의 아파트로 9년 더 구축, 평형도 24평인 아파트라 비교군은 아님.

파크뷰 아파트는 "누가봐도 너무 좋은 아파트, 투자하고(want) 싶은 아파트”

무지개마을12단지 아파트는 “?싶지만 내가 투자해야되는(must) 아파트”

이런 관점에서 랜드마크 아파트와 ?음..하는 아파트를 분석해봄

이 두 가지 아파트를 분석하며 재밌었던 점은 

-둘 다 투자해서 수익을 낼 수 있는 아파트

-파크뷰 아파트는 큰 투자금으로 수익률은 좀 덜하지만 수익이 크고, 무지개마을은 상대적으로 적은 투자금으로 수익률을 크게 가져갈 수 있지만 수익은 상대적으로 적음.(*하지만 같은 투자금으로 무지개마을 12단지를 4개 했다면 수익은 파크뷰 아파트 1채를 넘어섬)

-파크뷰 아파트는 고점에 투자했더라도 현재 수익률이 14%이고, 무지개마을 12단지는 고점에 잘못 투자했다면 지금 수익률이 -43%에 달한다는 점..

▶ 현장 사진

정자동 파크뷰 아파트	구미동 무지개마을 12단지 아파트

파크뷰 아파트는 20년 된 아파트인데도 연식보다 훨씬 좋은 느낌. 들어갈 때부터 지키고 있는 사람(?)이 있고, 아파트 외관이나 보도블럭, 청소상태 등으로 단지관리 잘되어 있다는 느낌을 받음. 조경도 잘 되어있고. 동간간격도 좋았음.

무지개마을 12단지는 90년식, 30년 되어가는 아파트라 오래 됐고, 깨져있는 보도블럭이나 청소 상태 등으로 단지 관리가 좀 안되어있다는 느낌을 받음(재건축할 거라 그런가). 주차도 쉽지 않아 보였고 조경은 나무에 이끼들이 기억나고..동간간격은 괜찮았음.

▶ 투자 결론

정자동 파크뷰 아파트                                                            구미동 무지개마을 12단지

내가 두 아파트 모두 투자금이 그만큼 있다는 가정하에 내려본 투자 결론.

파크뷰 아파트는 투자금이 있다는 가정하에도 전고점을 뚫은 상태이기 때문에 지금은 투자하면 안되는 타이밍이라고 생각이 들고, 절대적인 가격 자체가 매우 크기 때문에 큰 투자금을 들여서 연수익률 15%를 달성하기 위해 10년 뒤에 투자금만큼 올라줄지 확신이 잘 안 서고 그려지지 않음.

무지개마을 아파트는 분당도 날아갔다고 생각했는데 고점 대비 -27%라는 점에 놀랐고, 환경이나 아파트단지 자체가 그냥 그렇더라도 이 아파트가 가진 입지독점성이 있기 때문에 투자금 대비 연수익률 15% 달성할 수 있겠다는 생각이 들었음.