[글쓰기] #94 서울 신축 아파트 가격 수준

※ 투자에 대한 개인적인 생각

1.

사람들은 헌것보다는 새것을 좋아합니다.

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새것이 주는 편리성과 만족감이 가장 크니까요.

그리고 기분이 좋습니다.

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누가 입던 옷을 받아서 입는 것과

새옷을 입었을때의 느낌을 비교해보면 쉽게 알수있죠.

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아파트도 마찬가지입니다.

구축보단 신축에 눈이 가는 것도 같은 이유일거구요.

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그렇기에 사람들이 먼저 눈여겨 보게 됩니다.

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이 말을 일반적으로 수요가 먼저 몰리게 되고

매매로 고민하던 전세로 고민하던

우선해서 본다고 생각해 볼 수 있습니다.

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2.

여기에 한가지를 더해서 생각해보면 좋습니다.

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서울이라는 곳은 집지을 땅이 매우 부족합니다.

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그렇기에 정비사업을 통해 공급을 해야하고

이 정비사업은 시간이 오래 걸리게 됩니다.

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결국 서울이라는 지역을 전체적으로 놓고보면

일부 뉴타운을 제외하고는 신축이 귀해지구요.

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1번과 같이 생각해서 판단해보면

얼죽신이라는 단어가 나오는 것이

자연스럽게 이해가 되는 것 같습니다.

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그렇다면 현재 서울 신축 아파트의 가격은 어떤지

확인해보고 정리하는 것이 필요하겠죠.

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입주 10년차 이내, 저층을 제외하고

입주 가능한 매물 기준 전용 59로 살펴보겠습니다.

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3.

가장 먼저 1군입니다.

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강남 개포동에 위치한 디에이치퍼스티어아이파크의

전용 59의 매매가는 25.5억, 전세가는 10.0억이며

인근 신축들도 25억 전후의 가격을 보이고 있습니다.

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송파로 넘어가보면 대표적으로 헬리오시티가 있고

매매 19.5억에 전세 9억 정도의 가격을 보이고 있습니다.

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거여쪽에 위치한 송파롯데캐슬은 매매 14.5억, 전세 6.2억

e편한세상송파는 매매 13.5억, 전세 6.5억이며

인근에 위치한 나홀로 느낌의 단지로 넓혀서 살펴보면

송파두산위브의 매매는 9.7억, 전세는 6억정도 입니다.

4.

다음 2군으로 넘어와서 양천구부터 살펴볼게요.

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우리가 말하는 양천구의 핵심은 목동이며

학군으로 대표되는 곳입니다.

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하지만 신축들이 위치한 곳은 목동 중심이 아닌

목동 외곽에 위치하고 있어서 다소 아쉬움이 있습니다.

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목동 힐스테이트는 매매 14억, 전세 7.8억이며

래미안목동아델리체는 매매 11.8억, 전세 6.5억

호반써밋목동도 비슷하게 매매 11.3억, 전세 7억

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마지막으로 상대적으로 선호도가 떨어지는 곳에 위치한

목동센트럴아이파크위브는 매매 10억에, 전세 5.5억입니다.

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5.

이어서 마포구와 성동구를 같이 살펴보겠습니다.

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먼저 마포구입니다.

마포프레스티지자이(=마프자)는 매매 16.8억, 전세 9억

마포더클래시도 비슷한 매매 16.3억, 전세 8.2억

마포그랑자이 16.5억, 전세 8.5억의 가격을 보이고 있습니다.

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성동구로 넘어가서 살펴보면

e편한세상옥수파크힐스는 매매 16.9억, 전세 9억

e편한세상금호파크힐스는 매매 15.6억, 전세 8억

왕십리자이 매매 13억, 전세 7억

센트라스 13.5억, 전세 7.8억 / 텐즈힐 매매 15.5억, 전세 8억

(센트라스 가격이 싸보이지만 주복동이라는 점을 고려해서 생각)

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6.

3군으로 넘어와서 강동구의 가격을 살펴보면

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고덕그라시움 매매 14.4, 전세 6.1억

고덕래미안힐스테이트(=고래힐) 매매 14.6억, 전세 6.7억

래미안솔베뉴 매매 13.8억, 전세 6.6억

고덕센트럴아이파크 매매 12.5억, 전세 6.3억

다음은 흑석 뉴타운과 노량진 뉴타운이 있는 동작구입니다.

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흑석대장 아크로리버하임(=아리하) 매매 18.9억, 전세 9.8억

흑석자이 매매 15.5억, 전세 8.2억

상도 대장 e편한세상상도노빌리티 매매 15억, 전세 7.5억

혼자 떨어져있는 상도푸르지오클라베뉴 매매 11.5억, 전세 6억

(푸르지오클라베뉴는 전세낀 매물 밖에 없네요)

비슷하게 경사에 갖힌 사당롯데캐슬골든포레 매매 11.1억, 전세 6.3억

영등포구로 넘어와서 신길뉴타운의 가격을 보면

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래미안에스티움 매매 13억, 전세 7억

보라매SK뷰 매매 13억, 전세 7억

신길센트럴아이파크 매매 11.5억, 전세 6억

더샵파크프레스티지 매매 11억, 전세 6.3억

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+@ e편한세상영등포아델포레 매매 10.5억, 전세 6.5억

7.

이번엔 4군을 살펴보겠습니다.

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동대문구부터 살펴보면

롯데캐슬노블레스 매매 12억, 전세 6.5억

래미안위브 매매 11.5억, 전세 6.5억

답십리파크자이 매매 11.4억, 전세 6.1억

휘경SK뷰 매매 10.4억, 전세 5.7억

동대문더퍼스트데시앙 매매 8.8억, 전세 5.2억

서대문구는 북아현과 가재울 뉴타운을 중심으로 보면

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e편한세상신촌 매매 14.4억, 전세 7.5억

힐스테이트신촌 매매 12.5억, 전세 6억

DMC파크뷰자이 매매 11억, 전세 6.2억

DMC센트럴아이파크 매매 10억, 전세 5.9억

강서구는 마곡 쪽을 중심으로 살펴보면

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마곡13단지 힐스테이트마스터 매매 13억, 전세 6.7억

마곡엠밸리 9단지 매매 12억, 전세 6.7억

마곡엠밸리 11단지 매매 12.4억, 전세 6.5억

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+@ e편한세상염창 매매 12.1억, 전세 8억

길음 뉴타운과 장위 뉴타운이 있는 성북구는

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래미안길음센터피스 매매 11.2억, 전세 6억

롯데캐슬클라시아 매매 11.8억, 전세 6.5억

꿈의숲아이파크 매매 10억, 전세 5억

래미안장위퍼스트하이 매매 9.6억, 전세 4.9억

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+@ 보문파크뷰자이 매매 9.8억, 전세 5.5억

관악구는 신축이 별로 없지만 살펴보면

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e편한세상서울대입구 매매 10.5억, 전세 6.5억

힐스테이트뉴포레 매매 10억, 전세 6.2억

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8.

마지막으로 서울 외곽에 해당하는 5군을 살펴보겠습니다.

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은평구에서 녹번쪽과 수색/증산 뉴타운 쪽 가격은

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녹번역 e편한세상캐슬 매매 10.1억, 전세 6.3억

래미안베라힐즈 매매 10.2억, 전세 6.5억

백련산SK뷰아이파크 매매 9억, 전세 5.6억

백련산파크자이 매매 8.3억, 전세 5.5억

DMC센트럴자이 매매 13억, 전세 7억

DMC롯데캐슬더퍼스트 매매 11억, 전세 6.3억

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이외 지역들은 묶어서 살펴보면

중랑구 사가정센트럴아이파크 매매 10.6억, 전세 6.2억

e편한세상화랑대 매매 8.5억, 전세 5.7억

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노원구 포레나노원 매매 9억, 전세 6억

노원센트럴푸르지오 매매 8.3억, 전세 5.3억

태릉해링턴플레이스 매매 8.4억, 전세 5.3억

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9.

정리해보자면 아래와 같습니다.

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1군 선호 신축은 20억 전후 이상, 이외 신축 15억대 전후

2군 선호 신축 15억대 이상, 이외 신축 13억대 이상

3군 신축은 지역내 선호 생활권과 단지는 15억대 전후

이외 신축들은 평균적으로 11억대 이상

4군 선호 신축은 11억대 이상, 이외 신축은 10억대 전후

마지막 5군은 선호 신축 10억대 이상 이외 8억대 전후

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이를 통해서 1~2군은 신축 59의 가격이 12-13억대,

3군에서는 10억대, 4군에서는 9억대, 5군은 8억대 정도라면

직관적으로 그래도 싸다고 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

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물론 개별 단지별로 따져보는 것은 필요하지만

이런 기준을 잡고 보면 도움이 많이 되기도 하구요.



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