실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 61기 8조 운빨인생]

자모님의 임보 작성법 강의를 들었다.

본

• 임보 마지막에 던질 세 가지 질문

1. 투자할만한 가치(입지/수요)가 있나? 2. 같은 가격 중 가장 좋은 단지인가? 3. 이 투자금으로 할 수 있는 최고의 선택인가?

• 투자 과정

1. 사전조사: 지역개괄, 입지분석, 시세분석 → 지역의 가치 및 가격 (데이터 해석, 수요 확인)
2. 임장하기: 지역임장, 전화임장, 매물임장 → 기준에 맞는 매물 선정
3. 투자하기: 비교평가, top3매물뽑기, 투자하기 → 비교평가를 통한 투자

• 인구자료: 지역내 선호도 파악, 인구이동=공급물량 범위 결정=전세가 결정
• 도시기본계획: 생활권별 특징 및 발전방향(직장, 교통)
• 사회조사보고서: 지역간 소득수준 비교 (전세거주자→매매수요자)
• 지도 zoom-out 위성지도: 주변 지역 확인, 업무지구로의 접근성 확인, 빈 땅(공급, 개발계획) / 산(생활권, 언덕)
• 지도 zoom-in : 아파트, 빌라(좋은 곳부터 임장) / 주요 지하철 노선
• 지적편집도(주거/공업/상업): 베드타운/직주근접 여부 파악, 로드맵 간판으로 기업 파악(강남: 증권, 은행 / 구로: 물류센터, 산업단지)
• 인구수 대비 종사자 비중 높다 = 직주근접 → 학군, 환경이 중요 (상대적)
• 인구수 대비 종사자 비중 낮다 = 베드타운 → 교통 중요 (상대적)
• 인구이동 원인 = 평당가 싼 곳으로 이동 or 신규 택지 수요
• 인구 분석: 동별 인구수 / 세대당 인구수, 연령별 인구수 비율, 전입전출
• 인구수 많다고 무조건 선호하는 곳은 아니고 빌라가 많을 수도 있음.
• 서울에서는 세대당 인구수 2.5만 넘어도 많은거다.
• 세대당 인구수 낮다: 빌라, 소형평수, 20대 1인가구
• 인구수 많고, 세대당 인구수 높은 곳=선호동네
• 경제활동 인구(30~50대) 많음. = 수요가 있는 동네
• 20대 비율은 부동산과 상관없음. 영유아 비율과 30~50대 비율이 중요.
• 영향을 주고 받는 지역의 범위를 정하는 것이 중요함. (추후 공급 물량 확인하여 리스크 대비 하기 위해)
• 도시기본계획에서 교통, 직장, 주거지구 개발계획 확인
• 소득 높은 사람 비율 높다 = 부동산 구매 대기 수요
• 환경: 살기 편한가. 편의(백화점, 마트), 균질(택지, 뉴타운)
• 공급은 전세가와 직결됨. (부동산지인은 아파트만, 호갱노노는 오피스텔 포함)
• 교통A등급에서 강남1시간 이내가 부도심30분 이내보다 더 중요하다. 몇 개 부도심을 30분 이내에 갈 수 있는지도 중요하다.

적

• 300세대 이상 전체 단지를 분석해보자!
• 인구이동 자료, 도시기본계획 생활권별 특징 및 발전 방향, 사회조사보고서 소득 추가
• 스카이뷰=위성지도, 빈 땅, 산, 업무지구와의 거리감 
• 인구 자료를 지도 위에 표시하기
• 투자물건 전세만기날짜 기준 앞뒤 6개월간 주변 지역의 공급 확인!
• 투자할 때는 착공/입주/후분양 물량 찾기