"지금이라도 산다" vs "나는 좀 더 기다려본다" 에 대해 말씀드립니다

안녕하세요. 라즈베리입니다.

얼마 전 한 수강생분께서 이런 이야기를 하셨습니다.

"작년부터 서울 투자해야겠다고 마음먹고 꾸준히 공부했습니다.

올해 상반기 갑자기 올라버리는 가격에 허탈감이 크고,

앞으로 어떻게 해야할지 모르겠습니다.

여기서 조금 더 기다려보는게 좋을까요?

지금이라도 사야하는 것을 사야할까요?"

올해 상반기 급변했던 서울 시장.

그리고 지금은 또 다른 분위기속에

시장 참여자들은 모두 서로 눈치게임을 하고 있는 모습입니다.

앞으로 어떻게하면 이 시장에서 기회를 잡을 수 있을까요?

 1. 부동산에서 중요한 건 ‘무엇’을 사느냐일까?

‘언제’ 사느냐일까?

한 번 쯤 생각해보셨을만한 고민일 것 같습니다.

남들이 좋아하는 아파트를 사자니 가격이 비싸고,

그렇다고 싼 아파트를 보자니 흠결이 많아 고민되고..

이것이 바로 ‘무엇’을 사느냐에 대한 고민입니다.

22~23년처럼 전세, 매매가격이 떨어지고

놀라울만큼 시장이 차가울때는 쉽게 매수를 결심하기가 어렵고,

최근처럼 오르는 시장에서 사자니

혹시 내가 상투를 잡는게 아닐까,

그런데 지금이라도 안사면 안될 것 같은 분위기.

이것은 ‘언제’ 사느냐에 대한 고민입니다.

 2. ‘무엇’에 대한 고민

우선 당연하게도

살 수 있다면 사람들이 가장 좋아하는 것을 사야합니다.

어떤 것이 사람들이 좋아하는 것일까요?

보통은 가격이 비싼 것이 좋아하는 것이 맞습니다.

단, 비싸다 = 좋다로만 판단하기에는

비싼 가격에 사게되는 우를 범할 수 있기 때문에

눈에 보이지 않는 ‘가치 판단’을 할 줄 알아야 합니다.

하지만 대부분은 이 가치 판단을 위한 준비를

하기가 어렵습니다.

시간과 에너지를 들이는 것이 쉽지 않기 때문입니다.

그럼에도 불구하고 여러분이

내집마련이든, 투자에서든 좋은 성과를 내려면

반드시 공부를 하셔야 합니다.

적은 노력으로 큰 성과를 나는 것을

저는 거의 본 적이 없습니다.

그러므로 여러분에게도 이런 일확천금식 방법을

권할 마음이 없습니다.

그래도 이 가치 판단을 조금은 쉽게 배워보시려면

 1) 최고가 단지 파악

 2) 해당 단지가 선호 이유 역추적

 3) 지역별로 정리

위의 3단계에 따라 해보시면 도움이 됩니다.

예를들어 광진구의 가치 판단을 해보고 싶으시다면,

 1) 아실 → 최고가 순위 → 31~35평 & 최근 6개월로 정렬

 2) 최고가 단지들 확인

 - 자양동과 광장동이 대부분이네요.

 - 1위 롯데캐슬을 제외하면 나머지는 대부분 구축들입니다.

 - 광진구 사람들이 구축을 좋아해서일까요? 그건 아닐 것입니다.

 - 그 이유를 확인합니다. 부동산/현장 방문, 인터넷 검색 (ex. 광장동 입지) 등을 이용합니다

 - 결론을 내봅니다. 

“광장동은 한강변에 위치해있고 학군 수요가 뛰어남”

“자양동은 한강변, 강남 접근성이 뛰어나 수요가 있음”

“그 외 중곡, 군자, 화양동은 선호 생활권에 비해 균질성이 많이 떨어지고, 아파트 모수가 적어 선호도가 낮음”

"광진구는 아파트의 연식보다 땅의 가치가 중요하며,

이 땅의 가치를 구성하는 요소는 학군, 한강변, 강남 접근성등이 있다."

그 중 광장동의 학군은 대치동, 목동과 함께

서울안에서 상당히 높은 수준이다"

 3) 이 과정을 ‘구’ 혹은 ‘시’별로 반복하며 정리해봅니다.

이 과정을 반복하시다보면

어떤 아파트들을 사야할지 대략적인 감이 잡히실겁니다.

이렇게 지역별로 선호하는 아파트와

그 이유를 파악해두는 것이 중요합니다.

그리고 가치가 있고 사람들이 좋아할만한 것들을

사려고 노력해야합니다.

 3. ‘언제’ 에 대한 고민

부동산과 주식의 차이점이 있다면

부동산은 지역별로 흐름이 거의 일치하는 반면,

주식은 종목별로 흐름이 다를 수 있다는 것입니다.

예를들어 대구 시장이 하락장이고,

비슷한 두 아파트가 있다고 가정한다면

어떤 것은 최고가를 찍고, 어떤 것은 최저가를 찍는게

현실적으로 어렵습니다.

대부분 시세의 흐름이 비슷합니다.

반면에 주식시장은 어떨까요?

미국의 대표적인 주가지수인 S&P500은 최근 5년 무서운 상승세입니다.

반면에 해당 지수에 편입되어 있는 인텔은

5년사이 60% 가까이 하락했습니다.

주식 시장은 90% 상승한 것과 대조된 모습입니다.

(여러분 노트북에 들어가는 칩을 만드는 회사입니다 ㅎㅎ

키보드에 손을 올리는 곳을 한번 보세요)

이는 마치 대구 부동산 시장은 활황인데

어떤 아파트는 그 기간 내내 하락을 거듭하고 있는 것과 같습니다.

실제로 부동산에서 이런 일은 거의 없습니다. 

(가치가 없는 아파트가 아니라면요.

그래서 우리가 ‘무엇’을 사야하는지 먼저 봤던 것입니다.)

자, 그럼 지금 부동산 시장은 어떤 타이밍일까요?

서울은 21년 고점을 찍고 하락,

이후 최근에 소폭 반등한 모습입니다.

눈에 띄는 건 매매 상승을 뛰어넘는

전세가의 상승이네요.

올해 서울의 가격이 올랐다곤 하지만,

거시적인 관점에서 서울은 여전히

“과거 대비 상대적으로 싼 시장입니다”

그렇다면 지방은 어떨까요?

대한민국 제 1의 지방도시 부산을 볼까요?

매매와 전세 모두 고점대비 상당히 하락했으며

현재까지도 그 하락에서 반등을 하지 못한 모습입니다.

그렇다면 부산 또한

"과거 대비 상당히 저렴해진 가격이며,

서울에 비해서도 싸다고 볼 수 있습니다"

정리하면,

수도권과 지방 모두 싼 시기입니다.

그러므로 이젠 아파트를 잘 골라내는 것이 가장 중요합니다.

 4. 그렇다면 저는 어떻게 해야할까요?

결론은 다음과 같습니다.

부동산은 ‘무엇’을 사느냐와  

+ 그것을 ‘언제’ 사느냐 둘다 중요.

무엇 = 가치판단

언제 = 가격

가치 판단을 위해서는 여러분이 꼭

시간과 수고를 들여주셔야 합니다.

제가 대신 해드릴 수 있는 영역이 아닙니다.

시간을 들이면 반드시 할 수 있는 영역이기도 합니다.

가격은 시시각각 변합니다.

그러니 꾸준히 모니터링하면서 가격의 감을 익히고

여러 지역을 비교하면서 같은 예산으로

더 나은 것을 사려고 노력해야 합니다.

지금은 수도권과 지방 모두 가격이 ‘싼 시기’ 입니다.

“제가 보고 있는 아파트는 이미 전고점을 넘었는데요?”

여러분이 보고있는 모습대로

가격이 싼 시기라는 것이

모든 아파트가 다 싸다는 의미는 아닙니다.

그러니 이제부터 잘 골라내시는 것이 중요합니다.

가격이 비싼 것보다는 고점 대비 하락한 것들을

우선적으로 검토하시는 것이 좋은 결과를 낼 것입니다.

그리고 잘 골라내셨다면 용기를 내시는 것이 가장 중요합니다.

아무리 공부하고 노력했어도, 자산을 쥐지 못한다면

결과적으로 남는 것이 없기 때문입니다.

+내집마련이 목적이신분들은..

 1. 살 수 있는 예산안에서 가능한 가장 좋은 것부터 보세요. 

가장 좋은 것을 파악하는 건 위에 말씀드린 방법을 시작으로

공부해보시는 것이 좋습니다.

 2. 지금 가격이 전고점에 달했거나 이를 넘어선 것은 조금 조심하셔야합니다. 

사더라도 5년, 10년 꾸준히 보유하겠다는 마음이 아니라면요.

왜냐하면 언제든지 다시 하락이 올 수 있고,

꽤나 적지 않은 기간일 수 있기 때문입니다.

 3. 그렇다면 기다리는게 낫지 않을까? 생각하실 수 있지만,

내집마련은 타이밍보다는

필요할 때 가장 적합한 것을 취득하신 뒤

오랜시간을 보내겠다는 마음이 더 중요합니다.

실제로 내집마련으로 돈 번 사람들은 모두 이렇게 했습니다.

다행히 지금은 좋은 타이밍이고요 :)

++ 투자가 목적이신분들은..

 1. 투자는 내집마련과는 조금 다릅니다. 

‘돈의 효율’이 중요하기 때문입니다. 

 2. ‘무엇’과 ‘언제’를 둘다 잘 보셔야합니다.

그리고 이 곳에 투여되는 ‘자본금’도 잘 고려해야합니다.

지역과 단지의 가치를 정확히 파악하고,

그 단지의 가격이 싸고, 적정한 투자금이 든다면

용기내서 행동해보세요.

여전히 수도권에 싼 것들이 많고

지방은 물 반 고기 반이라고 생각합니다.

 3. 투자가 참 어려운 것이

가장 수익이 좋았던 것들의 공통점은

극도의 비관론속에 사람들의 외면을 받은 곳들이라는 겁니다.

“좋은 것과 나쁜 것”이 아닌

“좋은 가격과 나쁜 가격”에 초점을 맞추고

남들과 반대로 가는 용기를 실천해보시길 바랍니다.

이 글이 도움이 되셨길 바랍니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.