[4조 경자공] 경기도 투자 이해도 높이기

안녕하세요. 경자공입니다. 

4강은 경기도 투자 전반에 대한 이해도를 높일 수 있었습니다. 

입지독점성이 있는곳은 수지 < 평촌 < 분당 < 과천 순이다. 

그리고 구성남, 하남도 아쉬운 부분이 있지만 입지가 좋은 곳이다. 

하지만 그이하 부천, 수원, 용인 기흥구, 하남중 비미사 등은 입지가 떨어진다. 

입지보다는 상품성(신축)으로 투자해야 하고 장기보유가 추천하지는 않는다. 

그중에서 수원 광교는 수원/하남의 강남이지 상급지에서 내려가지 않는다. 

명확한 가름마 타는 느낌이어서 좋았다. 

부천&산본은 수도권 가성비 베드타운

부천 < 구로 < 광명 순으로 선호도가 있다. 역시 광명 서울 5급지보다 선호도가 좋다

→ 1억 이하로 투자 가능하지만 수도권 상승흐름 올때까지 오랜시간 기달려야함

평촌&수지 입지독점성이 있고 강남접근성/학군/환경 갖추었고 입지가치 있어서

수지가 수지구청>성복역>상현동 순이다. 

안양/의왕 공급이 많아 지금 평촌이 싸지만 전세가 받쳐주지 않아 투자금 많이 든다. 

하남보다는 성남이 좋고 성남은 신축위주로 봐야함

단 2~3억으로 투자해야 하면 서울과 비교해서 전고점이 높던지 입지가치가 있던지 해야함

하남은 외곽일수록 멀어지면 신축투자해야 한다. 

그리고 강동 물량이 증가하면 하남은 기회가 올 수 있다. 

성남은 27년 입주물량 많아서 하급지들은 움직일수 없음

최근 수도권 상승 순서 강남/송파/성동/하남

경기도 신축/서울 상급지 외에는 오르지 않았고 기회 있다. 

4급지 선호도 강서구>서대문>동대문>성북

상급지가 더 싸질수 있는 상황은 공급 물량이 많을때임

강동구 둔촌주공 기회가 올 수 있음

신도시는 초기에 많이 오를수 있다. 

또는 신도시는 중심 메인지구가 많이 오른다. 

대장을 가져가는 것은 의미가 있음

송도/검단은 연식이 좋은것으로 돈벌고 나와야함

3기 신도시는 지금 신경쓰지 말자 멀었다 

직장/교통을 갖춘 입지독점성 있는 것으로 기본으로 학군/환경 보면 된다. 

운정 상승이 오기까지 늪이 깊다. 

인천은 지방처럼 생각하고 투자(연식+환경)

덕양구 (삼송, 지축, 수색)

광명 수도권 투자의 스타이나 새아파트가 너무 많다

신축이 증가하면서 구축 기회가 있고 천지개벽할 것이다. 철산역

구리 8호선 개통으로 많이 올랐고 입지독점성이 부족하다. 

수지는 신축/구축 모두 투자 가능

군포는 부천과 비슷한 땅의 가치

수원 매교육 푸지지오 20평대가 7억

김포는 패닉바잉 이야기 나올때 팔아야함

선도지구는 2만 6천세대로 많은듯하지만 광명 3만세대 비교하면

그렇게 많지 않다. 리스크도 고려해야 한다. 

지역비교를 할때 직장수요를 봐야하고 교통으로 접근가능한 수준도 본다. 

입주장 전세는 싸고 빠르게 뺀다. 6개월 전에 주변 구축보다 싸게 하면 가능

전세가가 올라서 투자금이 회수되고 현금이 통장에 꽂히는 시점이 투자결실이다.