매물코칭 없이 매수에 확신을 갖는 방법 [양파으니]

안녕하세요, 양파으니입니다 :)

요즘 매물코칭, 투자코칭이 사라져서

앞으로 투자 계획이나 매물에 대한 확신을

어떻게 가져야하나 고민하시는 분들이

많은 것 같습니다. 

​

투자 방향성이 갖춰진 상태에서

매물에 대한 확신이 부족한 분들께

매물에 대해 스스로 의사결정을

내리는 방법에 대해 말씀드리려합니다.

​

1. 내가 가용할 수 있는 투자금의 명확한 계산

​

지금 내가 가용할 수 있는 투자금에는

세금 및 기타 부대비용이 

함께 고려되어있어야 합니다.

​

물론 취득세는 카드로 납부하거나

마이너스 통장 등을 활용할 수도 있지만,

​

다음 투자가 지연될 수도 있고,

보유한 물건에서 리스크가 발생할 수도

있기 때문에 보수적으로 판단하시는 것을

추천드립니다.

​

부동산계산기 어플/사이트를 이용해서

내가 매수하려는 금액대의 

취득세를 확인한 뒤에,

내가 가진 금액에서 부대비용을

제외한 '실투자금'을 정확히 계산해보세요.

​

그리고 내 앞마당 중에서

내가 투자할 수 있는 금액대의 단지들,

내 투자금(+a)으로 투자할 수 있는 단지들을

다시 한번 추출해보세요. 

​

(협상의 여지가 있으니 

내 투자금보다 5천~1억 정도 더 들어가는

단지들도 이때는 후보로 함께 포함시킵니다.)

​

​

2. 투자 후보단지들의 장단점 나열

​

투자를 결정하려고할때,

특정 단지/매물과 사랑에 

빠지는 경우가 많습니다.

​

하지만 그럴때일수록 한발짝

밖으로 나와서

​

내 동료가 이 단지들에 대해

'어떻게 생각해요?' 라고 물어본다면

내가 뭐라고 답해줄 것 같은지

천천히 장점과 단점을 나열해보세요.

이렇게 각 지역 후보들의 장단점을

나열하다보면, 

입지요소 (직장, 교통, 환경, 

학군, 브랜드, 호재 등) 중에서

​

내가 각 단지별로 어떤 부분에 

더 가산점을 줘야할지

고민해볼 수 있습니다. 

​

이때 주의할점은 

💡 지도를 옆에 켜놓고 살펴볼 것

💡 가격은 우선 제외하고 가치만 놓고 판단할 것

입니다.

​

3. 가격 비교, 매수 우선순위 선정

​

두번째는 내가 비슷한 가격대로

할 수 있는 것중에 최선이 맞는지

생각해보는 단계입니다.

​

1단계에서 가치만 보고 판단했다면

이제는 가치와 가격을 함께 붙여놓고

​

내가 매물을 어떤 단지부터 탈탈 

털 것인지, 어떤 단지부터 우선적으로

매수 의사결정 할 것인지를 

정하는 단계입니다.

​

물론 엑셀표로 시세를 정리하면서

우선순위를 정할 수 있지만,

​

저는 생각이 정리가 안돼서

줄글로 나열해보면서

제가 후보들의 우선순위를

선정한 이유를 확신할 수 있었습니다.

​

(예시) 

📍 비교단지 중에 하락률이 제일 크다.

📍 전세가율이 제일 탄탄하다.

📍 강남 접근성이 비교단지 중에 가장 좋다.

📍 리스크가 ~한 이유로 가장 적다.

​

이렇게 우선순위를 정해놓고,

매물을 우선순위에 맞게 여러개를 본 뒤에

내 장바구니 안에 여러 후보 물건들을

담아놓는 것이라고 생각하시면 됩니다.

​

​

4. 비슷한 투자금으로 할 수 있는 단지들과의 비교

​

내가 가진 투자금으로 할 수 있는

단지들 중에서 최선이 맞는지

다시 한번 점검하는 단계입니다. 

​

이때는 내가 편견을 갖고있으면 안되기 때문에

신축, 구축, 급지 상관없이

내가 놓친 단지들은 없는지

​

기존에 내가 정리하던 엑셀표가 있다면

투자금 순으로 정렬하여

다시한번 훑어보면서

​

내가 뽑은 후보들이 

우선순위가 맞는지 살펴봅니다.

​

​

5. 상승장에서 가격흐름이 비슷했던 단지들과의 비교

​

이 부분은 필수적인 과정은 아닙니다.

하지만 난 좀 더 확신을 

갖고싶다고 하시는 분들은

​

내가 투자하려는 단지들이랑 

전고점 레벨이 비슷했던 단지들을

5개 정도 쭉 나열해보세요. 

​

그리고 현재 가격을 옆에 써보면,

어느 단지는 이미 가격이 많이 상승했고,

어느 단지는 아직 가격이 싼 구간에 있음을

확인할 수 있습니다.

​

물론 전고점이 투자 의사결정에 있어서

정답은 아니기 때문에 

앞으로도 비교단지들과 

비슷하게 흘러갈거야!

라는 생각은 주의하셔야합니다. 

(그래서 가치파악하는 앞단계가 중요함)

​

그리고 줄글로 내 생각을 정리하는

앞의 과정을 생략하고

다짜고짜 그래프를 붙여보는 행동은

가치를 제대로 파악하기 

어렵기 때문에 주의하셔야합니다.

오늘은 매물코칭 없이도 

투자 단지에 확신을 갖는 방법에

대해서 정리해보았습니다.

​

다음 번에는 실제 매물을 보고

장바구니에 담아놓은 뒤에

실제 매수까지 이어지기 위해

협상했던 방법에 대해 정리해보겠습니다.

​

감사합니다.

💡 내 스스로 투자에 확신 갖는 법

1) 내가 가용할 수 있는 

투자금의 명확한 계산

2) 투자 후보단지들의 장단점 나열

3) 가격 비교, 매수 우선순위 선정

4) 비슷한 투자금으로 

할 수 있는 단지들과의 비교

5) 상승장에서 가격흐름이 

비슷했던 단지들과의 비교

ps. 

실제 투자 의사결정을 할 때 도움이 되었던

'진심을담아서'님의 셀프투자코칭 방법 글도

공유합니다 💚

https://cafe.naver.com/wecando7/11208603

저의 지난 투자 경험담은 요기에 ..💚

https://weolbu.com/community/1790954