"서울 아파트 이제 더 없습니다." 앞으로 집값은 분명...

안녕하세요. 라즈베리입니다.

“서울 입주물량 절벽”

요즘 심심치 않게 보이는 기사의 헤드라인입니다.

데이터를 확인해보아도

앞으로의 입주물량이 적다는 것을

한 눈에 알아 볼 수 있습니다.

빵굽듯 금방 만들어낼 수 없는 아파트기 때문에

앞으로 3년 전후의 입주물량은

사실상 정해진 것이라고 보아야 합니다.

공급 부족은 전세가 상승을 부를 것이고..

전세가 상승은 매매가를 자극할 수도 있을진데..

과연 이런 상황에서

우리는 어떻게 해야할까요?

| 데이터 확인

몇 가지 데이터를 확인 할 것입니다.

뉴스 기사의 헤드라인만 본 채

우리 미래를 판단할 순 없기 때문입니다.

공급물량을 좀 더 촘촘히 뜯어보겠습니다.

입주물량, 인허가, 착공 실적까지요.

입주물량을 간편하게 확인할 수 있는

대표적인 2곳이 “부동산지인”과 “아실” 사이트입니다.

맨 처음 부동산지인 데이터를 소개해드렸고

위는 아실에서의 서울 공급물량입니다.

집계 기준의 차이로 100% 동일한 데이터는 아니지만

둘 다 앞으로 서울 공급이 부족하다는 것은

한 눈에 봐도 알 수 있습니다.

/

아파트가 공급되는 과정은 대략 아래와 같습니다.

인허가 : 지자체에 건설승인을 받는 단계

착공 : 아파트 건설 첫 삽을 뜨는 단계

분양 : 청약자를 모집하는 단계

공급물량 : 분양 후에 잡히는 실적

제가 이렇게 디테일하게 말씀드리는 이유는

서울 분양 데이터에는 ‘후분양’도 존재하기 때문입니다.

그래서 이 후분양 데이터도 잘 보셔야합니다.

후분양은 쉽게 말해

착공은 했는데 아직 분양을 하지않았고

나중에 분양하겠다라는 의미입니다.

분양에는 ‘선분양’과 ‘후분양’이 있는데

대부분은 선분양을 하지만

분양가상한제 등의 규제 때문에

최대한 높은 분양가를 받고자 후분양하는 케이스들이 종종 있습니다.

강남권 재건축과 같이 

가격이 높고 조합원들의 이해관계가 얽혀있는 곳에

후분양을 앞둔 단지들이 많습니다.

대표적으로 잠실르엘이 후분양단지입니다.

이미 22년도에 착공을 했으나

분양을 하지 않아서 공급물량에 잡히지 않아요.

데이터엔 안잡혀도 실제로는 들어올 단지라는 의미입니다.

(바로 옆 잠실래미안아이파크는 얼마전 후분양을 해서

이제 물량에 잡힙니다)

이 단지는 25년 12월에 입주를 할 예정입니다.

이제 1년 남았네요.

정리하면,

실제 아파트가 공급되는 방식은 이런 이미지와 같습니다.

인허가 물량이 가장 크고,

착공한 물량이 그 다음,

공급물량은 선분양을 토대로 집계를 하기 때문에

가장 적은 데이터로 보입니다.

공급 분석하실 때 이점을 인지하시고

보시면 도움이 되실겁니다.

인허가, 착공실적, 공급물량(지인)을 정리하면 아래와 같습니다.

아파트 건설 승인을 내주는 인허가는

22년도 이후부터 줄기시작합니다.

22년에는 착공물량이 공급물량보다 많게 나옵니다.

즉, 25년도쯤에는 실제 공급물량이

조금 더 잡힐 가능성이 있습니다.

23년도부터 착공 실적은 반토막 수준입니다.

26년도부터의 공급 절벽은 이제 눈앞에 다가온 현실입니다.

| 그래서 어떻게 해야할까

인허가, 착공, 공급물량 모든 데이터를 확인해보아도

서울의 입주물량이 줄어들 것은 자명한 일입니다.

공급의 부족은 전세가 상승을 부를 것이며

전세 상승은 매매가에 영향을 미칠 가능성이 높습니다.

그렇다면 앞으로 어떻게 대응해야할까요?

[내집마련을 앞두고 있다]

지금은 시기적으로 자산을 사야할 구간입니다.

전고점을 돌파한 단지들은 보수적으로 봐야하지만

결국 대한민국 부동산 시장에서

내집마련 1채는 중립기어에 가깝습니다.

즉, 시장이 오르면 같이 오르고

시장이 떨어지면 같이 내려갑니다.

감당 가능한 예산안에서

가장 가치가 있는 물건을 사려고 노력해보세요.

자본주의에서 적어도 뒤쳐지는 포지션을 오래 유지해선 안됩니다.

가격이 최근에 오른 것 같아 조금 더 기다리시고 싶다면

전세가격의 향방 또한 잘 보시길 바랍니다.

일시적인 입주물량의 영향으로 전세가 내려온다면

매매가의 약세를 부를 가능성이 높고,

지금보다도 전세가격이 더 올라오기 시작한다면

아마도 여러분이 원하는 하락은 오지 않을지 모릅니다.

그 땐 정말 결단을 내리시는 것이 좋습니다.

[투자를 앞두고 있다]

전세가 상승은 투자자에게 호재입니다.

적은 투자금, 높은 수익률, 탄탄한 전세가 하방경직과 같은

장점들이 있기 때문입니다.

언제든 기회가 왔을 때 투자하실 수 있도록

지금부터 준비하셔야합니다.

보물찾기 하듯이 단지를 찍어보신다면

결과가 좋지 않을지 모릅니다.

지역에 따라 전세, 매매 상황은 모두 다르기 때문입니다.

차라리 시간이 걸리더라도 한 지역을

제대로 파악하는 연습을 해보시는 것이 좋다고 생각합니다.

이 과정에서 내 투자금에서 할 수 있는 물건이 생긴다면

긴 시간 주저하지 않고 용기를 내시길 바랍니다.
 

최고가 아닌 최선의 반복을 꾀하는 것이

투자에서 좋은 성과를 내는 길입니다.

/

*한 줄 정리

"앞으로 서울 입주는 부족하며 현재는 자산을 사야할 시장이다.

내집마련이든, 투자이든 공부하고 용기를 내야할 때"

다음에 더 도움될만한 글로 찾아오겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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