안녕하세요.
전고 대비 하락률로 안전마진을 확인하고 있습니다.
최근 한강뷰가 나오는 단지들의 시세를 정리했는데, 그 단지들의 경우 한강조망을 가진 선호동, 층이 대부분 전고를 찍은 경우가 많았습니다.
예를 들어,
A 아파트는 한강조망을 가지고 있고, A 아파트 단지는 101, 102, 103, 104동으로 이루어져 있다고 가정해봅니다.
101동과 102동은 저층 제외 6~7층 정도부터면 한강뷰를 가지고 있고,
103동은 거실 베란다에서 다른 동과의 사이뷰로 한강뷰가 있습니다.
마지막으로 104동은 아예 한강뷰가 나오지 않는 구조입니다.
A 아파트의 경우,
전고를 찍은 세대는 101동과 102동의 저층제외 층수들로 이루어져 있고,(전고 20억 가정 시)
103동과 104동의 경우는 1~2억 이상 차이가 났습니다.(17~18억)
현재 A 아파트의 매매가는
한강뷰가 나왔던 101동은 전고를 돌파,
한강뷰가 없는 104동의 매물만 있고 매매가는 한강뷰 동의 전고인 20억의 -18%인 수준입니다.(16.4억 정도)
Q1. 이럴 경우 104동의 매물은 하락률이 -18%라고 보는 경우가 맞을까요?
아니면 Q2. 21년도 상승기의 17~18억을 104동의 전고로 보는게 맞을까요?
Q3. Q2로 계산할 경우 단지 내에서 전고를 나눠서 생각해야 할까요?
혼자 고민하다가 질문 남겨봅니다.
글 읽어주시고 답변 부탁드립니다.
감사합니다.
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댓글
안녕하세요 모모사님 한강뷰 아파트의 전고점 기준이 궁금하시군요!! 모모사님이 분석하신 것처럼 한강뷰가 나오는 단지는 그것만으로도 독점성이 있어서 다른 매물보다 비싸게 거래되는게 일반적이고, 그렇지 않은 동과도 일정한 매매가 차이를 보입니다. 만약 그 단지가 한강뷰 말고도 '학군' 이나 '교통편의성' 등 다른 선호요소를 충분히 가지고 있어서 한강뷰가 나오지 않더라도 사람들이 좋아하고 수요가 큰 단지라면 전고점을 그대로 인정해도 되지만 그렇지 않고 한강뷰가 거의 유일한 장점인 단지라면 구분해서 보수적으로 비교해보시는 것이 잃지 않는 투자를 위해서 나은 방법인 것 같습니다. 전화임장을 통해 부사님들의 이야기를 참고해보시는 것도 도움이 되실 것 같아요. 모모사님 화이팅입니다!!!! :)
안녕하세요 모모님! 아파트 동별 가격 차이에 대해서 궁금하시군요. 한강조망 뿐아니라 언덕, 오션뷰 등에대해서도 임장을 하시다보면 궁금하실수 있는데요. 해당 부분을 고려할떄, 전고는 동별 차이를 나눠서 고민은 해보실수있을 것 같고요(특히 동네에 선호도가 클수록) 이런 부분들에 대해서는 부동산 사장님과의 임장 대화를 통해 정리해보시는 것을 추천드립니다. 또한, 아실을 통해 거래내역을 과거부터 보시면서 이 정도 가격차이 였는지 가늠해보시는것도 도움이되실것 같습니다. 화이팅입니다 :)
모모사님, 안녕하세요. 두잇나 라고 합니다.
먼저, 안전마진이라는 개념과 전고점 대비 하락율을 통한 저평가를 보시기 위한 부분들을 배우시고
이를 투자에 적용하시려는 모습이 너무도 의미 있으신 것 같아요.
너나위님께서 말씀하시는, 배워서 행동하는 투자자가 되어 가시고 있으신 것 같으세요.^^
지니플래닛님과 쩡봉위 님께서 질문에 대한 답변을 잘 해주셨다고 생각하는데요~
저도 고민했던 부분이어서 거기에 추가 답변을 드려보면,
질문에서보면, 모모사님께서도 느낌적인 느낌으로 알고 계시듯,
한강 조망 동 층 향과 비조망 동 층 향 의 가격차이가 나고, 그것을 해당 입주민 들과 사람들이 그렇게 가격을 책정한다면,
그 부분들을 모두 가치와 가격에 넣는 것이 좋더라고요.
입지조건에 따로 조망이 있는 것은 아니더라도,
해당 지역의 사람들이 느끼기에 한강뷰 고층은 한 15% 정도? 한 1억 정도 더 비싸~ 하는 그 적정한 수준이 있을 수 있더라고요.
단지 비교를 하다보면,
비선호 단지의 경우에는 동,층,향별 가격차이가 그리 심하게 나지 않는데,
선호 단지일 수록 동,층,향별 가격차이와 심지어 전세가 차이도 심하게 나더라고요.
그래서 질문 주신부분의 답변으로 가보면,
Q1.2.3. 전고점을 좀 더 넓게 보시면 좋습니다.
무슨말이냐면, 전고점이 하나만 딱! 찍혀있는 경우도 있고, 원래 더 전고점이 높아야 했을 동이, 매물이 나오지 않거나 거래가 안되었을 경우도 있기 때문에, 특정 단지를 세세하게 보시기 위해서는 전고점을 시기도 동더 넓혀서 보실 필요가 있다고 생각합니다.
>> 그래서 그 단지와 물건의 실제 자치를 알고 그 가치응 전고점과 비교하여 스스로 가치를 판단하실 수 있으실 때까지 이어나기시면 좋으실 것 같습니다.
이에 도움이 되실 수 있는 전고점에 대한 칼럼들을 공유드리니 참고하시면 좋으실 것 같습니다. ^^
ㅇ 잔쟈니튜터님 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/10803439
ㅇ 젊은우리튜터님 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/10661866
지속적인 배움과 투자를 다시한번 응원합니다. ^^
