#136 전세가 높게 혹은 낮게 낀 물건 투자

1. 

투자를 위해 매물들을 보다보면

다양한 조건들의 물건을 만나게 됩니다.

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내게 유리한 조건도 있고

반대로 내게 불리한 조건도 있고

어느 정도 협상을 해볼 수 있다는 생각이 들거나

협상으로는 해결하기 어렵게 느껴지는 경우도 있습니다.

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그 중에서 최근 조건부 전세자금대출 규제로 인해

전세를 맞추는 것에 대한 부담감이 높아지면서

미리 셋팅이 된 물건을 우선해서 찾게 됩니다.

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2.

매도인과 전세계약을 맺으면서

주인 전세로 전세가격을 높게 맞출 수 있는 물건

반대로 전세가 맞춰져있지만 가격이 낮게 낀 물건들이

위 경우에 대한 대표적인 예시라고 볼 수 있습니다.

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이럴 때 어떻게 투자로 접근해서 생각해야할지

어려움을 종종 느끼게 되는 것 같습니다.

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본격적인 이야기에 앞서

기존에 하나은행만 1금융에서 조건부 전세대출이 가능했는데

이마저도 대출이 많이 몰리면서 처리가 지연되곤 했습니다.

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하지만 신한은행도 조건부 전세대출에 대하여

1월부터 다시 재개한다고 하니

투자를 앞둔 분들이라면 참고하셨으면 좋겠습니다.

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4. 

다시 이야기로 돌아와서 

어떤 경우에든 확인해봐야하는 건

내가 매수하려는 물건의 조건에 대해서

편익과 비용을 저울질 해보는 것입니다.

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매도인과 매매 계약을 진행하면서

매도인이 전세로 거주하기로 협의를 해

주인전세로 거주하는 조건의 물건부터 살펴보겠습니다.

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이런 조건에 대한 편익은 전세 셋팅을

따로 하지 않아도 되기 때문에 리스크가 낮고

주인 전세는 보통 시세보다 높은 가격으로

계약을 맺는 경우도 많기 때문에 

협상을 통해 어떻게 조정하느냐에 따라

투자금이 적게 들어갈 수 있습니다.

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반면 비용적인 측면에서는 매도자가

인근 신축으로 이사를 가기 위해

주인전세로 거주하는 것이라면

만기 시점에 입주장까지 겹치면서

고스란히 역전세를 마주해야하는 위험이 있습니다.

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5.

이런 상황에서 가장 먼저 생각해봐야하는 건 

발생하게 될 비용을 커버할만큼 내가 사려고 하는 가격이

정말 싼가격인가를 따져보는게 가장 중요합니다. 

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높은 전세가격으로 인해 매매가격이 싸지 않음에도 불구하고

단순히 투자금이 적게 들고 전세를 맞추지 않아도 된다는 이유로

투자를 결정한다면 원칙과 기준에 맞지 않는 투자가 됩니다.

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투자의 의사 결정 과정을 크게 네가지로 볼 수 있는데

가치 → 가격 → 감당가능 → 가장 좋은 것

그 중에서도 가장 중요하다고 볼 수 있는 

가격적인 부분을 무시하게 되는 것이니까요.

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그렇기에 가격이 싼지 비싼지를 가장 먼저 확인하고

가격이 충분히 싸다면 주인전세로 맞추고

만기 시점의 리스크를 대비하기 위해서

그 이후 투자를 무리하게 진행하지 않고

현금을 좀 보유하는 방식으로 갈 수 있습니다.

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6.

반대로 두번째 케이스에 해당하는

전세가 낮게 맞춰진 물건에 대해서도 비슷합니다.

가장 먼저 전세가 낮게 껴있는 물건이

가격이 싼지 비싼지를 먼저 판단해야합니다.

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왜냐면 전세가 맞춘 시기에 따라서

최대 2년에서 최소 3개월 정도 돈이 묶일 수 있기 때문입니다.

그렇기에 그만큼 가격적으로 매력적인 물건인가를 따져봐야겠죠.

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7.

예를 들어 서울의 한 단지가 전고점이 10억인데

전세가 3.5억이 맞춰진 상태로

매매가격이 7.5억 이라는 가격으로 나왔다고 해볼게요.

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서울에서 보통 7억대 단지들은 전고점이 9억대인데

해당 단지는 전고점이 심지어 10억이 넘었던 단지라고 했을때

가격에 있어서 매우 싸다고 이야기할 수 있습니다.

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이런 경우 단순히 투자금이 많이 들어 간다고 넘기는 것이 아니라

내가 감당가능하다면 충분히 투자를 할 수 있습니다.

왜? 싸게 살 수 있으니까요.

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그리고 장기적으로 서울의 공급이 부족한 상황에서

현재 전세가격보다 더 떨어지는 어렵고

다음 만기 시점에 투자금을 충분히 회수할 수 있을 겁니다.

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8.

공급이 있는 지역도 다르지 않습니다.

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많이 오해하는 것 중 하나가 공급이 많으면

투자를 하면 안되다라 생각하는데

공급이 많은 것이 내집마련과 투자자에게

정말 좋은 기회를 줄 수 있습니다.

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일반적으로 공급이 시작되면 전세가격 눌리게 되고

매매가를 끌어내리면서 가격이 조정되는 모습을 보입니다.

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그렇기에 공급의 많고 적음이 투자를 할지 말지를

결정해주는 이유가 될 수 없으며

충분히 가치 대비 가격이 싸고

내가 감당가능하다면

이런 시장 상황을 협상의 카드로 쓸 수 있습니다.

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9.

결국 우리가 따져야할 건

투자금이 많이 들어가느냐 적게 들어가느냐가 아닙니다.

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투자금은 나중에 생각해야합니다.

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가치와 가격을 통해 싼지 비싼지 저평가를 확인하고

그 다음 이때 내 상황에 맞는지 아닌지를 판단하고

아니면 보내주고 맞으면 트라이해보고

그렇게 하는 것이 잃지 않는 투자임을

꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

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