멘토링데이 하루동안 정말 많은 걸 보고 듣고 느낀 소중한 시간이었다. 내가 가고자 하는 길을 이미 저만치 앞서 가신 자유를향하여 멘토님의 혜안을 들을 수 있어서 너무나 감사했다.
오전엔 멘토님과 미니임장을 하면서 아래 말씀을 들었다.
- 분임 전, 임장 지역과 비슷한 평당가의 지역 확인
- “신길동 vs 대방동”이 서로 접경지인데도 가격 차이가 크게 나는 이유에 대해 고민
- 1~2급지는 정말 싸다면 세대수 작아도 괜찮은데, 3급지 이하부터는 세대수 중요하다.
- 누수 문제로 세입자가 연락 주면 감사해야 한다. 내 집을 관리해주는 사람이다.
- 갈아타기 매도시 좋은 게 먼저 오르니 내 물건 비싸게 받을 욕심을 내려놓고 빨리 잡는 게 나을 수 있음.
- 임장 중인 단지와 비슷한 가치를 가진 쌍둥이 단지를 내 앞마당에서 찾아보고, 호재가 가격에 반영되었는지 여부도 따져보기 ex) 대방**(여의도)는 남산**(종로)와 쌍둥이 단지인데, 매매가 그래프 모양이 똑같으므로, 신림선 호재가 가격에 반영되었다고 볼 수 없음.
오후엔 조원분들이 사전임보 발표를 해주셔서 많은 걸 듣고 배웠다. 아래 BM들은 내 임보에도 반영해야겠다.
[국송이님 BM]
- 동별 인구수 및 세대당 인구수 순위를 지도 위에 표시
- 생활권 순위를 여러 번 나눠보기(분임 전/분임 후/단임 후) -> 순위가 뒤바뀔 수 있다.
- 지역별 공급량 월별 캘린더로 관리
- 공급은 권역/구 단위로 함께 봐야 한다.
- 신축 공급에 따라 기존 단지들의 초등학교 배정이 달라진다? -> 팩트 체크 필요
[반드시온전히님 BM]
- 중학교 특목고 진학률(3%), 진학 인원, 학업성취도 모두 체크하기
- 백화점 개수뿐만 아니라 매출 순위도 체크하기
- 임보 쓰다가 궁금한 것들 메모한 뒤, Q&A 파트에서 스스로 정답을 찾아보기
- 버스 배차 간격도 확인해보기
- 그 지역의 과거 10년간 랜드마크 아파트 변화 체크
- 과거 인접 지역의 공급이 해당 지역에 어떤 영향을 줬는지 체크
[아잘리아님 BM]
- 과거 매매지수/전세지수 그래프 그려보고 각 시점에서 영향을 준 원인 파악하기
- 현재 분양 중인 단지의 과거 청약경쟁률로 가격 적정성 및 입지 우선순위 파악
- 각 역 별로 역세권에 들어오는 단지 원 그려보기
- 평당가 비슷한 지역(투자금 규모 비슷) 확인해보기
- 시세그룹핑 장표 작성하고 단지 비교
저녁식사 자리에선 개인 질문도 들어 주셨다.
현재 0호기의 매도 여부가 나의 가장 큰 고민인데, 멘토님께 아래 답변을 듣고 나니, 앞으로의 방향이 좀 잡혔다. 12월29일 투자코칭 때 좀더 구체적인 계획을 세워야 겠다. 아마도 내년 상반기에는 여러모로 꽤나 바빠질 것 같다.
- 일단 0호기가 속한 서대문구의 가치를 확실히 알아봐야한다. 그대로 보유하는 게 더 나을수도 있기 때문임. 가치를 알고 팔아야 매도 후에도 아쉽지가 않다. 서대문구 앞마당 제대로 만들어라!!
- 양도차익 비과세 받고 좋은 연식으로 갈아타는 것도 좋다. 매도 이후 확보되는 투자금에 맞는 지역을 알아봐야 한다.
- 현재 누수가 있음 -> 매도할 때는 물건 상태를 좀 좋게 해야 한다. 6월말 만기면, 미리 1월부터 매물 내놔야 한다.
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