남구 옥동 문수로아이파크2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 77조 생활소리죤]

✅아파트명

남구 옥동 문수로아이파크2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

울산 남구 종사자수 174,836명

‘남구’지역내 종사자 수는 B급임, 그러나 울산지역내에서는 1위임을 알 수 있음.

2. 교통

지방이라 교통이 의미가 없을 수 있음.

다만, 주요직장까지의 거리를 가늠해 볼 수는 있음.

비교적 고액 연봉을 받는 석유화학단지와의 접근성은 좋은 것으로 알 수 있음.

3.학군

학군지임 : 지역적인 수요가 발생하는 이유가 여기에 있음.

옥동중 96%, 학성중 96%, 울산서여중 96%, 신정중 89%

4. 환경

울산대공원(공원), 중앙병원(종합병원), 롯데마트(마트), 신정시장?

생각보다 쾌적하지는 않음.

5. 공급

2027년 말까지 대단지 입주는 없음

2028년 2월 리엘에스 2,033세대 입주 예정

최근 3년 내 적정 공급물량

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 11.3 억 전세 3.9억 수익률 -31% ㄷㄷ

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 8억 전세 6.25억 수익률 61% ?!

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 사실 앞마당이 없는 상태에서 저평가가 있을 수 없을 듯 싶다.

2) 환금성 : 학군지 이므로 환금성은 어느정도 안정적임

3) 수익률 : 엑셀표상으로는 연간31%이나, 

   - 매매가가 보합에 1.4억 역전세를 가정하면, 

      연간 4%기준 2년간 11,200천원 이자발생 연수익률 27%로 떨어짐.

4) 원금보존 : 전세가율이 낮은 편임. 지방이므로 전세가율 변동폭이 큰편임.

5) 리스크 대비: 최근 3년내 적정 공급을 보이고 있음.

나의 투자 결론 : 

수도권 처럼 입지독점성이 확보되지 않은지역.

인근 재계발이나, 신축 아파트가 등장하면 무너질 수 있는 구조.

전세가율이 낮아서 지나치게 투자금이 많이 묶이는 물건.

실거주가 아닌이상 ‘투자용’은 의미가 없을 듯 함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저평가 자체가 불가능한 상태임. ← 이게 초보자인 현재 가장 큰 숙제

수요파악 즉 어느정도사람들이 찾는지, 찾을만한 곳인지 가늠이 어려웠음.

역전세가 있을 시 수익률을 어떻게 봐야 할지 잘 모르겠음.