[매물코칭] 두 후보물건 모두 투자를 진행하셔도 좋습니다 (라즈베리 멘토님) [덤블도어]

타인의 풍요를 돕는 투자자 덤블도어🧙‍♂️입니다. 

매물코칭 복기를 실전투자경험담 이후에 할까 하다가 

녹음버튼을 누르고 코칭을 진행했으나 내용이 전혀 기록되지 않아

중간중간의 메모와 기억으로 붙잡고 있는 매물코칭이 머릿속에서 휘발되기 전에

먼저 후기를 남겨봅니다.

(다음 매코 시 통화 시작 이후 한 번 더 녹음여부 점검 필요)

후보단지를 뽑기까지의 사고과정을 서술하시오

사전 질문지로도 검토 했지만, 
멘토님은 나의 사고과정을 한 번 더 말로 풀어내는 것이 의미가 있다고 하셨다.

멘토님 앞에서 지금까지 내가 어떤 투자자로 성장했는지 점검하는 자리같아 

조금 긴장감이 몰려왔다.

외워서하는 발표가 아닌 평소 나의 사고과정을 풀어내는 것이기에 의외로 말이 술술 나왔고,

한정된 시간 안에 ‘어떠한 과정으로 최종후보를 선택했는지’ 속사포처럼 쏟아냈다.

나의 사고과정

 

1. '해당 투자금에서 상대적으로 매력적 구간인 n급지 84를 우선적으로 고려. 각각 A, B, C 후보단지가 있음.
2. 세 단지의 가치는 비슷하지만 연식이 조금 더 빠져도 입지가 더 좋은 A, B단지를 우선적으로 고려
3. 그러나 A, B단지는 내 목표 네고가까지 도달할만한 충분한 사연이 없었고, 워크인을 통해 ‘내가 필요로하는 전세가보다 최대 1억까지도 낮을 수 있음’을 확인하게 됨
4. 충분히 저렴하지 않거나 낮은 전세율로 인해 투자금, 리스크 측면에서도 아쉬운 면이 있어 C단지를 최종 후보로 선정.
5. C단지 후보물건은 사연이 있어 ‘조건을 맞출 수 있을 경우 3천까지 네고를 생각한다’는 주인의 선제시. 거기서 2천을 더 불러 총 5천을 제시할 생각.
6. n급지 대장급 신축 59또한 보험처럼 가지고 있지만, 해당 투자금을 해당급지 59에 넣는 것은 좀 아쉬운 선택이라고 생각해 후순위로 둠.

결론적으로는 1, 2 후보를 잘 골라오셨고 모두 투자를 진행해도 된다고 하셨다.

특히 후보2는 이런 물건을 발견하고 후보로 찾아온 것에 대해 조금 놀라시기도 했다고.

라즈베리 멘토님 :
'후보2는 후보1보다 더 상급지에, 해당 구 내에서도 괜찮은 생활권이에요.
과거 후보1이 후보2보다 시세가 높게 형성되어있던 것 아시나요. 

 

시작은 후보1이 더 높았지만 10년이라는 시간이 흐르며 후보2는 제 가치를 찾아갔고 

결국 더 높은 전고를 기록했습니다. 

 

후보1의 지금 가치에는 연식 또한 포함된 것이기에

다음 10년, 그리고 더 시간이 흘렀을 때 결국 건물의 가치는 빠지고 땅의 가치만 남으며 

입지 별 격차가 더 벌어질 거에요.

 

또한 지금 금액대는 해당 단지를 매수하기에 굉장히 저렴한 구간입니다.'

또한, 
‘84가 주는 힘이 있기에 같은 급지라면 준구축/구축 84를 먼저 고려했습니다.’
라는 나의 생각에 대해에서는

‘대장급 신축 59라면 대장 타이틀이 주는 힘이 있기에 가치적으로 크게 차이가 있지는 않습니다’

는 말씀도 해주셨다.

지금 매수하면 언제 파실건가요?

덤블도어 :

‘평생 안 팔 거고, 팔게 되더라도 최소 10년은 가져갈 것입니다.’

나는 후보2의 세대수가 적고 거래내역이 많지 않은 것이 마음에 쓰였다.

그래서 환금성 면에서 마지막 확신이 들지 않아

후보1이 아닌 2로 선정했던 것.

하지만 오히려 평생 팔지 않을 단지이기에 환금성 면에서는 걱정을 덜어도 된다는 멘토님의 말씀.

덤블도어님이 해당 물건을 팔 쯤에는 

후보1과 2의 격차가 환금성에서 아쉬운 만큼을 보완 할 정도로 벌어져 있을 거라고.

추가로 궁금하신 점은?

질문지에는 후보2까지 적을 수 있지만, 

내가 이번 후보 선정과정에서 추가로 고려했던 여덟 후보들의 우선순위와

후보에는 들지 못했지만 과거 비교평가를 하며
위상이 궁금했던 단지까지 다양한 질문들을 준비해갔다.

마지막에 거의 1분에 하나 꼴로 질문을하며 그 동안의 궁금증을 원없이 해소했다.

감사한 마음

사실, 후보1을 만났을 때,

내 가용 투자금보다 훨씬 초과하는 단지를 

주인의 사정으로 인해 좋은 조건으로 매수할 기회를 얻은 것이기에

이보다 더 좋은 후보를 찾을 수는 없을거라 생각했다.

‘어제 먼저 집을 본 사람이 내일까지 답변을 주기로했어요.’ 
라는 매도자의 말도 마음이 쓰였다.

혹여나 다음 날 아침이 되면 거래가 성사되지 않을까, 

매코를 넣지 않고 협상을 진행하고 싶은 마음도 있었다.

그러나 (사랑🫶의 동의어) 🌊파도 튜터님🌊의 

‘매코 넣어보셔도 좋을 것 같아요.’ 라는 조언.

매수의 기회는 자주 오는 것이 아니기에 

당신의 제자가 이 한 번의 소중한 매수 과정을 통해 

자산 뿐 아니라 실력적 성장을 얻기를 바라셨다.

그리고 다음 날, 매코 신청에 실패했다.

그러나 삶은 언제나 나에게 좋은 것을 가져다준다 라는 나의 감사일기처럼

금요일의 매코 신청에 실패한 덕에 월요일에 후보1보다 더 좋은 후보2를 만나게 되었고, 
화요일에 진행된 매코를 통해 최종적으로 후보2를 매수단지로 선택하게 되었다.

아직 계약이 마무리 된 것은 아니라 

실전경험담에서 한 번 더 감사의 말씀을 올리겠지만,

'제자가 정석의 길을 걸어

투자자로써 올바르게 성장할 수 있도록 인도해주시는 파도🌊 튜터님, 
 

그리고 진심을 다해 생면부지의 제자가
물건의 가치들을 제대로 보고, 무사히 매수까지 이어갈 수 있도록 인도해주신 
라즈베리🍓 멘토님께 무한한 감사의 말씀을 전합니다.'