안녕하세요.

머릿돌이 될 버린돌 입니다.

다들 지투반 들으시면서

단지분석을 하고 계실 것 같은데요.

단지 순위 100등까지

다 매겨야 하는건지?

가경 한라비발디 vs 용정 우미린에듀

1등 생활권 하위 단지랑

5등 생활권 상위 단지랑은

어떻게 비교해야 하는지 헷갈리시죠?

그래서 오늘은

단지 순위 매기는 법과

1등 뽑는 방법

에 대해 말씀드릴게요

지역 핵심 선호도 파악하기

예시로 청주를 가져와 보겠습니다.

청주의 핵심 선호도인 곳은

'복대동' 그리고 '가경동'입니다.

제가 생각했을 때 청주는

신축+브랜드+택지가 킬링 포인트입니다.

그럼 이걸 가지고 우선

생활권 순위를 나눠보세요.

제가 생각했을 때 3가지 요소

신축, 브랜드, 택지를 모두 갖춘 곳으로

가경이 현재 가장 1순위라고 생각합니다.

가경이 낡으면 복대를

이길 순 없겠지만요 ㅎㅎ,

여튼 이후로 복대동

동남지구, 방서지구, 테크노, 율량

산남, 개신.... 등등

핵심 거주 요소가 약해질수록

우선순위를 뒤로 미뤄줍니다.

생활권 내 단지 순위 매기기

청주 전체를 봤다면

이제 안쪽으로 들어와 볼게요.

생활권 별로 거주민이 다르기에

선호도의 요소가 달라집니다.

가경동은 최근 개발이 되면서

아이파크 신축있는 곳을 가장 좋아합니다.

그리고 상권 접근성이 가까우면 좋구요?

신축, 브랜드, 상권

각 단지가 가지고 있는 순위가

다르기 때문에 가지고 있는 가치에 따라

우선순위를 매겨줍니다.

"이 단지는 어떤 요소를 가지고 있지?"

"사람들이 가장 좋아하는 요소인가?"

임장을 하고 임보를 쓰면서

직접 계속해서 검증하셔야 합니다.

한번에 이뤄지는 과정이 아닙니다.

저는 위와 같이 매겼습니다.

하나하나 매기는데 힘을 쏟기보다

우선 큰 선호도 줄기를 잡고

그 안에 다시 작은 줄기를 잡는식으로

나아가면 좋습니다.

브랜드+신축의 힘이 가장 강력하고

그 다음은 상권과 초등학교 접근성이

뒤따라온다고 생각했습니다.

생활권 단지 순위 매기기 (ex.지방)

신축/브랜드/대단지

평형/중심상권 접근성/초품아

택지지구/균질성

나 여기 살아~

뷰/학군/환경/커뮤니티

위 키워드 중에서 무엇이 가장 강력한지

확인하고 생활권 별로 단지 선호도를 나눠보세요.

다른 생활권도 동일하게 매겨주세요.

처음에는 생활권 내 선호도를 매기는 것이

더 중요합니다.

나래비를 세울 필요는 없습니다.

S,A,B,C급으로 나누셔도 됩니다.

그리고 어디든지 마찬가지로

'나 여기 살아'에 대한 브랜딩이 되는 그곳이

가장 선호하는 곳일 가능성이 큽니다.

총 단지 순위 매기기

그럼 이제 각 생활권 별로

단지 순위가 나왔을 겁니다.

여기서 많이 헷갈려하시는 것 중 하나가

모든 단지에 대해서 매겨야 하는지?

또 어떻게 매기는 것인지?

궁금해 하시는데요.

저는 아래와 같이 구분하고 있습니다.

1) 1등 키맞추기

S급 6등의 단지와

A급 3등의 단지를 비교하시니

내 머릿속은 더더욱 복잡해집니다.

각 생활권 별 1등이

상위 생활권의 어느 단지와 비슷할까?

이것을 매겨보세요.

아까 청주 예시를 가져온다면요.

이렇게 생각해볼 수 있습니다.

가경아이파크3단지가 대장인데

복대동 두산지웰시티가 대장이긴 하지만

연식이 빠져서 가경자이라 비슷한 것 같다

시티프라디움은 선호도가 높지만

가경자이나 두산지웰시티보다는 못하고

한라비발디보다는 더 좋지!

우미린에듀는 연식이 좋긴 하지만

수요 측면에서 한라비발디랑 비슷하지 않을까?

등등

이런식으로 생각해보시면 좋습니다.

2) 우선순위 정하기

결국 여기서 우리가 결정해야 할 것은

가경 한라비발디 vs 용정 우미린에듀를

선택해야만 한다면 어디를 택할지?

이런 우선순위를 정해놓는게 좋습니다.

두 단지 수요가 비슷하니 가격이 같다면

수리비가 안드는 우미린에듀를 택할거야!

그럼 여기서 나의 투자 우선순위는

가경 신축>복대 신축>동남 신축>

용정 신축>가경 구축 >....

이렇게 될 수 있겠네요.

3) 최종은 매물 by 매물

물론, 우선순위가 높은 단지에서

투자기회를 찾으면 좋겠지만,

결국은 매물 by 매물 입니다.

단지 선호도가 A>B>C라고 하더라도,

A : 기본수리 3.3억, 전세 맞추면 3억

B : 올수리 3.5억, 전세 맞추면 3억

C : 세입자있는 3.0억, 전세 만기 1년 뒤

이렇게 매물이 있을 경우

선호도가 가장 낮은 C이더라도

매매가가 낮고 전세가 껴져 있어

리스크가 낮은 C가 1등이 될 수 있습니다.

그렇기에 1 to 100을 매기기보단

1등끼리 비교해 위상을 파악하고

우선순위를 크게 잡아놓으시면 됩니다.

그 이후 입지, 가격, 투자금, 리스크 등

모두 고려해서 1등이 나와야 합니다!

오늘은 단지 순위 매기는 법과

1등 뽑기에 대해서

함께 살펴봤는데요.

늘 헷갈리고 어려워하는 것들이

조금은 해소되셨으면 좋겠습니다.

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