아무것도 모르면 집을 살 수 없나요?

네. 아무것도 모르면 집을 살 수 없습니다.

집을 사려면 꼭 알아야 하는 정보들이 있거든요.

하지만 그 정보들,

저희가 차근차근 알려드리겠습니다.

앞으로 연재할 이 시리즈만 봐도

집을 살 수 있도록 돕겠습니다!

"집을 왜 안(못) 샀어요?"

집을 사고 싶지만 안(못) 산 분들과 이야기를 해보면 가장 많이 듣는 두 가지 감정이 ‘무서워’와 ‘어려워’ 였습니다. 많은 돈이 오고 가니 무섭고, 알아야 하는 개념들이 많고 생소해 어렵다는 것이었습니다.

충분히 이해합니다. 저도, 월부의 동료들도 첫 내 집 마련 때 다들 그랬습니다.

근데 여기저기 첫 내 집 마련을 위해 쓰인 글 중 초보자가 보기엔 어려운 수준의 글이 많더라고요. 그래서 저희가 ‘진짜 도움’을 드리고 싶은 마음에 만들었습니다.

초보자분들이 이 시리즈를 읽으시면 내 집 마련의 개념과 필요한 정보들을 이해하고 얻으실 수 있도록 작성했습니다. 집을 살 수 있는 기회가 있을 때 그 기회를 잡을 수 있도록 최선을 다해 알려드리겠습니다🙂

첫 내 집 마련을 궁금해하시는 분들께 월부의 경험이, 월부의 설명이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 그럼 별 거지만 생각보다는 별 거 아닌 첫 내 집 마련 시리즈, 시작하겠습니다.

‘내가 어떻게 주택을 사?’

‘그런 큰 돈을 어떻게 빌리지?’

‘뭐 부터 확인해야해?’

처음 내 집 마련을 고민할 땐 우선순위도 세우기 어렵습니다. 지식도 경험도 적기 때문인데요. 그래서 이번 글에선 집을 마련할 때 현실적으로 살펴봐야 할 첫 번째 단계를 알아볼게요. 내 집 마련은 크게 네 가지 순서로 진행됩니다.

내 집 마련을 위해 가장 먼저 해야 할 일은 ‘가용자금 확인하기’입니다. 앞으로 가용자금이라는 단어를 많이 들으실 텐데, 가용자금이라는 단어가 조금 낯선 분들도 계실 것 같아요.

가용자금은 ‘지금 사용할 수 있는 자금’, ‘당장 마련할 수 있는 현금’을 이야기합니다. 가용자금을 알아야 내가 살 지역을 결정할 수 있고, 대출을 갚으면서도 안정된 생활을 할 수 있습니다. 그래서 가용자금을 아는 것이 중요하죠.

가용 자금은 보통

1. 지금까지 모은 자산 내역
2. 대출
3. 증여가 있습니다.

1. 자산 내역

자산 내역은 예금, 적금, 주식, 금, (코인) 등이 있는데, 가장 먼저 현금으로 쓸 수 있는 자금을 확인해야 합니다. 예금과 적금은 중도 해지 조건을 잘 따져보고, 다양한 금융기관에 보관해 둔 자산을 얼마나 현금화할 수 있는지 확인해 보세요.

2. 대출

집을 사려면 돈이 필요하고, 처음 집을 살 때 그렇게 큰 가용자금을 가진 사람은 많지 않습니다. 대부분 집을 살 만큼의 돈은 없기 때문에 대출을 이용하는데요. 그래서 가용자금을 확인할 때 내가 어떤 대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이 아주 중요합니다.

하지만 막상 대출을 받으려고 하면 어려운 용어와 개념, 너무 많은 상품들로 눈앞이 캄캄해지는데요. 기본적인 개념부터 잘 잡고 시작하면 더 좋은 상품, 더 다양한 대출 상담을 받을 수 있습니다. 대출의 기본 개념, 이 글에서 한 방에 호로록 이해할 수 있도록 도와드릴게요.

2.1. 대출은 길게? 짧게?

대출은 빌리는 기간에 따라 짧게 빌리는 단기 대출, 길게 빌리는 장기 대출이 있습니다. 이 중에서 주택담보대출과 같이 집을 사기 위해 이용하는 대출은 길게 빌리는 것이 유리합니다. 화폐 가치는 앞으로 계속 떨어질 것이고, 지금 대출받은 금액이 30~50년 뒤엔 같은 가치가 아니기 때문이죠.

2.2. 대출 종류, 주택담보대출? 신용대출?

집을 살 때 가장 많이 이용하는 대출은 주택담보대출과 신용대출입니다.

• 주택담보대출 : 집을 약속의 징표로 걸고 은행에서 받는 대출이에요.
• 돈을 제때 갚지 못하면 집을 팔아서라도 갚겠다는 일종의 약속이어서 신용대출에 비해 금리가 낮고 수월하게 빌릴 수 있어요. 짧게는 10년, 길게는 50년까지 빌릴 수 있는 대출로 첫 내 집 마련 하신 분들 대부분이 신청하는 대출입니다.

• 신용대출 : 대출하는 사람의 신용에 따라 받을 수 있는 대출이에요
• 신용대출은 신용점수 등 다양한 요소를 종합적으로 판단해 빌려주는데요. 신용대출은 전반적으로 주택담보대출에 비해 금리가 높습니다.
• 신용점수는 1,000점이 최고점으로, 개인신용평가회사는 830점 이상이 되어야 우량 신용자로 봐요. 신용점수가 높아야 대출도 수월하고 이자도 보다 낮아지기 때문에 높은 점수가 중요한데요. 대출을 잘 갚는지, 카드나 통신 요금 등의 연체는 없었는지 등의 요소를 고려해 점수를 매기고 있어요.

2.3. LTV? DTI? DSR?

조금 복잡할 수 있지만 정말 중요한 개념입니다. 대출을 이해하는데 ‘필수적으로' 알아야 하는 개념이기 때문에 꼭 읽고 가시면 좋겠습니다. 왜냐하면 이 개념에 따라 대출로 빌릴 수 있는 금액이 다 달라지거든요! 진짜 짧고 빠르고 쉽게 알려드릴게요🚀

• LTV : 주택담보대출비율
• 쉽게 설명해 드리면 ‘집값 대비 대출 가능한 비율’입니다.
• 예를 들어 5억짜리 아파트의 LTV가 70%면 그 아파트를 사기 위해 대출 받을 수 있는 최대 금액이 3.5억이고, 7억짜리 아파트의 LTV가 60%면 그 아파트를 사기 위해 대출 받을 수 있는 대출금은 4.2억이 됩니다.
• 생애최초주택 구매자는 지역에 상관없이 시중 은행에서 LTV 최대 80%, 6억 원의 한도까지 받을 수 있습니다.
• DTI : 총부채상환비율
• 대출 신청자의 소득 대비 연간 원리금 상한액+부채의 연간 상환 이자액이 차지하는 비율입니다. 쉽게 말하면 대출 신청자의 소득으로 과연 주택담보대출의 원리금을 상환할 수 있을까?를 나타내는 지표예요.
• 예를 들어 연간 소득이 6,000만 원이고, 연간 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자 상환 금액을 합친 값이 3천만 원일 경우 DTI 비율은 50%가 됩니다.
• 위와 같은 대출 신청자에게 ‘DTI 50% 적용'이라고 하면 연간 원리금 상환액이 3,000만 원이 넘지 않아야 해요.

• DSR : 총부채원리금상환비율
• 대출 신청자의 소득 대비 전체 금융 부채의 원금+이자 상환액의 비율인데요. 쉽게 말해 돈을 많이 버는 사람에게 대출을 많이 준다는 개념이에요.
• 예를 들어 연간 소득이 6,000만 원인 대출 신청자가 ‘DSR 40% 적용'되면 매년 갚아야 하는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출 원리금의 합이 2,400만 원을 넘을 수 없습니다.

이렇게 복잡한 개념을 설명한 이유는 LTV로만 계산했을 때 대출 한도가 높았던 분들도 각자 소득에 따라 DSR을 적용하면 그보다 줄어들기 때문입니다. LTV와 DSR 두 가지 기준을 충족해야 최종적으로 주택담보대출을 받을 수 있어요.

[예시]

이라고 가정해 보겠습니다. 이럴 땐 예상 잔금 가능 금액을 대략 정하고 LTV, DSR 규제 안에 들어오는지 확인해야 합니다.

예상 잔금 금액을 3.85억이라고 가정하면 주택담보대출은 2.695억, 신용대출은 6,550만 원이 필요한데요. 복잡한 계산을 거치면 아래와 같이 대출을 받을 수 있습니다.

• 주택담보대출 : 2억6,950만 원(40년 만기)
• 신용대출 : 6,550만 원(10년 만기)

즉, 연봉이 4,800만 원인 분이 주택담보대출, 신용대출을 이용한다면 대략 3.85억 원을 빌릴 수 있는 것이죠. 하지만 이 값도 정확한 값은 아닙니다. 개인의 상황에 따라 정말 많은 경우의 수가 있기 때문이에요.

LTV, DTI, DSR의 더 자세한 개념과 계산법은 다음에 기회가 되면 자세히 설명하겠습니다. 오늘은 대략 이렇다~ 정도로만 이해하고 넘어가겠습니다🙂

[참고]

디딤돌대출과 특례보금자리론이라는 대출은 LTV와 DTI만 적용되고 DSR이 적용되지 않기 때문에 대출 한도가 높은 편이에요. 이 부분도 나중에 더 자세히 설명해 드릴게요!

3. 증여

증여는 직, 간접적인 방법으로 남에게 받은 돈으로 가족이나 친척, 지인에게 받은 돈이 모두 포함됩니다. 세금이 면제되는 증여는 누구에게 증여받았느냐에 따라 달라지는데, 

• 직계존속(혈족, 부모, 조부모)과 직계비속(아들, 딸, 손자, 증손)은 최대 5천만 원
• 기타 친족은 1천만 원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.

하지만 내년부터 혼인 증여재산 공제라는 항목이 신설되어 1억 원의 혼인 증여재산에 대해 면제(혼인신고일 이전 2년 + 혼인신고일 이후 2년 = 혼인신고일 기준 앞뒤로 총 4년)받을 수 있게 되었어요.

즉, 내년부터 1.5억 원까지 무산 증여가 가능하며 양가 부모님 모두에게 각각 적용되어 부부는 합법적으로 최대 3억 원을 부모님께 증여받을 수 있습니다.

내 집 마련 전 증여와 증여세에 대한 항목도 자세히 알아보시고 가용자금을 정확히 확인하세요🙂

[+슬쩍 알아보고 가면 좋을 정보]

오늘은 주택 종류까지만 짚고 마무리하면 딱 좋은데요. 주택 종류마다 세금액이 다르고 정부 지원 사업 등의 신청도 빠르게 할 수 있기 때문에 알고 계시는 것이 좋습니다.

주택 종류는 크게 단독주택, 빌라, 아파트, 오피스텔로 나눌 수 있습니다. (단독주택은 세부 종류 없이 그냥 단독주택입니다)

지금은 눈으로 훑어만 보시고 나중에 내 집 마련을 하실 때 내가 본 집이 어떤 주택 종류인지 다시 확인해 보시라는 의미로 적어두었습니다. 가볍게 살펴보고 넘어가시죠🙂

이번 글에선 내 집 마련의 첫 단계, 가용자금에 대해 알아보았습니다. 이해에 도움이 되셨나요?

사실 가용자금보다 더 중요한 것은 ‘얼마나 좋은 집을 잘 마련하느냐’인데요. 다음 편에선 우리가 사고 싶은 집과 살 수 있는 집의 차이를 줄여 좋은 집을 고르는 방법에 대해 알아보겠습니다.

그럼, 다음 편에서 만나요!💕