가진 돈이 별로 없어 고민하는 분들을 위한 부동산 소액 투자 전략

실전투자경험
25.01.14

"가진 돈이 적어 소액 투자를 해야하는데

어디에, 어떻게 투자를 해야할지 모르겠어요"

"2호기까지 어떻게 투자는 했고

종잣돈이 많이 떨어진 상황에서

소액으로 투자하려고 하는데

취득세 중과로 투자하기 어려워요"

이런 고민으로 투자를 망설이시는 분들께

이 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

이미 투자를 해서 가진 돈이 얼마있지 않거나 혹은 애초에 종잣돈이 적은 상황이라면 어떻게 투자를 해야할까라는 고민을 많이 하게 되는 것 같습니다.

더불어 2채 정도 투자를 했다면 취득세 중과 구간에 진입하면서 3주택부터는 8%라는 취득세를 내야합니다. 그렇다보니 꽤나 많은 투자금이 필요한 상황이라 어떻게 해야할지 막막해집니다.

이런 상황에서 어떤 생각과 전략으로 소액 투자를 해나갈 수 있을지에 대해 이야기해보려 합니다.

※ 이미 지방 투자에 대한 충분한 이해를 하고 계신 분이라면 4번으로 바로 넘어가셔도 괜찮습니다.

1) 지방 투자 - 투자금

서울, 수도권 그리고 지방 중에서 어디에 아파트를 사고 싶냐고 묻는다면 서울, 수도권에 아파트를 사겠다고 이야기를 할거라 생각합니다. 지나가는 사람 10명중에 10명한데 물어도 돌아도는 대답도 사실 크게 다르지 않을 것이구요.

지방에 대한 대다수의 사람들이 가진 생각은 인구가 감소하고 있는 곳이며 (물론, 실제로도 대부분의 도시가 그렇지만) 투자로 고려했을 때는 긍정적인 쪽보다는 부정적인 쪽에 가깝습니다. 쉽게 말하면 '굳이' 라는 생각이 드는 곳이 지방에 대한 인식입니다.

아무래도 지방보다는 서울, 수도권에 투자를 하는 게 안정적인 것은 사실입니다. 대한민국의 50%라는 큰 수요가 몰려있고 앞으로 이 수요는 더 집중될 것이기에 이런 면에서 안정적이라는 점이 가장 크죠. 하지만 이런 서울, 수도권은 필요한 투자금의 아무래도 많습니다. 서울에서 입지적으로 평균적인 곳에 위치한 30평대 단지를 투자하려 한다면 투자금은 6억 후반입니다.

경기도는 서울보다 적은 2억정도의 수준이지만 평균 값임을 감안하면 상대적으로 선호도가 떨어지는 곳들은 수도권 외곽에는 1억 이하로도 투자를 할 수 있겠지만 그래도 어느 정도 괜찮은 곳이라고 말할 수 있는 곳에 투자를 하기 위해서는 1억원 이상의 돈이 필요한 상황입니다.

그렇다면 지방에 투자할 경우 투자금은 어떨까요?

당연하게 도시마다 다르다. 광역시에서 대장급이었지만 공급으로 인해 전세가격이 크게 조정되었던 부산과 대구, 그리고 공급이 예정된 대전은 1억 정도의 투자금이 필요합니다.이외 대전, 울산, 광주에 중소도시까지 합치면 1억 이하, 적게는 2천 전후의 돈으로 투자가 가능한 단지들을 찾을 수 있습니다.

2) 지방 투자 - 가격 수준 + 의문점

투자금의 범주를 확인했으니 가장 중요한 한가지를 보자면 결국 가격이 싸냐 비싸냐?가 됩니다. 물론 여러가지를 따져봐야겠지만 직관적으로 살펴볼 수 있습니다.

위에서 이야기한 도시들 중 하나의 단지를 예시로 살펴봤을때 현재의 가격 수준은 20년 수준이며 25년 초 수준 가격이 20년 가격과 같은 수준이기에 충분히 싼 가격이라고 생각됩니다.

여기에 지역별 랜드마크 가격 수준을 통해서도 전체적으로 지방 시장은 여전히 저평가 되어 있으며 싼 가격 수준에 머물고 있다고 정리할 수 있습니다.

여기서 가격이 싼 건 알겠지만, 그럼에도 지방에 투자를 해서 '돈을 벌 수있을까' 혹은 '가격이 오를까'라는 의구심을 가질 수 있는데 이에 대한 생각은 다음과 같습니다.

(1) 서울/수도권이나 지방이나 거주하는 사람이 달라지는 것이 아니고 의, 식, 주에 있어서 '주'에 해당하는 집은 필수재라는 점과 안정적인 삶을 원하기에 집을 사려는 수요는 크기의 차이가 있을 뿐이지 다르지 않다.

(2) 도시별로 차이가 있겠지만 일부 지역은 소득 수준이 수도권 지역 이상의 모습을 보여주고 이는 구매력과 연결된다.

(3) 실제 지방 아파트들이 과거 시장에서 보여준 모습 + 지역에 따라 차이가 있겠지만 어느 정도 회복한 지방 지역에서 그 돈을 주고도 내집마련을 하는 수요가 있기에 거래가 된다.

(4) 상승장 이후 가격이 조정된 시기에 투자했다면 이미 수익을 거두는 지역들이 있고, 이미 지방 투자를 통해 돈을 번 사람들은 많다.

마지막으로 보통 우리는 최근에 경험한 것들로 앞으로도 그렇게 되겠지라고 생각하는 경향이 강한데, 최근 시장이 서울/수도권의 가격이 많이 올랐기에 앞으로도 더 오를거라 생각하고, 지방은 오르지 않았기에 앞으로도 오르지 않을거라고 생각하고 있는 건 아닌지도 확인해봐야합니다.

여기까지해서 정리해보자면 '지방의 가격은 여전히 싼 수준이며, 서울/수도권 대비 적은 투자금으로 투자를 할 수 있다' 가 됩니다.

3) 지방 투자 - 소액 투자 전략

이를 근거로 투자를 처음 시작하는 상황에서 종잣돈이 적은 상황이라면 소액 투자로 지방을 우선해서 고려해 볼 수 있습니다. 여기에 조금 더 안정적으로 가기 위해서 가격이 싸다라는 저평가에 상대적으로 공급이 부족한 지역을 우선해서 보는 것도 필요합니다.

지방이기에 공급에 밀접하게 움직이는 시장이기에 공급에 따라 전세 가격이 움직인다면 매매 가격에 영향을 주게 될 것이고 시장에 변화가 생기게 될 것이기 때문입니다.

이런 전략을 통해 내가 가진 종잣돈의 크기를 늘려갈 수 있고 매도를 통한 시세 차익에 내가 모은 돈을 추가로 더한다면, 서울/수도권에 있는 아파트로 갈아타며 더 좋은 자산을 쌓아나갈 수 있습니다.

4) 지방 투자 - 다주택 소액 투자 전략

여기서부터는 2주택까지 투자한 이후, 줄어든 종잣돈 상황과 취득세 중과라는 부담감으로 인해 소액 투자는 해야하는데 막막한 상황에 있다면 고려해볼만한 하나의 투자 방법에 대해 이야기해보려 합니다.

지난주 경제정책방향이 발표되었고 여러가지 다양한 내용들이 담겨져 있었는데 그 중에서도 한가지가 눈에 들어왔습니다.

지방 주택에 대한 세금 중과 완화에 대한 내용으로 두가지가 발표되었는데 그 중에서도 취득세 중과가 제외되는 저가 주택의 기준이 기존 공시지가 1억 이하에서 2억으로 범위가 넓어진다는 것이었습니다.

참고로 여기서 지방 주택은 일반적으로 비수도권내에서 광역시와 세종시를 제외한 지역에 위치한 주택을 이야기합니다. 다만, 지방 주택에 대한 정의는 실제로 시행령이 나와봐야 알 수 있기에 구체적인 방안이 나온다면 다시 확인해보는 것이 필요합니다.

현 시점에서 아무래도 다주택 포지션으로 보유한 주택수를 늘려가는 것에는 취득세 중과라는 규제가 발목을 잡습니다.

강남3구와 용산구를 제외하고 비조정지역에 해당하긴 하지만 3주택부터는 취득세가 중과되면서 매매 가격의 8% 혹은 12% 이상의 세금을 내야하는 것이 큽니다. 물론 취득세 때문에 투자 여부를 결정진다고 할수는 없지만 투자금이나 심리적인 부분에서 아무래도 부담되는 것은 사실입니다.

이런 상황에서 어제 발표된 내용처럼 공시지가의 범위가 넓어지며 취득세 중과라는 규제에서 벗어나기에 이런 부담 없이 투자를 이어갈 수 있습니다.

대세 상승장이 이어졌던 21년도에 공시지가 1억 이하 주택 매수는 취득세 중과를 피하기 위해서 유행했던 투자의 한 방법이었습니다.

공시지가 1억 이하라는 이유만으로 수도권 외곽에 있는 10평대 단지들도 1억씩 오르는 모습을 보이기도 했고 지방 중소도시까지도 사람들이 몰리기도 했습니다. 다만, 1억 이하의 주택의 경우는 저평가보다는 저가치에 해당하는 단지들이 상대적으로 많았습니다.

그럼에도 계속된 상승장으로 사면 오른다라는 심리가 지배적이었고 일단 사는데 걸림돌이었던 취득세 중과가 배제되니 공시지가 1억 이하 투자가 번지게 되었죠.

상승장이 계속 된다면 좋았겠지만 22년부터 23년까지 조정장을 맞이하면서 가격이 크게 하락하게 되었고 공시지가는 1억이 넘어버렸습니다. 수도권이야 어찌저찌 그렇다고 쳐도 선호도나 가치를 생각하지 않고 지방 중소도시에 묻지마 매수를 한 경우라면 매도를 하기에 어려운 상황에 처하게 된 것이죠.

과거 시장의 모습을 통해 우선적으로 전제 되어야하는 것은 기본적으로 내가 투자하려는 단지가 지역내에서 선호하는 단지이며 가치가 있어야 한다는 것입니다.

그런면에서 있어서 공시지가의 범위가 넓어진건 분명 의미가 있다고 생각됩니다.

어떤 지역이냐에 따라서 달라지긴 하지만 현재 상황을 기준으로 살펴보면 광역시 및 지방 중소도시 기준 신축 20평대 중 2억 후반~ 3억대 정도 수준이면 공시지가가 2억이 안되는 경우가 많습니다. 즉, 생각보다 좋은 단지들이 많이 있다는 이야기가 됩니다.

이걸 통해서 전략을 세워볼 수 있습니다.

2주택까지는 취득세에 대한 부담이 없기에 내 투자금 상황에 따라 서울이면 서울, 수도권이면 수도권, 광역시면 광역시를 우선순위로 두고 투자를 진행하고 그 이후에 3주택을 취득할때는 지방으로 눈을 돌리는 방법입니다. 아무래도 2채 정도 투자를 했다면 투자금이 많이 소진한 상황일텐데 부담감을 줄여 투자를 할 수 있기 때문입니다. (여전히 종잣돈이 충분한 상황이라면 더 좋은 지역을 우선해서보시면 됩니다)

반대로 기존에 지방에 투자를 하고 매도를 준비하는데 보유한 물건이 공시지가 2억 이하라면 수요가 늘어날 수 있는 가능성이 있기에 수익을 실현할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

물론 지방 도시의 경우 지역내 공급 상황에 따라서 분위기가 많이 달라지기에 이런 부분도 같이 고려해야할 필요는 있습니다.