1. 모르던 것은 무언인지?
가. 투자금 기준: 중소도시 5천, 광역시 1억 정도로 잡으세요
나. 전세가율 높은 게 꼭 가격 상승으로 이어지지 않을 수 있다. 공급 폭탄 전에 전조증상일 수 있음. 매매가의 수준을 잘 보고 들어가야 한다.
다. 세 낀 매물: 만기 시점에 따라 접근 방법이 다름. 낮은 세가 껴 있어서 매매가가 낮은 경우, 충분히 세를 올려 받을 환경이 된다고 판단이 된다면 만기 시까지 발생하는 이자와 매매가를 저렴하게 살 수 있다는 것의 편익과 비용을 고려하여 대출을 실행해 볼 수도 있는 것임. 물론 무리한 대출은 금지!! 1년 정도에 갚을 수 있는 금액이면 충분히 고려해볼만 하다.
2. 안다고 착각한 것은 없었는지?
가. 다른 사람들이 올린 질문을 나의 얘기가 아니라고 무신경하게 넘어가지 말기 -> 진짜 부자는 다른 다른 상황속에서도 나에게 적용시킬 점을 찾음.
나. 거래량이 많은 단지: 선호도 높고, 환금성이 좋은 단지
다. 승자는 달리면서 계산을 하고 방법을 찾는다. 일단 현장에 나가서 시도하고, 그 경험을 바탕으로 체계를 잡아 나가야 한다.
라. 수도권 외곽이냐 지방 광역시냐? 투자에서 중요한 것은 어디가 먼저 오를 것 같아서 투자하는 것이 아님. 투자금 대비 선호도가 더 좋은 단지를 고를 수 있는지로 접근해야 한다.
마. 광역시 구축을 매수: 살아야 할 이유를 알아야 함. 즉 수요(선호도)를 잘 알아야 한다. -> 크… 임장, 임보의 목적은 처음부터 끝까지 가치 = 수요 = 선호도를 알아가는 과정이구나 + 그에 따른 가격의 괴리를 발견하고 수익을 얻을 수 있다면 투자하는 것이 마무리.
3. 알고 있지만 과연 행동은 했는지?
가. 자기 확신 -> 그대로 앞만 보고 달려가기
나. 가격이 비싼 지역을 임장할 때: 투자 기회가 온다면 어떤 우선순위로 투자할 것인지 정리하고 넘어가야 하고, 다음 임장을 위해 해당 임장지 분석을 철저히 마무리해야 함. 반마당은 없다는 생각으로 임장해야 한다.
다. 매임을 단순히 매물만 보고 끝내는 게 아니라 거주민들이 살고 싶은 동네인지 알아내는 것도 중요함.
라. 적절히 싼 가격에 사는 것도 중요하다. 바닥에 매수하는 것만이 돈을 버는 게 아님. 특히 나는 울산 오르기 전에 가격을 본 상태라서 이렇게 올랐는 데 괜찮을까? 라는 에고에 빠져 있음. 바닥은 아니지만 적절한 가격이며, 투자금이 적게 들어간다면 나 같은 소액 투자자들에게는 좋은 시장임. 너무 나의 편견에 빠져서 계속 전수조사에서 탈락시키는 우를 범하면 안 된다.
4. B/M
가. 비교를 조금 더 구체적으로 하자: 단순히 가격이 비슷한 것만 비교하는 것을 넘어서, 임장지에서 다른 지역의 특성이 보인다면 그 지역과 비교해보는 행위를 하는 것도 중요하다. + 그 지역의 과거와 현재의 모습을 보면서 지금의 단지에 적용해보는 것도 중요하다.
나. 모의 계약서를 쓰고 이 단지에 대한 협상 시나리오를 고민해보는 것도 중요하다.
다. 가설 검증 = 투자 인사이트, 지역에 대해 깊게 이해하고자 할 때 당연히 질문이 발생할 수밖에 없음. 그런 질문들을 내가 한번 답변해보고 그에 근거를 찾고 결론을 내려보는 게 중요함.
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