관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이

서울/경기/광역시/그 외 지방별로 매도 매물이 쌓여있는 상황과, 전세 매물이 부족한 상황임을 확인했다.
물론 일부 지역의 경우 공급으로 인해 전세 매물도 꽤 쌓여있는 곳이 있으나,
현재 24년 대출규제와 12월 이슈로 인해 관망세가 두드러진다.
현재 매수하기 아주 우세한 상황이다.
투자 = 매수 + 임대
양파링님과 함께 1,2,3호기 거래 과정을 함께 시뮬레이션 해보면서,
매수 후 전세의 다양한 상황이 벌어질 수 있음을 미리 알아 볼 수 있었다.
특히, 매수 후 별도 전세를 맞춰야 하는 경우, 전세 계약 및 잔금일이 언제냐에 따라 소모될 수 있는 비용이 발생할 수 있으므로, 사전에 정신 바짝 차리고 전세를 맞춰야 한다는 것을 알았다.(시간 확보를 위해 긴 잔금 기간 확보)
다시 한 번 반복하지만, 전세 레버리지 투자는 매수로 끝나는 것이 아니라, 전세까지 맞추는 것이다.
정부 규제로도 있었던, 잔금 시 명의이전 시 대출 불가로 인해 매수가 주춤한 시장이 왔었다.
실제 전임, 매임하면서도 많이 느꼈었는데, 이 때, 주전세, 세안고, 매도인 전세거래 후 안전한 조건인 경우나, 또는 그 상황을 만들어 거래가 가능하다는 부동산 사장님들이 계셨다.(짧은 잔금 기간)
다시 한 번 강의를 통해 확인 할 수 있어, 머리에 잘 새길 수 있었다.
2. 2+2+a(묵시적 갱신) → 둘 다 의사 표시 안(못)한 경우 : 관리를 잘 해야 해요~! 잊어버리는 수도 있지만 꼭 챙길 것!
3. 갱신시점에 신규계약 나에게 유리한 조건으로 세팅할 수 있는 카드가 될 수 있다
2(의무)+2(권리 → 의무)+2(권리)
점점 대출 규제가 완화되는 상황이지만, 특수한 상황의 전세거래를 할 수 있는 시장이기에 그 부분에 관해 정말 상세히 알려주셨다.
전세 낀 또는 주전세 상황에 따라 임차인 상황이 다를 수 있다. 따라서 각 경우별 어떻게 대처해야하는 지 정말 필기가 따로 필요 없다 싶을 정도로 상세한 교안을 통해 설명해주셨다.
이전에는 너무 어렵게 느껴져서 잘 안 들어왔던 내용들이 어쩌면, 내가 아직 마음의 준비가 덜 되었던 상태였기에 잘 못 받아들였던 건가 싶을 정도로 강의에 몰입할 수 있었다. (양파링님의 친절하고 상세한 설명이 가장 큰 영향! ㅎㅎ)
■ 적용할 점
물건별 조건 상태를 정확히 파악하고, 나열하여 전세금액, 만기 시점, 계약갱신청구요청권 사용 유무에 따라 비교해보자.
내게 리스크 헷지가 가능한 물건은 실제 조건에 따라 다를 수 있으며, 더 안전한 선택을 할 수 있도록 사전 준비를 하면 만들어 갈 수 있다.
1등 전세물건을 만들어야, 비용과 시간을 절약할 수 있다. (나의 집중력과 스트레스 측면에서도)
가능한한 시간을 확보해, 투자(매수+전세 계약) 마무리 후 앞마당 확장에 빠르게 진행해야 나의 투자기회를 더 빠르게 확장할 수 있다.
전세가격 설정을 위해 인근 지역의 전세가를 확인해야 기준을 잡을 수 있다.
공급 : 입주기간 끝난 단지도 대단지의 경우 전제물량 남아있을 수 있으니 ±3개월 감안할 것(생활권 상 영향력 있는 위치인가? 공급일정이 근접하다고 무조건 영향이 크다고 판단하지 말 것)
→ 지인+아실 : 누락되는 것 없이 같이!
(보통 지방에서)소액투자 시 필수 : 전세보증보험 가입 가능한가?
KB/일반/매매 → 90%, 승인시점: 시장 분위기에 따라 신청시점과 승인시점의보증보험가능금액이 달라질 수 있다.
<강의 교안 : 특약 확인 필수>
■ 적용할 점
적정한 전세가 설정을 함으로써, 내 투자금의 범위를 세팅하고 다음 투자로 이어갈 수 있도록 적정한 종잣돈을 확보한다면 베스트(추가 수입 포함해 다음 투자를 기약할 수 있다)
공급
매수 단계에서 리스크가 없는데, 2년 후 공급으로 인해 리스크가 있다면? 임차인의 거주 의사를 사전에 확인해 연장 계약 가능하다.(대출 등 경우에 따라 중개사 필요 할 수 있음)
수요
수요 특징(학군, 30평형) 에 따른 차이와 성수기/비수기에 따라 내 임차인 계약 시기를 조율할 수 있다.
포트폴리오
직원들의 재계약 시기 분산해 관리 필요
■ 적용할 점
임차인 구하기 어려울 때, 단점이 있다하더라도 그를 상쇄시킬 수 있는 특약, 또는 재계약기간 설정 등을 통해 리스크를 피할 수 있다.
그리고, 무조건적인 조건은 없다. 상황에 따라 적합한 형태의 거래가 있을 뿐.
세 낀 경우, 법인 임차인, 주전세 등 각각 장/단점이 있으므로 상황에 따라 내게 유리한 선택과 대응을 하면 된다.
2. 대출이 있다면?
온전한 소유권 [매매계약서]
원상회복 반환 [임대차 계약서]
@법률고민
■ 경험담을 통해 배운 점
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