투자 규제속에서 광역시 신축 투자했습니다.[큰별과함께]

안녕하세요 

별빛처럼 누구나 어디서나 언제든지

바라볼 수 있는 투자자가 되고 싶은 큰별과함께입니다. 

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월부에서 투자를 배우고

드디어 다주택자의 첫걸음을 떼었습니다. 

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소액이지만 이 작은 돈으로라도 제가 할 수 있는게 있다는걸

알려주신 월부 스승님, 선배님 감사합니다!

사장님 죄송해요 그 집 못살거 같아요. 

"사장님 죄송해요. 그 집 못살거 같아요.. 잔금이 안되요.." 

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열심히 네고를 요청했서 가격을 정말 싸게 깍았던 집이었습니다. 

세입자도 신혼부부에, 집도 관리가 잘되어있어서 매우 좋은 상태였습니다. 

하지만 전세가가 낮은 상황에 

매수자들은 쉽게 붙지 않는 상황이었고

집주인은 돈이 필요했습니다. 

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세입자는 시세보다 거의 5천만원정도 싸게 들어와있었습니다. 

그리고 2년 살았기 때문에 계약갱신청구권을 쓰고 

2년 더 살고 싶어하는 상황이었습니다. 

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큰별 : 사장님 세입자한테 저랑 계약서 새로 쓰자고 이야기 해주세요~ 대신에 현재 시세로 올려받는데, 

그럼 계갱권 안쓰고 4년더 살수 있잖아요~ 

사장님 : 알겠어~ 세입자도 요즘 시세 잘 알더라~ 한번 이야기해볼게. 

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잠시후, 

사장님 : 세입자가 그건 귀찮아서 싫대~ 그냥 이 가격에 해야할거 같은데? 

큰별 : 사장님 그럼 제가 이자 00얼마 더 드릴게요. 이자보다 더 받고, 4년 더 살수 있다고 말씀한번만 다시 해주실 수 있으세요~? 

사장님 : 어휴 알겠어~. 매매가 많이 깍았으니까 바로 살줄 알았는데~! 한번 다시 이야기 해볼게

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잠시후.. 

사장님께 이번에도 안될거 같다고 회신을 주셨고

저는 고민해보겠다고 말씀드렸습니다. 

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전세금을 올려받지 못하면 투자금이 생각보다 많이 들어가는 상황이었습니다. 

하지만 정말 싸게 깍았기 때문에, 

사자마자 버는 투자였습니다. 

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고민을 했지만, 싸기는 하지만 투자금이 2년이나 더 묶이는 상황이고 

그 금액이면 옆의 더 좋은 단지를 살 수 있는 가격임을 알기에 포기해야겠다고 생각했습니다. 

(또 찾으면 되지..(눈물..))

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주말간 생각 정리를 하고 

다시 연락드렸습니다. 

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큰별 : 사장님.. 저 고민해봤는데 이집은 돈이 모자라요. 안될것 같아요ㅜ

사장님 : 아니~!! 정말 안돼? 신용대출이랑 이런것도 알아봤어요? 

큰별 : 네 사장님ㅜ 그럼 너무 무리가 되서 안될 것같아요ㅜㅠ 너무 죄송해요ㅜㅠ

사장님 : 이 집 진짜 싸~!! 알잖아 지금 사면 버는거야!!( 사장님이 인정할 정도로 쌌다....ㅜ)

큰별 : 사장님 그래도 안되요ㅜㅠ 저 아파트 투자하다가 망하면 안되잖아요ㅜㅠ 돈이 정말 없어요ㅜ

사장님 : 아휴 그러면 어쩔 수 없지..

(침묵...)

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저도 아쉬움에 전화를 쉽게 끊을 수가 없었습니다. 

이때 사장님께서 새로운 매물을 말씀하셨습니다.

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사장님 : 근데, 타이밍이 정말 잘 맞네. 방금 다른 집주인이 가격 조정한다고 연락왔더라구. 이 집은 집주인이 계속 안내려주던 건데 방금 연락 받자마자 사장님(큰별)한테 연락이 왔네~

큰별 : 사장님 오 그거 가격 얼마에요? 

사장님 : 원래 3.XX억이었는데 많이 깍였어 3.XX억이야~(못산 매물보다는 가격이 있음)

큰별 : 사장님.. 그 집은 지금 세입자 살고 계세요? 

사장님 : 응~ 근데 월세입자고 곧 나간대~

큰별 : (오 그럼 월세입자 내보내 달라고하고 공실로 전세 빼야겠다!) 사장님 저 그집 보고 싶어요~!! 오늘 시간되는지 확인해주세요! 

사장님 : 오늘? 잠시만 연락해볼게~

​

(통화후)

사장님 : 오늘 세입자 집에 있는데 조금 있다가 나간대~ N시 전까지 와야해~ 가능해요? 

큰별 : 사장님 당연하죠 저 벌써 내려가려고 준비하고 있어요

사장님 : 오호호 그래요 이따 봐요~

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사장님과 연락을 하고 

바로 현장으로 달려갔습니다. 

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매물을 보고 협상이 아쉬운 매수과정

집을 보고 오니, 집 상태도 깨끗했습니다. 

화장실 타일 정도만 수리를 하면 될것 같았고

월세입자가 전세로 살아주면 더 좋겠다는 생각이 들었습니다. 

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집을 보고 

사장님과 부동산에 와서 사장님에게 가격 협상을 좀 더 합니다. 

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큰별 : 사장님 화장실 타일이 깨졌더라구요~ 금액이 이미 조정 되었지만 500정도 더 깍아달라고 한번 말씀해주세요~

사장님 : 안돼 이미 이전에 3.XX억에서도 불발된거야~ 이가격에 해야해~!

큰별 : 사장님 전화로 한번만 물어봐주세요~ 저 여기서 계약금 넣고 갈게요!​

사장님 : 그래? 알겠어~ 

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집주인분과 전화통화를 하셨지만, 가격은 받아들여지지 않았습니다. 

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그리고 한가지 조건이 더 있었는데, 

현재 매도인이 대출을 해놓은 상황인데, 대출이자가 부담스러운 상황이셨습니다. 

매도인은 중도금으로 대출금을 갚고 싶어하고,

가격은 이가격에 하자고 하셨습니다. 

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현장으로 가면서 저환수원리를 따져봤을때 지금 가겨도 싼 가격이었습니다. 

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사장님께 잠시 고민해보겠다고 말씀드리고 나와서

계산을 해보았습니다. 

중도금을 드리게되면 저도 일시적인 비용이 발생해서 이자가 있었습니다. 

하지만 잔금일까지만 발생하는 비용으로 계산하니, 감당가능하다고 생각했습니다. 

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(이때 급한 마음에 놓친 부분이 있는데.. 전세를 맞출때 머리가 매우 아프게 됩니다..) 

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계산을 마치니 

마음의 확신이 생겼습니다. 이정도면 괜찮다. 

하지만 가격 조정이 안되는 상황에서 중도금까지 넣는데.. 조금 아쉬웠습니다. 

그래서 매도인에게 중도금을 드리겠다

대신 원하시는 만큼은 안될것 같고 조금 줄여서 N천만원에 잔금일을 1개월 더 늘려달라고 요청드렸습니다. 

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사장님께서 매도인에게 전화해주셨고, 

그자리에서 알겠다고 하셨습니다. 

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그리고, 한가지 남은 부분이 있죠. 

바로 세입자..!

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현재 세입자는 이번 계약기간이 끝나면 집을 구해서 나간다고 했습니다. 

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사장님에게 혹시 모르니 세입자에게 

이 집에 전세로 사실 생각이 있는지 물어봐달라고 요청했습니다. 

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큰별 : 사장님 세입자 이사가기 번거롭잖아요~ 아직 아기도 어린데~ 저랑 전세계약하는거 어떤지 물어봐주세요~ 버팀목 대출받으면 80% 대출 나오니까요

사장님 : 근데 그 돈이 없어서 이사 가는거 같은데? 한버 물어볼게~​

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(통화후)

사장님 : 이번계약기간 끝나면 나갈거래~ 근데 집 구해야하니까 한 6개월 더 살고 싶다는데? 

큰별 : o.o?? 네? 사장님 당연히 안되죠ㅜ 저도 전세 빼야하는데요.. 아니면 집주인분한테 잔금일 6개월 뒤로 해달라고 해주시고 그거 되면 그렇게 할게요~

사장님 : 아유 그래? 그럼 안되겠네 (아마 잔금 이후에 월세로 더 살고 싶다고 하셨던거 같습니다ㅜ)

큰별 : 사장님 그럼 진짜 1번만 더 물어봐주세요. 제가 전세를 2.XX억으로 해드릴게요 

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(통화후)

사장님 : 안한대~ 근데 다른 집 매수할 생각도 있나봐. 

큰별 : 아 그래요? 그럼 잘됐네요~ 사장님 그럼 사장님이 맞춰주시면 되겠어요~! 

         (저는 왜.. 여기서 왜... 사장님을 이어주고 있는걸까요...하하...)

사장님 : 그럼 좋은데~ 날짜 맞추기도 좋고 잠시만~

그렇게 사장님은 기존 임차인과 통화하셔서 그분들의 내집마련도 진행해주시게됩니다.

(한번에 2건.. 사장님 대단하신 분이셨네요..)

(하지만 이게 또.. 내편이 아니게 된...ㅜㅠ)

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그렇게 기존 세입자는 나가는것으로 이야기가 정리가 되고

준비된 특약을 사장님께 전달드리고, 

협의후에 가계약금 입금하였습니다.

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(뒤의 이야기..)

바로 나갈줄 알았던 전세와

그동안 집을 잘  보여주고 있는줄 알았던 세입자..

전세 빼기는 다음에 이어서 작성해보겠습니다..

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잘한점

1. 시세트래킹하면서 매수 적정가를 만들어둔 점. 

이번 2호기는 매물코칭이 없던 때라 혼자 결정해야했습니다. 

그럼에도 지속적으로 타겟팅을 하면서 지켜보고 매물코칭 양식을 작성해보는 과정에서 적정가격선이 생겼습니다. 

그래서 그 가격선안에 들어왔을때 바로 현장에 가서 매수할 수 있었습니다. 

 2. 바로 현장에 달려가서 내 물건으로 만든 점. 

사장님과 지속적으로 연락하고, 매물이 생겼을때 바로 현장에 달려갔기 때문에 2호기를 만날 수 있던 것 같습니다. 

사장님도 다른 투자자들이 기다리고 있는데 제가 온다니까 따로 연락을 하지 않았다 말씀주셨는데요 

현장에 바로 달려간점이 잘했다고 생각했습니다. 

 3. 특약 중 '중대하자' 지킨점. 

사장님이 집주인이 이런거 불편해 한다고 빼자고 하셨는데요, 제가 그럼 중대 하자에 대해서는 법대로 한다는 특약으로 바꿔달라고 했으나, 사장님은 아에 문구를 빼자고 하셨습니다. 

이에 저는 이전에 이런 부분때문에 손해를 볼 뻔 했다고 말씀드리면서 못 빼는 조항이다. 단호히 말씀드렸습니다. 

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아쉬운점

1. 이미 조정이 되었다고 가격 조정을 한번 더 안한점. 

마음 속에서 한번 가격 조정이 되었는데, 집주인이 안판다고 하면 어떡하지? 라는 불안이 있었습니다. 

지금 생각해보면 집주인은 이미 매물이 꼴보기 싫고 + 대출이자가 부담스러운 상황이라

가격을 더 조정해줬을 수도 있을 것 같은데, 

조급한 마음에 조정을 한번더 안한게 아쉽습니다. 

 2. 특약사항에 하자 부분을 제대로 넣지 못한점. 

가계약 문자에 하자부분을 넣지 못했습니다. 흥분된 마음에 실수로 놓친건데요.. 

본계약서 작성하면서 사장님께서 이부분은 당연히 매도자가 고쳐줘야지~하면서 넣어주셨지만,

사장님께 말씀드리기 전까지 신경이 진짜 많이 쓰였습니다ㅠ

정신 안차리면 이렇게 되는구나ㅠ 배웠습니다..

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보완할 점

1. 하자부분 특약사항은 가계약금 넣기 전에 꼼꼼히 다시한번 챙기기. - 부족하면 부동산 사장님께 하자도 잘 들어가있죠? 물어보기..!

>> 특약을 못챙긴 부분은 부동산 전문가도 아닌 제가 특약을 다 준비하려 한건데요..ㅎㅎ..

사장님이 부동산 전문가니까 더 많이 아실텐데 안물어보고 제가 다 준비하려 하니까 놓친 부분이 있던 것 같아요

  2. 진짜 싸게 사려고 노력하기. 

내가 깍은만큼 안전마진임을 잊지 않고 더 싸게 사려고 노력해야겠습니다. 

현재 가격도 싸지만, 생각을 하면 할 수록 그때 한번 더 이야기해볼걸.. 한번 더 이야기할걸 후회가 남더라구요ㅛ. 

정말 끝까지 최선을 다할 수 있도록 노력해야겠습니다. 

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