후회 없는 행복한 투자를 했습니다 (-9천만원 네고한 서울투자 경험담) [보통아]

안녕하세요,

보통아입니다

최근 서울투자를 했습니다

어디서부터 말씀드려야 할지 모를 정도로

오래 걸린 장황한 투자이지만

도움이 되실 수 있도록

최대한 심플하게 정리해보겠습니다

많은 분들이 힘들어하신 23년 역전세를

운 좋게 저는 빗겨갔습니다

그 덕에 24년 상반기 지방 투자에서

서울 투자로 방향을 돌렸지만

투자보다 실거주를 먼저 고민하면서

바로 기회를 잡지 못했습니다

그리고 다시 24년 하반기

거주분리를 통한 다주택으로 가는 목표를 세웠고

범위에 들어오지 않더라도 좋은 곳부터

투자 후보 리스트에 넣고 조건을 만들어 갔습니다

하지만, 당시 시장은 급한 반등 후

상승세가 이어질거라며

가격 조정이 쉽지 않았습니다

결국, 투자의 문을 열지 못했습니다

그리고 그 기간이 길어지면서

차츰 지치기 시작했고

지금까지 쌓은 노력과 달리

빨리 끝내고 싶은 마음을

갖은 시기도 있었습니다

투자자가 정체성을 잃는 과정

첫 번째는 좋은걸 하려 한다

두 번째는 입지가 아닌 가격만 본다

세 번째는 과정이 아닌 시야가 좁아져

이게 최고라는 생각을 한다

마지막에는 결국 투자를 안하고

내집마련을 하게 된다

한가해보이 멘토님

그때마다 한가해보이 멘토님께서

마음과 행동 하나하나 다 잡아 주셨습니다

25년 겨울학기 에이스반을 시작하며

차근히 처음부터 시작한다는 마음으로

다시 기준을 세웠습니다

그 과정에서 한 물건을 만나게 됩니다

처음부터 시작하는 마음으로!

항상 가지고 있는 앞마당을 다보고 넓게 봐야 한다.

지금 20억부터 봐라. 30억부터 내려와 한다.

가격에 한계를 두지마라

리스트를 만들고 매일들어다 봐야 한다.

한가해보이 멘토님

도움 되실 수 있도록 나중에

매수 범위를 좁히고 물건을 찾는 방법만

별도로 구체적으로 정리해보겠습니다

당연히 할 수 없다고 생각하는 강남일지라도

가장 위부터 전수 조사를 하며

지역별 가격흐름과 지역 우선순위, 투자범위를 세웠고

이를 반복해가며 투자후보리스트를 정리해갔습니다.

매일 지역별 전수조사와 함께

해당 리스트는 매물까지 확인하였습니다

11.5억/저층

부동산 1곳 단독으로 올려온 매물은

저층이라고 표기되었지만

이미 저층이 아니라는 걸 알고는 있었습니다.

하지만 로얄동 내 최저가 매물이라

가격 조율이 되지 않았고

투자 범위에 들어오지 않는 매물이었습니다

그런데 시간이 지나 다른 경쟁 부동산 한 곳에서

조율 된 가격으로 올라온 이 후,

기존 단독 물건지 사장님이 이전과 달리

가격 조정에 적극적인 자세로 바뀌게 됩니다

동 자체는 좋지만 층과 조망이

좋지 않아 가격조율을 할 수 있는 부분이었고,

더 중요한 건 매도자가 상급지 매수를 위해

기존 월세입자를 전세로 재계약 해놓을 정도로

매도 의사가 크다는 걸 알 수 있었습니다.

목표 매수가로 정했던 10.5억 보다

천만원 더 싸게 10.4억 가격을 제시했고

상대방은 10.8억 이하로는 거두겠다 단호했습니다

개인적으로 직전 매수 과정에서

끝까지 협상 하지 않은 아쉬운 점을 복기 했던터라

중도금을 협상하며 계속 가격을 조율해갔습니다

10.5억 → 10.7억

10.55억 → 10.65억

10.58억 → 10.60억

10.59 → ...

10.595 → ㅡㅡ

결국 최종적으로 중간 가격인 10.6억에 만나게 됩니다

100만원만… 50만원만…30만원까지 어떻게서든

단돈 5만원이라도 더 깎아보고 싶었지만

직전 거래 된 비선호동 10.8억에 비하면 저렴했고

11.5→10.6억

이미 9천만원이 조정된 상황에서

너무 고집만 부릴 수 없었습니다

다만 마지막으로 빠른 중도금 조건으로

잔금 기간을 4개월로 해달라는 요청을 드립니다

세입자가 거주 중이라 긴 잔금은 필요 없었지만

이번 투자를 위해 기존 물건 매도가 필요해

시간적인 여유 만 아니라

재산세 산정일 6월 1일을 넘기면

이번 해 재산세를 세이브 할 수 있어

100만 깎는 것보다 훨씬 낫기 때문입니다.

가격, 잔금 기간을 서로 합의한 후

현재 월부학교 멘토님이신 한가해보이 멘토님께

매물문의를 드립니다

‘잘 찾았다, 정식으로 매물코칭을 넣어봐도 좋겠다’

는 말씀과 함께 빠르게 매물 코칭 받을 수 있도록

세심하게 챙겨주셨습니다.

미처보지 못한 B단지의 가치

B물건은 투자범위에는 벗어 났지만,

A단지보다 상급지에 위치해 와이프가 나중에 혹시라도

실거주 할 수 있지 않을까 했던 물건입니다

B물건을 권유디 튜터님께

매물코칭을 받는 과정에서 질문드렸습니다

"B물건이 선호도가 매우 떨어지는 비선호동이지만

땅의 가치가 훨씬 더 좋고 전세가 차이는 크지 않아

오히려 투자 효율면에서 좋습니다"

다만 해당 물건을 매수하기 위해서는

추가 대출이 필요하며

그로인해 그 다음 투자가 늦어질 수 있다는 것까지

감안해야했습니다

그럼에도 감당할 수 있기에

와이프와 상의 후 방향을 설정하고

매수를 우선 고려해도 좋다는 말씀을 들었습니다

권유디 튜터님의 명확한 코칭을 기준으로

와이프와 상의 하고

감당가능한 대출 범위를 선정했을 때

현재 매물 기준으로 -5천만원 조정된다면

매수가 가능하겠다는 판단을 하였습니다.

후회하는 것보다는 아쉬운 게 낫다

최근 상급지/하급지 간 가격흐름이 다릅니다

해당 지역은 신고가 상승거래가 계속 이어갔고

물건 자체가 많지 않았습니다

현재 나온 물건과 더 나올 수 있는 물건을

모두 확인하고 가격 조율을 진행하였습니다

목표 매수가 11.0억

헙상 최저가 11.5 → 11.2억

경쟁 매물과 급한 사정이 없다보니

목표 매수가로 정한 가격까지

도저히 가격이 조절 되지 않았습니다

2천만원 때문에 나중에 아쉬울 순 있지만

2천만원으로 후회하는 투자는 할 수 없었습니다

주말까지 기다리지 않고

A단지 투자를 진행하기로 결정합니다.

그리고 특약을 주고 받는 과정에서

A단지 매물을 거둬야겠다는

이야기가 나오게 됩니다

A물건 매도자는 매도 가격이 매우 아쉬워 했고

다른 부동산을 통해 현재 시세를

다시 한번 확인하는 과정에서

비과세 혜택을 받지 못할 수 있다는

이야기를 듣게 됩니다

부동산 사장님 통해 처음 전해 들은 바로는

조정지역 이후 매수했고

세입자의 보증금 증액을 확인해도

상생임대인 조건에도 포함되지 않았습니다

허탈했지만 다시 하면 된다는 생각으로

간신히 마음을 다 잡으며

토요일 매물 임장을 이어가고 있었습니다.

그리고 한창 매물임장을 마칠 때 쯤

A부동산과 B부동산 모두 연락을 받게 됩니다

A부동산

매수 시점을 다시 보니 비조정지역인데

특례법만 적용 안되면 비과세가 될 것 같아요

가격은 내가 어떻게서든 잡고 있을 테니

월요일 세무사 통해 확인하고 바로 계약 진행해요

B부동산

매도자가 가고 싶은 하는 곳에 물건이 나왔어요

대출 나오는 것까지 상담사 통해 확인했는데

대출 규모가 커서 은행 창구에서 최종하고 하고 싶어해요

월요일 대출 승인되면 가격 조율 해주신데요

정리하지면

A단지 : 월요일 세무사 통해 비과세 적용 시 매수 가능

B단지 : 월요일 은행 통해 대출 승인 시 매수 가능

놓쳤다고 생각했던 두 단지에서

다시 기회가 생겼고 해당 내용이 혼란스러워

멘토님께 상황을 말씀드렸습니다

투자에 대해서 모든 것이 확정되지 않습니다.

확정되지 않는 상황을 확인하지 않고 검토하는 것이 아니라,

최대한 그 변수를 다 살펴보고 확인을 하고 진행해야 합니다.

투자를 진행할 때 위험할 수도 있는 상황을 만들기도 하고,

시간을 흘려버리기도 하는 상황도 만듭니다.

진짜 내 마음과 가족의 생각과 마음까지

담고 있는 것이 맞는지 생각도 해 보세요.

앞으로 더 단단해져야 해요

한가해보이 멘토님

저 스스로 매우 크게 흔들렸던 이유는

물건을 찾는 과정과 의사결정,

그리고 이 투자가 주는 의미에 대해

머리로만 생각하고 충분히 정리가 되지

않았기 때문었습니다

전수조사를 하고 투자후보를 정리하고

물건을 하나씩 확인하면서 가격조율을 해나갔지만

명확히 가치를 먼저 비교하지 않고

가격 범위에 들어오는지만 먼저 보다보니

B단지를 처음부터 적극적으로 보지 않았고

A단지가 싸다고 판단하는데 의심이 있었겠죠

그래서 둘 다 확정되지 않은 시간동안

모두 투자가 가능했을 때

하나만 투자가 가능했을 때

둘 다 투자가 불가능했을 때를

상황을 정리해갔습니다

1순위 A물건

2순위 B물건

평소와 같이 1등 뽑기를 했다면

아마 B물건을 선택했을 수도 있다고 생각을 합니다

가치적으로 더 좋은 곳이고

단순하게 감당 가능하다고

생각했을 것이기 때문입니다

하지만 와이프와 이야기했을 때

결과는 달랐습니다.

A단지도 충분히 가치가 있기 때문에

보유하는 데 초점을 뒀고

더 좋은 자산을 반복해서 쌓아가는

투자를 이어가려면

우리 가족의 삶이 흔들리지 않아야 하고

우리 가족의 삶이 계속 나아지는 게

훨씬 더 중요하다 판단했습니다

그렇기에 무엇이 더 좋은 것보다

기준에 맞고 우리 상황에 더 맞는 투자를

지속해 가는데 가까운 선택을 했습니다

평소에 입이 닳도록 했던 이야기를

와이프 입을 통해 제대로 배울 수 있었습니다.

나라는 투자자는 올림픽을 나가

1등 2등 3등을 해야 하는 선수가 아니라

가족의 노후와 경제적인 안정을 위해

목표한 31.5억까지 끝까지 완주해야 하는

자본주의 대회 참가자라는 생각이 들었습니다

그리고 월요일 오전 B물건 확인 연락이 왔고

꽤 오랜 시간이 지났지만 A물건의 결과까지 기다린 후

정리해둔 순서대로 투자를 진행하였습니다

고민하는 과정에서 정말 큰 버팀목이 되어준

두잇나 부반장님이 해주신 말씀을 빌리자면

"우리는 더 좋은 투자를 할 수 있지만

현재의 내 실력 안에서 최선을 다할 뿐이에요

지금 이 시점에서 최선을 다했다면,

돌이켜봐도 후회하지 않을 거에요"

조금 더 좋은 시기를 기다린다면,

조금 더 많은 물건을 봤다면,

아마 더 좋은 물건을 살 수 있을 수도 있었겠지만

이번 투자에 있어 저는 단 1도 후회하지 않습니다

물론 아쉬운 부분이 없다는 게 아닙니다

하지만 우리에게는 항상 다음이 있습니다

최고의 선택을 하기보다

최선의 선택을 이어간다면

최고의 결과로 만들어 낼 수 있는

기회가 있다고 생각합니다

그래서 우리는 가장 먼저 잃지 않는 투자를

배우는 것 같습니다

이번 투자를 하면서

정말 많이 도움 받고 배웠습니다

두 아이가 매번 지지고 볶지만

언제나 든든하게 조용히 응원해주는

사랑하는 와이프와 아이들

이번 투자 통해 채워야 할 것도 많이 깨달았지만

그럼에도 가장 잘한 건

와이프와 참 많은 대화를 했고

함께 결정했다는 점입니다

앞으로 제 투자를 이어가는 데

너무 큰 의미가를 얻었을 수 있었습니다

끝까지 지켜봐 주시고 따뜻하게 보듬어 주신

존경하는 한가해보이멘토님

수 개월 동안 아픈 손가락 같은 제자

때론 그저 말 없이 바라봐주시는 것만으로도

큰 힘이 되었습니다.

멘토님 가르침대로 항상 치열하게 나누며

더 성장해가는 투자자가 되겠습니다

투자와 성장과 나누는데 진심인 에이스2반

재이리반장님 두잇나부반장님 멤생이부반장님

대흙님 소피이님 돈죠앙님 허씨님

기쁨을 함께 나눌 수 있어 더 감사합니다

매물 코칭으로 명확한 우선순위 세워주신

권유디 튜터님 감사합니다

지금까지 부족한 제자 이끌어주신

제주바다 멘토님 빈쓰 튜터님 부자대디 튜터님

게리롱 튜터님 망구 튜터님 써니써늬 튜터님

메이쿤 튜터님 달달구리 튜터님

후후아빠 튜터님 황금소년 튜터님

힘든 시기를 행복하게 이겨낼 수 있게 해준

기버TF 24년 3-4분기 동료분들

항상 든든한 버팀목

열반동기

자주가족님 갱지지님

그리고 함께 강의를 수강한

모든 동료분들!!

미처 다 전하지 못한 감사에 죄송함과

다시 한번 감사 말씀드립니다