수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
지난 약 1년간 큰 폭으로 가격이 조정되었던 시장이
하락폭이 줄어들며 반등하는 모습을 보여주고 있습니다.
단순히 증감으로만 시장을 이해하기에는 지역별 특징이나 공급 상황 등
다양한 영향을 주고 받는 요인들이 있기에
이런 데이터는 참고 정도로만 보시면 좋을 것 같습니다.
(시.머.현.가-시장에 머무르며 현장으로 가자 하시구요)
지역별로 차이는 있겠지만 최근 약 1년 이상 가격이 조정되면서
가치와 가격의 괴리가 심해지는 모습을 보여주고 있습니다.
쉽게 말하자면 가치가 더 좋은 단지들의 가격이
가치가 덜 좋은 단지들과 가격이 같아진다는 이야기입니다.
이런 상황에서 어떤 아파트가 가치가 있는 것인지
어떤 아파트가 가치가 없는 것인지 헷갈리는 경우가 생기곤 합니다.
어떻게 저가치를 구분할 수 있을지
우리가 배운 투자와 함게 이야기해 보려고 합니다.
#아파트
기본적으로 우리는 아파트에 투자를 합니다.
아파트는 여러 가지 주거형태 중 많은 사람들이 선호하는 주거 형태입니다.
빌라, 연립, 오피스텔, 주상복합 등 다양한 주거형태가 있지만
비슷한 수준의 사람들이 모여서 생활하고
단지 내 편의시설 등을 비롯한 여러가지 부분들이
다른 주거 형태보다 쾌적함을 누릴 수 있습니다.
이런 이유로 부동산 투자에 있어서
쉽게 접하면서도 가장 안전한 대상을 아파트라고 이야기하며
많은 사람들이 관심을 갖고 내집 마련을 비롯한 투자를 아파트를 통해 하고 있습니다.
다만, 아파트라고해서 다 투자를 해도 되는 것도 아니며, 항상 좋은 투자가 되는 것은 아닙니다.
잘 아시다시피 아파트 중에서도 가치가 있는 아파트가 있고 반대로 가치가 없는 아파트가 있습니다.
그리고 우리는 가치가 있는 아파트 중에서도
입지 대비 가격이 싼 아파트에 투자를 해야합니다.
그렇다면 싸다 비싸다를 생각하기 이전에
아파트의 가치를 어떻게 판단할 수 있을까요?
#선호도와 전세가격
쉽게 생각할 수 있는 것은 선호도 입니다.
사람들이 살고 싶어하는 곳이어야 합니다.
우리가 쉽게 접할 수 있는 랜드마크 아파트라고 불리는 단지들이
선호도를 보여주는 쉬운 예라고 생각할 수 있습니다.
이런 랜드마크 단지들에 투자를 하면 너무 좋겠지만
가격이 비싸기에 쉽게 접근할 수 없습니다.
그렇기에 가장 좋은 선호도를 갖지는 못하지만 상대적으로 선호하는 단지들을 살펴봐야하는데요,
그렇다면 어떤 부분을 살펴봐야할까요?
가장 먼저 '선호도'라는 단어가 가지는 의미를 생각해보면
어떤 부분을 살펴봐야할지 감이 오게 됩니다.
선호도는 사람들이 좋아한다는 의미입니다. 좋아하기 때문에 살고 싶어하는 말이 되겠죠.
이때 생각해야하는게 바로 전세가격입니다.
많은 사람들이 거주하고 싶지만 매매를 하기 어려운 상황일 수도 있습니다.
그렇기에 이런 경우 사람들은 매매 대신 전세라는 제도를 통해서 거주를 할 수 있습니다.
즉, 전세가격을 통해서 선호도를 확인할 수 있습니다.
그렇다면 전세가격이 높은 곳이 좋은 곳인 걸까요?
물론, 전세가격이 높은 곳은 그만큼 그 돈을 지불하고라도
거주하는 수요가 있기에 선호도를 반영한다고 볼 수 있습니다.
다만, 전세가격이 높으면 그만큼 매매가격도 높을 가능성이 높기에
단순히 전세가격만으로 판단한다면 투자기준에 부합하지 않거나
내가 가진 종잣돈의 범위를 벗어날 수 있습니다.
그리고 매매가격이 싼지 비싼지가 우선되기에 이 부분만을 가지고 확인하기는 어렵습니다.
그렇기에 확인해야하는 것은 전세가격이 우상향하고 있는가를 봐야합니다.
거주의 형태인 전세의 가격은
삶을 영위하는데 필요한 3가지인 의,식,주 중 주에 해당하며
실수요에 대한 수요와 직접적으로 연결되어 있습니다.
실제로 통화량과 전세지수의 상관관계를 살펴보게 되면
상관계수가 0.977임을 확인할 수 있습니다.
상관계수가 1에 가까울수록 두 값의 연관성이 높다고 생각할 수 있는데
0.977이라는 값은 1에 가까운 값으로 전세지수와 통화량은 높은 상관관계를 가지고 있습니다.
그렇기에 인플레이션을 고려한다면
통화량이 증가함에 따라 수요가 있는 아파트의 전세가격은 우상향하는 것이 당연합니다.
(자장면 가격도 오르는데 전세가격에 큰 변화가 없는 단지라면....)
즉, 과거부터 현재까지(적어도 10년 이상) 장기적으로 전세가격이 우상향하고 있는지를 살펴보는 것이
이 아파트가 가치가 있는지 아니면 가치가 없는지를 판단하는 가장 기본적인 방법입니다.
(재건축이라는 예외 경우는 제외하고 생각해야겠지요)
다만, 20년 임대차법으로 인해 전세가격이 급등하는 시기가 있었기에
이 시기를 제외한 그 이전까지의 전세가격의 흐름을 보시면 좋을 것 같습니다.
아래 예시는 같은 구의 인접한 생활권의 단지의 전세가격 그래프입니다.
파란선의 단지는 빨간선의 단지보다 선호도가 높은 단지이며
이렇게만 놓고 보면 두 단지 모두 전세가격이 우상향하는 것처럼 보입니다.
여기서 시점을 임대차법 이후는 제외하고 확인해볼까요?
인접한 생활권 내에서 선호도가 높은 파란 단지는 우상향하는 모습을 보이지만
반대로 선호도가 떨어지는 단지의 경우 큰 변화가 없습니다.
이런 방법으로 전세가격의 변화의 차이를 확인할 수 있고
가치가 있는 단지인지 구분할 수 있습니다.
#거래량 + 하락장
두번째는 거래량입니다.
거래가 계속해서 이뤄지는 지를 확인해야합니다.
여기서 거래가 계속해서 이뤄진다는 말의 의미는 상승장 뿐만 아니라 하락장도 포함하고 있습니다.
이번에 많이 경험해 보셨겠지만
상승장에서는 많은 사람들이 가치와 가격을 비교하지 않고 매수하기에
가치가 없는 단지라도 거래량이 많을 수 있습니다.
하지만 하락장에서는 어떨까요?
가격이 다 싸져있는 상황에서 가치가 없는 아파트라면
좀 심하게 이야기해서 사람들은 쳐다도 보지 않을 것입니다.
심지어 가격을 싸게 낮춘다고 해도 말이죠.
그렇기에 과거 가격이 조정되거나 하락하는 시기에도
거래가 이뤄지고 있는지를 확인해야하며
그 지역내 다른 단지들과 상대적으로 비교하면 판단할 수 있습니다.
잠실의 한 단지의 경우 조정된 가격으로 최근 거래가 많았는데
중요한 건 조정된 가격으로 거래가 되었다가 아니라
하락하는 시기에도 가격이 조정이 되면 거래가 된다는 것을 봐야합니다.
즉, 가격이 조정되면 매수하려고 하는 수요가 있을만큼
많은 사람들이 관심을 갖는 아파트라는 의미를 갖습니다.
이해를 조금 더 돕기 위해
먼저 수도권 예시를 통해서 살펴보겠습니다.
아래 두 단지는 서울시내 같은 생활권내 위치한 단지입니다.
가격이 하락하는 시기에 같은 생활권내에서도
거래량이 확연하게 다른 것을 확인할 수 있습니다.
물론, 오른쪽의 단지가 저가치까지로 말하기는 어렵지만
같은 생활권내에 두 단지다 비슷한 가격과 조건으로
기회가 온다면 우선순위를 왼쪽의 단지에 두는 것이 더 좋은 선택으로 보여집니다.
이번에 지방의 두 단지를 비교해보겠습니다.
같은 지역내 동일한 구에 위치한 두개의 단지입니다.
세대수 차이가 있다고 하더라도,
가격이 조정되는 시기 거래량에 큰 차이가 있습니다.
왼쪽 단지는 선호 생활권에 위치한 단지이며
오른쪽의 단지는 지역내에서도 선호도가 낮은 생활권에 위치해 있습니다.
이렇게 상승장뿐 아니라 하락장 시기의 거래량 차이를 통해서
쉽게 가치를 확인해볼 수 있습니다.
이외에도 가치의 유무를 판단할 수 있는 방법들도 많고
이 방법이 항상 맞다라고 확신할 순 없지만
적어도 가치가 없는 아파트는 피할 수 있을거라 생각합니다.
가치 있는 아파트와 가치 없는 아파트를 구분하는 법을 정리해 보겠습니다.
단순하게 절대가가 싸고 투자금이 적게 들어간다는 이유만으로
투자를 해도 되지 않을까라고 고민이 될때
이 두가지를 확인하는 과정을 통해
저평가보다는 저가치에 가까운 단지를 구분하고
더 좋은 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.
P.S 좋아요와 댓글로 응원해주시는 분들이 글을 쓰는 사람에게는 정말 큰 힘이 됩니다♡
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