사도 될까? 싸면서 가치있는 아파트 구분하기

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

지난 약 1년간 큰 폭으로 가격이 조정되었던 시장이

하락폭이 줄어들며 반등하는 모습을 보여주고 있습니다.

단순히 증감으로만 시장을 이해하기에는 지역별 특징이나 공급 상황 등

다양한 영향을 주고 받는 요인들이 있기에

이런 데이터는 참고 정도로만 보시면 좋을 것 같습니다.

(시.머.현.가-시장에 머무르며 현장으로 가자 하시구요)



지역별로 차이는 있겠지만 최근 약 1년 이상 가격이 조정되면서

가치와 가격의 괴리가 심해지는 모습을 보여주고 있습니다.

쉽게 말하자면 가치가 더 좋은 단지들의 가격이

가치가 덜 좋은 단지들과 가격이 같아진다는 이야기입니다.

이런 상황에서 어떤 아파트가 가치가 있는 것인지

어떤 아파트가 가치가 없는 것인지 헷갈리는 경우가 생기곤 합니다.

어떻게 저가치를 구분할 수 있을지

우리가 배운 투자와 함게 이야기해 보려고 합니다.

#아파트

기본적으로 우리는 아파트에 투자를 합니다.

아파트는 여러 가지 주거형태 중 많은 사람들이 선호하는 주거 형태입니다.

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빌라, 연립, 오피스텔, 주상복합 등 다양한 주거형태가 있지만

비슷한 수준의 사람들이 모여서 생활하고

단지 내 편의시설 등을 비롯한 여러가지 부분들이

다른 주거 형태보다 쾌적함을 누릴 수 있습니다.

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이런 이유로 부동산 투자에 있어서

쉽게 접하면서도 가장 안전한 대상을 아파트라고 이야기하며

​많은 사람들이 관심을 갖고 내집 마련을 비롯한 투자를 아파트를 통해 하고 있습니다.

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다만, 아파트라고해서 다 투자를 해도 되는 것도 아니며, 항상 좋은 투자가 되는 것은 아닙니다.​

잘 아시다시피 아파트 중에서도 가치가 있는 아파트가 있고 반대로 가치가 없는 아파트가 있습니다.

그리고 우리는 가치가 있는 아파트 중에서도

입지 대비 가격이 싼 아파트에 투자를 해야합니다.

그렇다면 싸다 비싸다를 생각하기 이전에

아파트의 가치를 어떻게 판단할 수 있을까요?

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#선호도와 전세가격

쉽게 생각할 수 있는 것은 선호도 입니다.

사람들이 살고 싶어하는 곳이어야 합니다.

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우리가 쉽게 접할 수 있는 랜드마크 아파트라고 불리는 단지들이

선호도를 보여주는 쉬운 예라고 생각할 수 있습니다.

​이런 랜드마크 단지들에 투자를 하면 너무 좋겠지만

가격이 비싸기에 쉽게 접근할 수 없습니다.

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그렇기에 가장 좋은 선호도를 갖지는 못하지만 상대적으로 선호하는 단지들을 살펴봐야하는데요,

그렇다면 어떤 부분을 살펴봐야할까요?

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가장 먼저 '선호도'라는 단어가 가지는 의미를 생각해보면

어떤 부분을 살펴봐야할지 감이 오게 됩니다.

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선호도는 사람들이 좋아한다는 의미입니다. 좋아하기 때문에 살고 싶어하는 말이 되겠죠.

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이때 생각해야하는게 바로 전세가격입니다.

많은 사람들이 거주하고 싶지만 매매를 하기 어려운 상황일 수도 있습니다.​

그렇기에 이런 경우 사람들은 매매 대신 전세라는 제도를 통해서 거주를 할 수 있습니다.​

즉, 전세가격을 통해서 선호도를 확인할 수 있습니다.

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그렇다면 전세가격이 높은 곳이 좋은 곳인 걸까요?

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물론, 전세가격이 높은 곳은 그만큼 그 돈을 지불하고라도

거주하는 수요가 있기에 선호도를 반영한다고 볼 수 있습니다.

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다만, 전세가격이 높으면 그만큼 매매가격도 높을 가능성이 높기에

단순히 전세가격만으로 판단한다면 투자기준에 부합하지 않거나

내가 가진 종잣돈의 범위를 벗어날 수 있습니다.

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그리고 매매가격이 싼지 비싼지가 우선되기에 이 부분만을 가지고 확인하기는 어렵습니다.​

그렇기에 확인해야하는 것은 전세가격이 우상향하고 있는가를 봐야합니다.

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거주의 형태인 전세의 가격은

삶을 영위하는데 필요한 3가지인 의,식,주 중 주에 해당하며

실수요에 대한 수요와 직접적으로 연결되어 있습니다.

실제로 통화량과 전세지수의 상관관계를 살펴보게 되면

상관계수가 0.977임을 확인할 수 있습니다.

상관계수가 1에 가까울수록 두 값의 연관성이 높다고 생각할 수 있는데

0.977이라는 값은 1에 가까운 값으로 전세지수와 통화량은 높은 상관관계를 가지고 있습니다.

그렇기에 인플레이션을 고려한다면

통화량이 증가함에 따라 수요가 있는 아파트의 전세가격은 우상향하는 것이 당연합니다.

(자장면 가격도 오르는데 전세가격에 큰 변화가 없는 단지라면....)



즉, 과거부터 현재까지(적어도 10년 이상) 장기적으로 전세가격이 우상향하고 있는지를 살펴보는 것이

이 아파트가 가치가 있는지 아니면 가치가 없는지를 판단하는 가장 기본적인 방법입니다.

(재건축이라는 예외 경우는 제외하고 생각해야겠지요)

다만, 20년 임대차법으로 인해 전세가격이 급등하는 시기가 있었기에

이 시기를 제외한 그 이전까지의 전세가격의 흐름을 보시면 좋을 것 같습니다.

아래 예시는 같은 구의 인접한 생활권의 단지의 전세가격 그래프입니다.

​파란선의 단지는 빨간선의 단지보다 선호도가 높은 단지이며

이렇게만 놓고 보면 두 단지 모두 전세가격이 우상향하는 것처럼 보입니다.



여기서 시점을 임대차법 이후는 제외하고 확인해볼까요?

인접한 생활권 내에서 선호도가 높은 파란 단지는 우상향하는 모습을 보이지만

반대로 선호도가 떨어지는 단지의 경우 큰 변화가 없습니다.

이런 방법으로 전세가격의 변화의 차이를 확인할 수 있고

가치가 있는 단지인지 구분할 수 있습니다.



#거래량 + 하락장

두번째는 거래량입니다.

거래가 계속해서 이뤄지는 지를 확인해야합니다.

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여기서 거래가 계속해서 이뤄진다는 말의 의미는 상승장 뿐만 아니라 하락장도 포함하고 있습니다.

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이번에 많이 경험해 보셨겠지만

상승장에서는 많은 사람들이 가치와 가격을 비교하지 않고 매수하기에

가치가 없는 단지라도 거래량이 많을 수 있습니다.

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하지만 하락장에서는 어떨까요?

가격이 다 싸져있는 상황에서 가치가 없는 아파트라면

좀 심하게 이야기해서 사람들은 쳐다도 보지 않을 것입니다.

심지어 가격을 싸게 낮춘다고 해도 말이죠.

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그렇기에 과거 가격이 조정되거나 하락하는 시기에도

거래가 이뤄지고 있는지를 확인해야하며

그 지역내 다른 단지들과 상대적으로 비교하면 판단할 수 있습니다.

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잠실의 한 단지의 경우 조정된 가격으로 최근 거래가 많았는데

중요한 건 조정된 가격으로 거래가 되었다가 아니라

하락하는 시기에도 가격이 조정이 되면 거래가 된다는 것을 봐야합니다.



즉, 가격이 조정되면 매수하려고 하는 수요가 있을만큼

많은 사람들이 관심을 갖는 아파트라는 의미를 갖습니다.

이해를 조금 더 돕기 위해

먼저 수도권 예시를 통해서 살펴보겠습니다.

아래 두 단지는 서울시내 같은 생활권내 위치한 단지입니다.

가격이 하락하는 시기에 같은 생활권내에서도

거래량이 확연하게 다른 것을 확인할 수 있습니다.

물론, 오른쪽의 단지가 저가치까지로 말하기는 어렵지만

같은 생활권내에 두 단지다 비슷한 가격과 조건으로

기회가 온다면 우선순위를 왼쪽의 단지에 두는 것이 더 좋은 선택으로 보여집니다.



이번에 지방의 두 단지를 비교해보겠습니다.

같은 지역내 동일한 구에 위치한 두개의 단지입니다.

세대수 차이가 있다고 하더라도,

가격이 조정되는 시기 거래량에 큰 차이가 있습니다.



왼쪽 단지는 선호 생활권에 위치한 단지이며

오른쪽의 단지는 지역내에서도 선호도가 낮은 생활권에 위치해 있습니다.

이렇게 상승장뿐 아니라 하락장 시기의 거래량 차이를 통해서

쉽게 가치를 확인해볼 수 있습니다.

이외에도 가치의 유무를 판단할 수 있는 방법들도 많고

이 방법이 항상 맞다라고 확신할 순 없지만

적어도 가치가 없는 아파트는 피할 수 있을거라 생각합니다.

가치 있는 아파트와 가치 없는 아파트를 구분하는 법을 정리해 보겠습니다.



단순하게 절대가가 싸고 투자금이 적게 들어간다는 이유만으로

투자를 해도 되지 않을까라고 고민이 될때

이 두가지를 확인하는 과정을 통해

저평가보다는 저가치에 가까운 단지를 구분하고

더 좋은 선택을 하셨으면 좋겠습니다.

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

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