[서투기 22기 24조_검파] 3주차 강의 후기

1. 세밀한 것보다는 영향력이 큰 것을 중요하게 보자

이번 강의에서 가장 인상깊었던 점은 단지대 단지별로 가치를 비교하는 부분이었다. 

단순히 한 단지의 가치를 분석하기 보다는 다른 단지와 비교해서, A보다 B가 어떤 가치를 가지고 있는지 파악하는 지점이 많아서 좋았다. 단지끼리 비교하면서 살펴야 하는 입지/상품/선호도라는 가치를 다시 상기 할 수 있었고, 그 중에서도 너무 세밀한 부분까지 크게 확대해서 보기 보다는 가장 중요한 요인을 우선하여 평가하는 프로세스를 반복할 수 있었다.

=> 가치를 통해 우선순위를 메기고, 가격을 보면서 투자 후보를 추리고, 리스크를 보면서 투자 여부를 판단한다!

또 이 과정에서 ‘가격’을 고민할 때에는 단순히 전고대비 가격이 가장 많이 떨어진 단지라고 좋아라 할 게 아니라는 생각이 들었다. (다시금 부끄러워지는 나의 1호깈ㅋㅋㅋ 언제쯤 의연해지나) 가격이 ‘충분히’ 떨어진 단지들 중에서 ‘좋은 가치’인 단지를 찾는 것! 그리고 골라낸 단지와 비슷한 가격의 단지 + 투자금에 들어오는 단지들 중에서 가장 좋은 단지인지 확인하는 과정까지가 ‘가격’ 비교의 단계이다!

2. 수도권 vs 경기도

이 비교 역시도 1번의 프로세스를 따라서 평가한다면 수도권이든 경기도이든 더 투자하기 좋은 물건을 찾아낼 수 있겠다는 생각이 든다. 동시에 수도권과 경기도를 원래 같이 비교할 수 밖에 없다는 말도 이해가 되었다. 

가령, 지금 임장 중인 수원의 경우 신분당선이 지나가는 광교와 수인분당선이 지나가는 망포는 "(1) 입지"라는 가치에서 크게 갈린다. 광교 지역은 지하철을 이용한 강남 접근성이 뛰어나기 때문에 "신분당선을 따라 다른 경기 지역들 + 수도권에서 강남 접근성이 비슷한 다른 구들"과 비교해야 하는 곳이다. 반면 망포의 경우 대규모 택지로 거주 분위기는 매우 좋지만 광교와 달리 강남 접근성이 부족하다. 때문에 광교와 비교할 수 있는 서울의 지역과 망포와 비교할 수 있는 서울의 지역에는 차이가 날 것이다.

3. 투자 물건 살펴보기 과정

• 시세트레킹 : “당연히 안되겠지”하는 한계를 미리 긋지 말자! 공급 단지 인근의 기축 단지에서 기회가 있을 수 있고, 입주 2년차로 손바뀜이 늘어나 저평가 되는 단지가 있을 수 있다
• 비슷한 가격의 단지들 중에 내가 뽑은 투자 물건이 가장 좋은 가치인지? 매매가 크기에 지레 겁먹지 말자! 잠깐의 잔금은 대출을 활용해도 되고, 세낀 물건이나 대기 수요가 있는 매물을 찾을 수도 있는 것!
• 내 투자금으로 가능한 단지 중에 가장 좋은 가치인지? 조금 더 높은 투자금이 들어가는 단지에 기회가 올 여지는 없는지? (전세가 트레킹, 주변 공급 확인)