200만원 플러스피 투자의 최후 (임보를 쓰는 이유) [양파으니]

안녕하세요, 양파으니입니다 :)

오늘은 제가 200만원 돌려받는다고

설레했던 플피투자,

그 후에 어떤 일이 벌어졌는지

적어보려 합니다.

사실 제가 플피투자한 물건은

모의투자 물건입니다.

(실망..하셨나요..?)

저는 6번째 앞마당부터는

매달 뽑은 투자물건을

모의투자 목록에 넣어두고

추이를 살펴보고 있습니다.

그렇게 투자한 10몇채의 n호기들이 있는데

투자 결과는 제가 모의투자를

결심했을 때와는 달리 핑크빛이 아니었습니다.

n채의 전세가격 변동액수를 확인했을때

전세 만기 시점과 관계없이

현 시점을 기준으로 1억 7천 정도의

마이너스 상황이었기 때문입니다.

모의투자한 물건 중에서

두 개의 투자 물건을 통해

복기한 내용을 적어보려합니다.

1/ 싸게 사는 것 = 안전마진 확보

제가 모의 투자 1호기로 계약한 물건은

포항 남구의 한 아파트입니다.

(모의)투자 시점이 22년 9월인데

제가 봤던 물건은 3.2/3.0 억이었고,

직전 거래가격은

3.5억/3.4억이었기에

싸다고 생각했습니다.

그리고 그때당시

KB 전세시세가 3.15억으로

3.0억은 적당한 전세가격이라고

생각했습니다.

그리고 실제 그 물건은

매매 3억/ 전세2.7억에 거래되었습니다.

저랑 같은 물건을 봤던 누군가는

제가 3.2억에 매수하려했던

가격에서 2천을 더 깎았고,

깎아서 매수한만큼

전세 가격을 더 낮게 맞췄습니다.

지금 해당 단지의

매매가격은 3.2억이며

전세가격은 2.8억입니다.

즉 제가 3.2/3.0 에 매수했다면

전세 가격은 -2천 낮아진 상황인 반면

실제 매수인은 3.0/2.7억에

거래했기 때문에

공급이 많은 시장 상황임에도

매매 가격 2천만원 + 전세가격 1천만원의

안전마진이 확보되어

지금 시점으로 투자금이

들어있지 않은 물건입니다.

심지어 전세 계약기간을

3년으로 계약함으로써

공급 물량이 많은 해를 피해

안전하게 운용할 수 있도록

세팅을 하였습니다.

이 사례를 복기하면서

매도자의 상황을 파악하고,

싸게 사는 것이 정말 중요하다는 생각이

가장 먼저 들었습니다.

매도인은 이미 수익구간에서

매도하는 것이기 때문에

매도인의 상황에 따라서

제가 싸다고 생각했던 가격에서도

충분히 조정이 가능했다는 점을

깨닫게 되었습니다.

또한 제가 그때는 KB시세보다 낮고,

그때 당시 생활권 전세 가격을 고려했을때

적정한 가격이라고 생각했던

전세가가 더 떨어질 수도 있구나

생각해볼 수 있었습니다.

2/ 플피투자 = 불안한 투자가 될 수 있다.

두번째로 소개할 투자 물건은

경북 구미시의 신축 33평입니다.

구미에서 해당 생활권은

메인 생활권은 아니지만

양질의 직장을 품고 있는 생활권으로

젊은 사람들이 많이 모여살고,

외지 사람들이 많이 이사오는 곳입니다.

이미 전고점 대비 32%나

하락한 가격이었으며

하위 생활권의 단지와 가격이 비슷한

수준이어서 현장에서 보자마자

'진짜 싸다'고 생각했던 물건입니다.

그때 당시 물건의 가격은

2.88억/2.9억으로

투자하면 매도인에게 오히려

200만원을 받는 플피 투자였습니다.

게다가 법인세입자가 거주하는 물건이라

새롭게 전세를 맞출 필요도 없었지요.

다만 매도인은 3년전에 매수한 가격과

거의 비슷한 가격에 매도하는 것인데다

투자자의 문의가 너무 많아

추가 네고는 어려워 보였습니다.

(그런데 실제 거래는 200만원

네고된 가격에 되었습니다.

안되는건 없다..!)

그럼 제가 이 물건을 복기하면서

'아 이거 살걸!' 이라고 배가 아팠을까요?!

아닙니다.

이유는 이 물건은

24년 5월 세입자 만기가

돌아오는 물건이었는데

현재 전세가격은 1.9억으로

기존 세입자의 전세 가격보다

1억이나 낮아진 상황이기 때문입니다.

또한 저는 이 물건을 투자하지 않기로

결정을 내린 이유가 분명히 있었습니다.

제 명의의 전세자금대출을 상환하거나

남편의 명의를 써야하는 상황이었기에

그만큼 매력적인 물건인가?!에 대한

확신이 들지 않았고,

주변단지 공급으로 인해

낮아질 전세가격만큼

추가 투자금이 예상되기 때문에

그 돈을 들일만큼 매력적인지,

그 투자금에 대한 기회비용은 없는지

충분히 고려했었기 때문입니다.

이 물건을 복기하면서

제가 깨달은 것은 2가지가 있습니다.

1) 내가 투자 물건으로 고려했던 물건을

'투자하지 않기로' 결심한 이유도

분명히 생각하고 기록해둬야 한다.

가격은 충분히 저평가되어있고,

신축으로 환금성이 우수했지만,

제 상황에서 '감당되지 않는' 물건이었기 때문에

투자하지 않았습니다.

혹여 예상과 다르게

시장이 흘러갔더라도

저는 제가 나름 고민하고

결론을 내린 흔적을 남겨놓았기에,

지금 시점에서 복기하면서

그 결정이 좋았는지, 그렇지 않았는지

다듬어볼 수 있습니다.

2) 내가 기록하며 고민했던 임장보고서는

투자에 대한 확신을 주는 도구이다.

그리고 제가 크게 깨달은 바는

우리가 긴 시간을 들여 작성하는

'임장보고서'는

내가 이 물건을 투자할지, 말지

결정짓게하는 중요한 판단 도구라는 것입니다.

제가 구미시 임장보고서를

작성했던 내용 중 일부입니다.

공급 파트를 작성하면서

구미시의 적정 공급량을 확인할 수 있었고,

과거시세와 공급물량을

비교분석함으로써

제 나름의 결론을

세울 수 있었기 때문입니다.

"구미는 연식이 받쳐주는

단지가 하락을 방어한다."

"신축 대단지더라도

입주가 대량으로 있거나

단지 주변에 입주가 있으면

전세가에 직격타를 준다."

"보통 한번 빠지면

연식과 상관없이 20% 넘게 빠지니까

최소 7천 이상을 준비해야한다."

그때 당시 이렇게

제 나름의 결론을 세웠고,

실제 투자 물건을 고른 뒤에

해당 단지 주변에

1000세대 이상의 입주물량이

예정되어있기 때문에

투자를 하지 않기로

결론내릴 수 있었습니다.

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지난 실전준비반 4강에서

너나위님은 지금도 서울을 임장하시면서

모의투자리스트에 투자후보 물건을

정리한다고 하셨습니다.

"내가 그때 이 물건을 샀다면

어떤 결과가 있었을까?!"

생각해보는 과정 자체가

훈련인 것 같습니다.

특히 지금 개인적인 상황으로

실전 투자가 힘든 분이시라면

더더욱 모의투자를 시도해보시면

좋을 것 같습니다.

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1. 싸게 사는 것=안전마진 확보

2. 투자 물건을 '투자할지말지'

결론을 내려 기록해둔다.

3. 임장보고서는 투자 결정을

내려주는 중요한 도구이다.

4. 모의투자를 통해 훈련한다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🧡

모의투자양식은

매쉬메리골드 튜터님 글을 참고해주세요 :)

https://cafe.naver.com/wecando7/6007854