역전세 그 이후... 25개월만에 다시 투자하다

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

그동안 실전투자 경험담에 투자와 관련된 다양한 글을 적어왔는데, 오늘은 게시판 제목에 충실한 투자 경험담을 쓰려고 합니다.

언제쯤 다시 투자 경험담에 쓸 수 있을까 막연하게 생각했는데 25개월이라는, 2년이 조금 넘는 시간이 걸리긴 했지만 결국 실전 투자 경험에 대해서 적는 시간이 찾아오게 되네요.

계약서를 적을 때보다 막상 이렇게 글로 쓰려고 하니 유독 여러가지 감정이 더 교차하는 것 같습니다 ㅎㅎㅎㅎ

이 경험담에서는 뭔가 대단하고 비밀스러운 비교 평가에 대한 방법, 엄청난 협상에 대한 꿀팁 등은 아마 없을거예요. 그리고 누구나 다 아는 서울의 상급지에 투자한 경험담도 아니구요. 그저 월부에서 투자를 배웠고, 정규 강의를 한번쯤 들으신 분들이라면 누구나 다 아는 투자 방식으로 투자를 했고, 다만 이 과정까지 오는데 있어서 어떤 시간을 보냈고, 어떤 생각을 하면서 오게 되었는지에 대한 이야기가 많을 것 같습니다.

그리고 이 이야기가 지금 버텨야하는 구간을 지나가고 있거나, 투자를 하지 못해 막막하거나, 내가 제대로 하고 있는건지 이게 맞는건지라는 의심이 드는 분들께 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

#과거 상황

20년도에 월부에서 투자 공부를 시작했는데, 당시 시장 분위기는 많이들 아시겠지만 상승장이 계속 되었던 시기였습니다. 그렇다보니 매수를 하면 일주일 뒤에 천만원이 오르는 건 우습게 느껴질 정도라고 해야할까요? 일단 머리속에는 어떻게든 사야만 한다는 생각밖에 없었습니다. 그래서 1년에 적으면 2채, 많으면 3~4채까지 투자를 하면서 3년이라는 시간을 보내게 되었습니다.

그렇게 찾아온 2022년.

당시 22년 부동산 시장에 대한 여러가지 예측이 나왔었는데 계속해서 상승할 거라고 보는 사람들이 대부분이었습니다. 이때 대선이 있었던 시기였는데, 그런 시기랑 맞물려 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제, 조정지역 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 완화 등 일부 규제가 완화 되는 모습을 보였습니다.

그렇기 때문에 장미빛 미래를 그리며 다가올 상승에 대한 설레임을 두근거리는 마음으로 기다렸고 이 시기에 추가로 더 주택을 매수하게 됩니다.

하지만 22년 하반기부터 뭔가 조금씩 이상하게 변하기 시작했습니다. 금리 인상은 없다던 연준에서 인플레에 대한 이야기가 나오기 시작하고, 금리 인상이라 단어가 등장하기 시작합니다. 그리고 무섭게 자이언트 스텝을 밟으며 금리가 가파르게 상승했습니다.

이에 대한 영향으로 10월부터는 아파트 매매, 전세 가격이 정말 급격하게 조정이 되고 역전세라는 공포의 키워드가 등장했습니다. 매매 가격이야 떨어지면 버티면 되는데 전세 가격까지 떨어지니까 정말 어떻게 해야할지 감이 잡히지 않았고 혼란, 부정, 공포 등의 여러가지 감정을 느꼈던 것 같습니다.

그렇게 마지막에 매수했던 물건은 결국 이 시기를 피하지 못했고, 잔금 이후 4개월 간의 공실 상태로 기다린 후에야 전세를 맞출 수 있었습니다. 그렇게 해당 단지의 최근 3년간 거래된 전세 가격중 최저 가격으로 맞추게 되었고 예상했던 투자금보다 1억이라는 돈이 더 들어가게 되었습니다.

하지만 이건 시작에 불과했습니다. 이 전세 계약을 시작으로 23년부터 24년까지 대부분의 전세 재계약을 진행하면서 적게는 2천, 많게는 1억 정도가 기존에 임차인들이 거주중인 전세 가격보다 낮아진 상황이었습니다. 그렇게 여러가지 우여곡절 끝에 지금 기준으로 서울 4급지 30평대 아파트에 투자할 수 있는 금액 정도를 역전세로 돌려주게 됩니다.

#2년이라는 시간이 지나고

그래도 어떻게 2년이라는 시간이 지나고 22년 하락장의 시작을 함께했던 물건의 전세 만기 시점이 찾아왔습니다. 매도를 진행할지 말지에 대해 정해진 기준대로 판단했고, 수익이 나지 않은 상황이었지만 적지 않은 금액이 묶여져 있었고 충분히 수도권으로 갈아탈 수 있는 상황이라 판단해서 매도를 진행하기로 결정했습니다.

이때 어떻게 임차인에게 말을 해야하는지 막막하게 느껴지시면 아래 표를 참고하시면 도움이 되실 거라 생각합니다. 먼저, 거주하고 있는 집을 매수할 의사가 있는지 확인하고 없다면 2년을 더 연장할 의사가 있는지 확인합니다. 그리고 상황에 따라 이사비를 제안하면서 퇴거를 요청하면서 협의를 해나가시면 됩니다.

다행히 해당 물건의 임차인분은 내집마련 계획이 있으셔서 매도를 하는 것에는 큰 문제가 없었습니다. 다만, 문

제는 거래가 많지 않은 이 지역의 분위기였고 결국 만기가 두달이 남은 시점까지도 매도가 되지 않는 상황이 찾아왔습니다.

매매와 다르게 전세로 돌린다면 전세 물량 자체가 부족한 시장이었기에 맞추는데 크게 어려움이 없는 상황이었고, 전세 가격 역시도 회복이 많이 되어서 매도만큼은 아니어도 전세 상승분으로 들어오게 되는 돈이 적지 않았습니다. 이런 상황에서 선택을 해야만 했고, 아래와 같이 편익과 비용을 적어보게 되었습니다.

그래서 내린 결론은 매도로 계속 진행한다고 하더라도 언제 팔릴지 모르는 시장 상황, 그리고 매도를 하려면 더 공격적으로 가격을 낮춰야만 하는 상황이기에 더 손해를 보고 파는 것보단 보유하는 것이 더 나은 선택이라고 판단하게 되었습니다.

여기에 2년뒤 공급을 살펴봤을 때, 만기 시점과 큰 차이가 없는 시점에 적지 않은 규모의 신축의 입주가 예정되어 있지만 이미 역전세 시장을 지나온 제게는 큰 걸림돌처럼 느껴지지 않았습니다. 어떻게 될지는 아무도 모르고 미리 인지하고 준비해서 대응하면 된다는 것을 2년이라는 기간동안 배웠기 때문인 것 같습니다.

이렇게 위 과정을 통해 매매에서 전세를 맞추는 것으로 변경을 하게 되고, 2주가 지나기전에 새로운 임차인을 구할 수 있었습니다. 그것도 역전세로 더 돌려줘야했던 금액만큼을 한번에 회수하면서 말이죠.

#취득세 12%

20년도부터 투자를 시작했기에 취득세 중과는 제게는 익숙한 투자의 과정이었습니다. 그렇기에 빠르게 확보된 전세상승분과 종잣돈을 합쳐서 사용 가능한 투자금에서 실제 투자로 사용가능한 투자 금액의 범위를 설정했습니다.

예를 들어, 내게 2억이라는 돈이 있는 상황에서 4억짜리 집을 매수한다고 했을때 취득세는 약 5천만원 정도가 필요합니다. 그렇다면 실제로 내가 사용할 수 있는 투자금은 1.5억 정도를 사용할 수 있습니다. 이런 식으로 현재 내 상황에서 취득세를 고려했을 때 투자가 가능한 범위를 설정했습니다.

취득세를 제외하고 막상 실제 투자금을 보니 조금 더 모아서 투자를 하면 괜찮지 않을까라는 생각이 들었습니다. 포트폴리오상 수도권:지방의 비율이 3:7 정도의 상황에서 저 역시도 내가 가진 것보다 더 좋은 것을 사고 싶다라는 마음이 커졌고 망설였던 것 같습니다.

하지만 그때 양파링 멘토님께서 이런 이야기를 해주셨습니다.

투자는 할 수 있을 때 하는 것이고, 투자자가 투자를 하지 않는다면 아는 것만 많아질 뿐이다.

이미 수없이 들어왔음에도 2년이 넘는 시간동안 막연하게 기다리기만 하다보니 놓치고 있었던 부분이었습니다. 그리고 단순히 말뿐만 아니라 정말 투자를 해야한다는 멘토님의 진심이 느껴졌습니다. 그래서 더 이상 고민하고 망설이지 않기로 결정하고 지금 내 상황에서 할 수 있는 투자를 해야겠다고 다짐했습니다.

#수도권 외곽 구축 vs 광역시 신축

그래서 다짐 뒤로 나온 결론은 수도권 외곽 구축과 광역시 신축 모두 투자가 가능하다는 것이었습니다. 그렇다면 여기서 어디를 우선해서 봐야하는가라는 생각이 드는데 이 부분도 많은 분들이 하게 되는 고민 중 하나인 것 같습니다.

사실 이 부분에 대해서는 정답은 없고 결국 개인의 상황에 따라서 달라지게 됩니다. 하지만 정답을 찾고자 하다보니까 길을 잃게 되지 않나라는 생각이 들더라구요. 내가 만약 계속해서 투자를 해나갈 수 있는 상황이라면 수도권 외곽 구축을 우선해서 볼 수 있고, 반대로 투자금을 빠르게 회수해야한다고 하면 광역시 신축을 우선해서 볼 수 있습니다.

공급이 부족한 지방에 투자시, 동일 기간 대비 지방 투자를 통한 시세차익이 수도권 외곽 전세 상승 금액보다 크다는 것을 아래 수도권 외곽 구축의 그래프를 통해서 확인할 수 있습니다. 더불어 과거 시장을 기준으로 6~8년간 소액으로 수도권 외곽 투자에 투자가 가능했으며 이 기간을 고려했을때 지방 광역시 신축 투자로 시세 차익실현 이후에도 기회는 충분하다고 생각했습니다.

여기까지 왔을때 사실 어디를 봐야하고 어떤 단지가 싼지에 대한 고민을 크게 하지 않았습니다. 이미 계속해서 앞마당을 관리해왔고 매달 가격을 확인하면서 정리를 해왔기 때문에 바로 후보 지역을 정할 수 있었습니다. 그 뒤는 일반적인 투자 과정과 똑같습니다. 전수조사를 시작했고, 하루 종일 핸드폰을 붙잡고 전화 임장을 하면서 매물 임장을 위한 준비를 했습니다. 그리고 매물을 털러 후보 지역으로 향했습니다.

#매수 및 협상

그렇게 하루종일 부동산을 돌아다니고 많은 매물을 보면서 투자 후보를 추렸습니다. 역으로 가는길에 비가 오기 시작했는데 뭔가 시원하게 느껴졌던 기억이 나네요. 그렇게 올라오면서 매물을 정리하고 바로 다음날 매물 코칭을 받고 협상을 진행하게 되었습니다.

협상을 할때 중요한 건 하나의 후보에만 집중한다면 주도권을 잃게 된다는 것입니다. 그렇기에 항상 복수의 매물을 두고 같이 협상을 진행하는 것이 중요합니다. 이번 투자에서는 투자하기 괜찮은 매물이 3개였기에 3개 모두 동시에 가격 조정을 진행했고, 매도자와 티키타카가 오갔습니다.

여기서 하나 더, 가격에 대한 협상이 끝나서 더이상 조율이 되지 않는다면 조건에 대한 협상으로 내게 유리한 상황을 만다는 것이 필요하다는 것입니다. 특히나, 전세 셋팅에 대한 리스크를 줄이기 위해서 잔금 기간을 넉넉하게 확보하는 등의 조건을 요구해볼 수 있습니다.

이런 과정들을 거치고 가격과 조건을 최종적으로 조율한 다음 가계약금을 보내게 되었고 며칠후 계약서를 작성했습니다. 특별한 거 없는 25개월만의 매수의 마침표를 찍는 순간이었습니다.

#투자에 필요한 시간, 일주일

돌아보니 멘토님의 피드백 이후, 투자를 해야겠다고 마음을 먹은 다음 가계약금을 보내기까지 걸린 시간은 딱 일주일이었습니다. 그리고 이게 가능했던 건 바로 환경이었습니다.

여기서 환경이라는 단어 안에는 정말 많은 것들이 포함되어 있습니다. 처음 투자를 배울 수 있었던 환경, 역전세 상황에서도 버틸 수 있었던 환경, 투자를 하기 어려운 상황에서 대신 내가 알고 배운 것을 나누면서 가르치고 그 과정에서 계속 성장해갈 수 있었던 환경, 계속 제자리에 머물지 않고 나아갈 수 있도록 옆에서 이야기해주는 선생님이 곁에 있었던 환경, 투자를 해야하는 시기에 투자를 해야한다고 이야기해주시는 멘토님이 있는 환경, 투자자로 시장이라는 투자판을 떠나지 않고 버틸 수 있게 해준 환경, 혼자 육아를 해나가면서 힘들어도 결국엔 응원해주는 아내와 함께하는 환경. 바로 이런 환경들이 쌓이고 모여서 가능했습니다.

그리고 이런 환경안에 있을 수 있었던 건, 돌아보니 환경이 나를 선택한게 아니라 내 스스로가 선택한 거였습니다. 이런 질문들을 많이 듣습니다. 어떻게 역전세를 버티고 투자도 못하는 상황에서 2년이 넘는 시간을 버틸 수 있었는지.

힘들었습니다. 당연히 힘들었죠. 하지만 역전세가 투자의 실패가 아니라 과정이라 생각했고, 내가 보낸 시간과 노력을 부정하고 싶지 않았습니다. 그리고 투자자라면 한번쯤은 겪어야 한다는 말을 받아들였습니다.

대신 이 힘듦을 이겨낼 수 있는 것이 무엇인지 고민했습니다. 그게 저한테는 튜터링과 돈독모 등을 통해서 알고 있는 것을 나누면서 다른 사람들을 돕는 것이었습니다. 오히려 도우면서 에너지랑 마음이 채워졌으니까요. 그렇게 버틸 수 있었고, 돌아보니 그런 시간들이 저에게 더 크게 돌아온다는 것을 제대로 느낄 수 있었습니다.

#이번 투자를 통해 배웠던 점

투자 과정 중에 아직도 귓가에 맴도는 파링 멘토님이 해주신 이야기가 있습니다.

투자를 하기 어려운 기간은 누구에게나 찾아오고

그 기간을 어떻게 보내느냐에 따라서

누군가에게는 투자를 '못'하는 시간이 될 수도 있고

누군가에게는 투자를 '준비'하는 시간이 되기도 한다

환경을 선택했기에 투자를 못하는 시간이 아닌 투자를 준비하는 시간으로 만들 수 있었습니다. 그리고 지금 투자를 못한다고 해서 앞으로 투자를 하지 못하는 것은 아니며 결국 어떤 시점이 되면 투자를 하지 못하는 시기를 한번쯤은 모두가 다 겪어야 합니다. 다만, 그 기다림의 시간을 어떻게 만들어갈지는 내 스스로 정해야합니다.

25개월 투자를 하지 못하고 힘든 상황이었지만 결국 다시 투자를 이어나가고 있습니다. 내가 놓치 않는다면 시간이 걸리더라도 누구나 다 투자를 해낼 수 있습니다.

그리고 투자는 미루는 것이 아니라 할 수 있을 때 하는 것이며 지금이 아니라 2년 뒤에 내게 생기는 시세 차익, 전세 상승분을 생각해야 한다는 것입니다. 열매가 맺기 위해서는 씨앗을 심는 과정이 필요합니다. 처음부터 열매는 맺을 수 없습니다. 그렇기에 씨앗을 심는 것은 반드시 필요합니다.

마지막으로 월부에서 배운 6년차 실전 투자자의 모습을 통해 이 길을 걸어가는 다른 분들에게 '나도 할 수 있겠다', '저렇게 하면 되는거구나’ 라는 자신감과 용기를 줄 수 있다는 감사함을 배울 수 있었습니다. 월부라는 곳에서 투자를 먼저 배운 선배는 여전히 시장에 살아남아 계속 투자를 해나가고 있습니다. 그리고 앞으로는 제가 경험했던 시장보다 더 좋은 시장이 기다리고 있기에 한걸음만 더 내딛는 용기를 내셨으면 좋겠습니다.

특별하지 않은 사람이 특별한 결과를 만들어 낼 수 있는 곳이 바로 이곳이라고 생각합니다.

조금이나마 이 글을 읽으시는 분들이 투자를 해나가시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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