매도 확신을 얻기 위한 3가지 방법(0호기 매도 복기) [즈항]

안녕하세요. 즈항입니다.

오랜만에 글을 쓰게 되네요ㅎㅎㅎ

1년 3개월만에 다시 돌아온 봄학기.

벚꽃이 날리는 길을 반원들과 함께 걷다보니

시간가는 줄도, 힘든 줄도 모르고

하루하루를 알차게 보내고 있는 요즈음입니다.

이번 봄학기 원씽은 0호기 갈아타기인데요.

(1호기 포함 2주택 보유 중입니다)

갈아타기 그 첫단계  '매도'

지난달부터 진심으로 임해온 매도과정.

우리 9반 줴러미 튜터님께 코칭받으며

이번달에 완료할 수 있었습니다.

(매도가 되긴 하는구나....)

매도 과정에서 어려움도 있었지만

튜터님께 하나하나 여쭤가며 완수할 수 있었습니다.

지난달부터 매도할 수 있게 응원해주시고 초안 잡아주신 '용맘튜터님'

그리고 매도 마무리까지 코칭해주신 '줴러미튜터님'

정말 다시한번 감사드립니다!!

이번글은 매도하기까지 몇몇 과정 중

'매도'를 결정할 수 있었던

중요 포인트에 대해 말씀드리려 합니다.

갈아타기 시나리오 검토

(전수조사)

전수조사라고 정한건

월부인들이 어떤 의미인지

이해하시기 쉬울거란 생각에 적어봤어요ㅎㅎㅎ

말그대로 0호기에서 파생되는 시나리오를

모두 뽑아보는 것입니다.

크게 3가지 였습니다.

① 0호기 보유 후 2호기 투자

② 0호기 매도 후 실거주 매수

③ 0호기 매도 후 2호기 투자

단순히 "0호기 매도하여 더 좋은 자산으로 갈아태우면 되지??"라는 판단 보다는

발생가능한 시나리오 검토를 해보시면서 가장 최적 방안을 찾아보는 것이

흔들리지 않고 매도를 진행할 수 있는 힘이 되었습니다.

세부적으로 들어가

모든 과정에서 제가 판단한 로직을 간략히 말씀드리면,

저는 비용/편익(B/C) + 경험을 판단의 기준으로 가져갑니다.

① 0호기 보유 후 2호기 투자

<검토결과>

(B/C)1년 저축액이 적기에 3천만원 이하의 소액투자를 진행해야하며,

0호기 양도세 비과세 혜택을 포기하면서까지 소액투자를 통해 얻을 수 있는 편익이 크지 않음.

(경험) 이미 1호기를 통해 소액투자를 진행해봤기에 경험적인 측면에서도 얻을게 없다고 판단.

② 0호기 매도 후 실거주 매수

<검토결과>

(B/C)0호기 지역은 공급이 적어 전세가 상승에 따라 매매가도 상승한 지역.

0호기 매매가도 올랐지만, 같은 지역 상급지 단지의 매매가도 오른 상황이라 상급지 이동 어려움

결국 최종 목표단지로 이동은 불가하고, 향후 재차 이동이 필요한 상황이라 편익이 크지 않음.

(경험)실거주 갈아타기라는 새로운 경험은 할 수 있음.

③ 0호기 매도 후 2호기 투자

<검토결과>

(B/C)매매가가 상승해 수익구간에 들어왔고, 비과세 혜택까지 가능하기여 수익을 최대화할 수 있음.

매도시 예상되는 현금으로 매수가능한 단지를 살펴보며, 충분히 더 큰 수익을 얻을 수 있어 시나리오 중 편익 최대.

(경험)투자물건 갈아타기라는 새로운 경험 할 수 있음.

위와 같은 판단을 통해 <0호기 매도 후 2호기 투자>라는

확신을 갖게 되어 실행에 옮겼습니다.

특히,

'① 0호기 보유 후 2호기 투자' 검토는 꼭 해보셨으면 합니다.

섯부른 매도를 방지할 수 있고,

매도를 향한 강한 추진력도 얻을 수 있습니다.

호가 및 실거래 트래킹

위의 과정을 거쳐 매도를 결정을 했다면

부동산에 내놓을 매도호가를 설정해야합니다.

시장에 나온 유사 매물의 최저가 또는 평균가를

고려하여 매도호가를 결정해도 되지만,

2-3일 텀을 두고 호가와 실거래 트래킹을 통해

실제 얼마까지 협상이 됐는지 확인하여

내 물건의 매도 최고가까지 가늠해 볼 수 있습니다.

이를 통해, 실제 거래되는 가격 확인도 가능하지만,

실제 거래되는 가격보다 살짝 높은 호가 설정을 통해

최대한 높은 가격대로 매도를 진행해볼 수도 있습니다.

(예시)호가 및 실거래 트래킹

네이버 부동산에 올라온 매물의

동/층/타입/조건(시에,확장,수리 등)/홍보갯수를 정리합니다.

그리고 2-3일 간격으로 해당 매물을 트래킹합니다.

삭제된 매물도 있고, 추가된 매물도 있을 것입니다.

추가된 매물도 중요하지만,

삭제된 매물에 집중합니다.

삭제된 매물이 있다면 실거래가와 매칭하여

동/층을 통해 협상 금액까지 가늠해봅니다.

매물이 너무 많다면 부사님께 여쭤보는 것도 방법입니다.

0호기 단지는 700세대 남짓으로 직접 트래킹하여

실제 거래 가격, 협상정도까지 확인 가능했습니다.

선호타입(B)

호가 = 4.5-4.8억

협상 = 4.7->4.58 / 4.55->4.49 등

실거래 = 약 4.5억 수렴

비선호타입(A) => 제 0호기!!

호가 = 4.5-4.4억

협상 = 4.5->4.43 / 4.45->4.34 등

실거래 = 4.4억에 수렴

이런 흐름들이 파악된다면 제 목표 매도가는 4.5억이 됩니다.

따라서, 4.5억 부근 매수 제시가 들어온다면

어떻게든 매도시키려 협상을 진행할 수 있습니다

또한,

4.5억에 매도시키기 위해

호가는 4.6억대로 살짝 틀어서 설정했습니다.

(4.62 OR 4.63 등)

결국,

신혼부부 매수자가 나타났고,

제가 희망했던 매도가 4.55(매도 최고가)에서

5백 낮춘 4.5억에 매도할 수 있었습니다.

(와우!!)

이렇게 실제 거래가능한 매도가를 확인하니

매도 할 수 있겠다는 가능성과

조금 더 받아봐야겠다는 의지도 생기더라구요

매도 마지노선 확인

현실적인 매도가격을 설정한다면,

내가 손에 쥘 현금도 확인할 수 있습니다.

저의 경우는 약 2.0억 남짓의 투자금 이었습니다

제 앞마당 중에 투자금 2억이 가능한 단지를 간략히 추려봤습니다

너무 디테일하게 볼필요는 없습니다

하지만,

마지노선 확인이 필요합니다

투자금 2억부터

1억 단위로 내려서 확인해봤습니다.

2.0억 > 1.9억 > 1.8억 > 1.7억 > 1.6억

2억으로는

서울 + 수도권 4급지

괜찮은 단지들이 나왔습니다

(지금은 왜 안나오지???)

하지만,

1억씩 내려갈수록

제가 원하는 단지들보다는

살짝 애매한 단지들이 나오기 시작해요

1.6억부터는 서울 후순위 단지들

수도권 비선호 생활권 20평대 구축들

매매가도 5억대로 내려가다보니

제가 원하는 매매가(6후반이상)에서 벗어나게 됩니다.

따라서,

손에 쥐는 돈 1.7억에 해당하는

매매가까지를 제 매도 마지노선으로 설정했습니다.

사실 매도 마지노선을 설정하긴 했는데,

심리적으로 참 불안하긴 했어요

"마지노선 아래로 협상이 들어오면

나는 거절할 수 있을까?"

“이 가격에 매도하는게 맞는 선택일까?”

"0호기 가격 더 오를 수도 있는데,

그냥 가져가야하나???"

그런데,

미리 걱정할 필요는 없더라구요

이미 마지노선을 확인했고,

매수자를 찾는 동안

어떻게든 투자가능한 단지를 찾아볼 수 있고,

마지노선 아래 금액으로

적정 투자단지를 못찾는다고해도

마음은 힘들 수 있겠지만,

거절해보는 것도 투자를 배워나가는

하나의 과정이라고 생각합니다.

이렇게 투자 매도 마지노선 확인까지 하니

얼른 갈아타기 단지 찾아야겠다는 생각만

머리속에 가득차는 효과도 얻을 수 있습니다ㅎㅎㅎ

매도를 준비중이신 분이라면

갈아탈 물건을 찾아보는 것도 중요하겠지만

그 전에 시간을 내서

✅ 갈아타기 시나리오 검토

✅ 호가 및 실거래 트래킹

✅ 매도 마지노선 확인

3가지 사항에 대해 고민해보시고

매도에 대한 확신을 얻으셨으면 좋겠습니다.

매도를 준비하고 있으신

동료분들께 도움이 되셨으면 합니다💙

읽어주셔서 감사합니다!!