하급지 대장 vs 상급지 중간 선호 단지,
어디에 투자해야할까요? [미요미우]
안녕하세요? 미요미우입니다.
서울의 4군, 5군이나
지방의 하급지의 대장 단지의 시세를 보다보면
음? 이 가격이면 더 좋은 지역에 투자할 수 있겠는데?
하는 생각이 들곤 합니다.
하급지의 대장과 상급지의 중간 선호 단지가
모두 투자 범위에 들어오는 경우에,
어디를 우선해서 봐야할까요?
1. 서울
먼저 서울을 살펴보겠습니다.
제가 이 고민을 하게 만든 단지는
동대문구에 위치한 롯데캐슬SKY-L65(2023년식)입니다
멋지지 않나요? ㅎㅎ
동대문구의 대장이 된 이 단지의 매매가는 32평 기준 17.4억, 전세가는 8억입니다.
*이후 단지의 매매가는 모두 전용 84(32평) 기준입니다.
같은 가격으로 접근이 가능한 단지는
광진구의 현대프라임(1997년)입니다.
2호선을 타면 강남으로 바로 접근이 가능한 이 단지의 매매가는 17억, 전세가는 7.4억입니다.
4군의 대장이냐, 2군의 중간 선호 단지냐.
여러분은 무엇을 선택하시겠어요?
답을 찾기 위해서 과거로 돌아가보겠습니다.
2015년 기준
동대문구의 대장과 광진구의 비슷한 가격대의 중간선호 단지의
가격 흐름을 비교해보겠습니다.
2015년 동대문구의 대장은 래미안크레시티(2014년식, 15년 당시 5.9억/4.2억)였습니다
같은 금액으로 광진구에서는 자양 7차 현대홈타운(2001년식, 15년 당시 6억/5억)가 있었고요.
두 단지의 위치를 비교해보면 다음과 같습니다.
래미안크레시티(좌) 자양7차현대홈타운(우)
그리고 두 단지의 가격 흐름을 살펴보면 아래와 같습니다.
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2군인 자양7차현대홈타운보다 4군 대장 래미안크레시티가 더 힘있게 오르는 것을 볼 수 있습니다.
위상의 차이가 있으나 하급지 대장은 의미가 있음을 알 수 있습니다.
하나 더 볼까요?
2015년 4군 노원구의 대장 중계동 청구 3차(1996년식 당시 5.6억/4.2억)과
3군인 동작구의 동작삼성래미안(2003년식 당시 5.7억/4억)을 비교해보겠습니다.
노원구청구3차(좌) 동작삼성래미안(우)
가격의 흐름을 살펴보면 4군 노원구 대장인 청구3차가 더 우위에 있음을 확인할 수 있습니다.
이번 사례에서도 하급지의 대장 투자는 의미가 있음을 확인할 수 있습니다.
2. 지방
그렇다면 지방은 어떨까요?
부산으로 가보겠습니다.
부산의 구별 위상을 이야기 해보면
해운대구/수영구/동남구/연제구/남구/진구/그외... 순으로 볼 수 있습니다.
그 중 부산 내에서 중간 선호도를 가진 진구의
대장급 단지인 양정자이더샵SK뷰(2025년식)를 가져왔습니다.
연제구와 붙어 신축 대단지를 형성하고 있어 선호도가 높은 곳입니다.
현재 매매가 7.5억에 전세가 3.7억인데요.
비교할 단지는 수영구에 위치한 부산더샵센텀포레(2014년)입니다.
연식은 14년식으로 다소 오래 되었으나 다리만 건너면 센텀생활권을 공유할 수 있어
선호도가 높은 단지입니다.
현재 매매가 8억에 전세가 4.5억입니다.
위상이 중간정도인 진구의 대장이냐, 위상이 높은 수영구의 중간 선호 단지이냐
여러분은 무엇을 선택하시겠어요?
마찬가지로 과거로 돌아가보겠습니다.
2015년 기준 진구의 대장단지와 비슷한 매매가의 수영구 단지를 가져오겠습니다.
2015년 진구의 대장은 연지자이 2차(2011년식, 15년 당시 4.2억/2.9억)입니다.
같은 가격으로 수영구에서 매수할 수 있었던 단지는 수영협성르네상스타운(2004년식, 15년 당시 4.3억/3억)이고요.
연지자이2차(좌) 수영협성르네상스(우)
연지자이2차는 진구에서도 선호되는 생활권인 연지동에서 가장 선호되는 단지였고요,
수영협성르네상스는 더샵센텀포레와 비슷한 곳에 위치해 센텀 생활권을 공유할 수 있는 단지입니다.
가격의 흐름을 살펴보면 서울과는 다른 모습을 보여줍니다.
협성르네상스와 비슷하게 흘러가던 연지자이2차의 가격이
시간이 지나자 하락하는 모습입니다.
즉, 지방 하급지의 대장은 힘이 서울보다 약하다는 결론을 내릴 수 있습니다.
하나 더 볼까요?
이번에는 대구로 가보겠습니다.
대구의 구별 위상은 수성구/중구/달서구/동구/북구/남구/서구/달성군 순입니다.
그 중 동구와 중구의 단지를 가져왔습니다.
2015년 동구의 대장은 신천자이(2013년, 15년 당시 3.8억/3.1억)이고요,
중구에서 비슷한 매매가는 센트로팰리스(2007년, 15년 당시 3.8억/3억)입니다.
신천자이(좌) 센트로팰리스(우)
신천자이는 구축이 많았던 신천동에서 얼마 없는 신축이어서 선호도가 높았고,
센트로팰리스는 지역 내에서 부자들이 거주하는 단지로 유명했습니다.
두 단지의 흐름을 살펴보면,
부산에서와 마찬가지로 대구에서도
하급지 대장은 그 힘이 서울만큼 강하지 않음을 알 수 있습니다.
왜 이런 일이 생기는 것일까요?
연식이 중요한 지방 광역시에서 대장은 신축일 가능성이 높고
시간이 흐르면 과거의 대장은 더이상 대장이 아니게 됩니다.
서울의 예로 보여드렸던 동대문구 래미안크레시티와 노원구 청구3차가
여전히 대장의 자리를 지키고 있는 것과 대조적으로
부산 진구의 연지자이2차와 대구 동구의 신천자이는 지역 내 대장의 자리를
양정자이더샵SK뷰나 이안센트럴D등의 신축에 내주었죠.
따라서 치고 올라가는 힘이 약하질 수밖에 없는 것입니다.
3. 결론
분석을 통해 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다.
서울과 같이 입지가 중요한 땅에서
위상이 낮은 지역이어도 대장에 투자하는 것은 의미가 있다.
광역시와 같이 연식이 중요한 땅에서
위상이 낮은 지역의 대장에 투자하는 것보다는
상위 입지의 중간 선호 단지에 투자하는 것이 의미가 있다.
물론 이와같은 결론을 모든 단지에 적용하기에는 어려움이 있습니다.
어떤 단지를 비교하느냐에 따라서 단지별 위상 차이가 달라지니까요.
그러나 지역 내에서 대장이 얼마나 힘을 가지는지를 파악하는 것은
투자 의사 결정에 도움이 된다고 생각합니다.
제 글이 여러분의 투자 의사결정에 도움이 되기를 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다 : ) ♥
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