전고점, 하락률만 보고 투자하면 망할 수 있습니다 [딩동댕2]

안녕하세요~

투자, 인생 2가지 정답을 찾아

워킹대디 투자자의 등대가 되고 싶은

딩동댕2입니다!

이제 만연한 봄기운이 돌아

임장하기에 따뜻한 날씨가 왔습니다.

그럼에도 환절기 건강 잘 유의하시어

임장하시길 바랍니다 :)

지금 시기가 되면 다들 결론 파트를 쓰며

임장지, 앞마당을 거쳐 최종 TOP3를 뽑으시느라

정신 없으실 것 같습니다.

그렇다면, 최종 TOP3 를 뽑을 때

가장 우선되는 투자 기준은 무엇인가요?

싼 것?

투자금 적게 드는 것?

수익률 높은 것?

물론, 중요합니다.

특히 지금과 같이 전고 대비 15~20% 이상

가격이 빠져있는 절대적으로 싼 시장에서

돈을 벌어다 줄 수 있는 투자를 할 수 있는 기회입니다.

그러나 투자금이 소중한 월급쟁이 투자자라면

더 중요하게 봐야 할 투자기준은 환금성이라고 생각합니다.

환금성을 그저

저층/탑층

비선호 향

300세대 이하

등으로 가볍게 여기시며

TOP3를 뽑으시는 분들이 많을 겁니다.

환금성의 사전적 정의를 살펴보면,

투자한 자산을 얼마나 빠르고 쉽게

현금으로 전환할 수 있는지를 의미합니다.

부동산 투자로 적용해보면,

부동산 자산을 매수하였더라도

매도 과정에서의 수요가 있는 물건이

환금성이 좋다고 할 수 있습니다.

즉, 매도할 때 팔릴 물건인가? 를

매수 단계에서 반드시 고려하여 투자를 진행해야 합니다.

매도할 때 팔릴 물건인가?

이렇게 말하면 명확하게 딱 떨이지지 않아

헷갈려하시는 분들이 많으실거라 생각합니다.

저층/탑층, 비선호향, 300세대 이하 등의 조건도

중요한 환금성 투자기준입니다만,

겉으로 드러나는 글자의 표면적인 의미보다

글자 안에 있는 의미 자체를 이해하여

실제 투자에 적용할 수 있어야 합니다.

예시를 들어 설명해보겠습니다.

대구에 위치하고 있는 선호도 높은 준신축 아파트 입니다.

입주할 당시 중심부에 몇 안되는 균질한 택지에 있고

동대구역과 수성구 일자리, 학원가를 이용하기 편리하면서도

대단지 브랜드 아파트이기에 사람들이 매우 선호하는 단지입니다.

지난 상승장에서 3억 가까이 올랐고,

전세가도 1.5억 가까이 오를 정도로

지역 내에서 선호도 있는 단지인데요.

그런데, 이렇게 선호했던 단지가

현재는 고점 대비 30% 넘게 빠졌고,

인근 단지들과 가격을 비교했을 때에도

매우 싼 수준이라 생각합니다.

그렇다면, 싸니까 매수해도 되는 걸까요?

<대구 5년차 이내 신축 현황>

최근 대구의 입주물량이 지속되어왔고

특히, 대구 사람들이 선호하는 중심부에

대단지 신축들이 많이 입주했습니다.

보다 선호하는 생활권에

짱짱한 신축이 들어왔기 때문에

과거에 아무리 좋아하는 준신축 단지더라도

5년 뒤 매도할 때 사람들이 여전히 좋아하는 단지인지?

고민해볼 필요가 있습니다.

특히 지방의 경우 서울, 수도권 만큼

절대적인 인구수, 즉 수요 자체가 제한적이기 때문에

사람들이 압도적으로 선호하는 땅이 아니라면,

보유해서 전세상승분으로 쌓아가는 투자가 아닌,

매도를 통해 자산을 불리는 투자를 해야 합니다.

물론, 싸고 선호하는 단지기 때문에

어느 정도 돈을 벌어다줄 수는 있을 겁니다.

단, 앞단에 선호 신축들을 비슷한 투자금으로 할 수 없는지

추후 후분양으로 숨은 공급이 튀어나왔을 때

사람들이 여전히 선호하는 단지인지

환금성을 고민해보며 투자할 수 있어야 합니다.

특히나 여전히 공급으로 인해

앞단에 선호도 높은 신축들이 비슷한 가격대를 형성하고 있는 만큼

5년 뒤에도 사람들이 더 좋아할만한 단지를

고를 수 있는 실력이 있어야 합니다.

하나만 더 예시를 들어볼게요.

30만 이상 중소도시에서 사람들이 선호하는 준신축 단지입니다.

인근에 규모가 있는 대기업들이 위치해 있고,

특히 지역 내에서 학업성취도가 높은 학군이 인접해 있는데다

도보로 걸어갈 수 있는 유일한 대단지이기에 선호도 높은 단지입니다.

중소도시이지만 과거 상승장에서 3억 가까이 올랐고,

선호하는 학군이 있는 만큼 전세 수요도 풍부한 단지입니다.

현재 전고 대비 20% 가까이 빠졌고,

주변 인근 단지들 대비 정말 싸다고 생각이 듭니다.

특히, 매매/전세 가격이 붙어

소액 투자의 기회를 여전히 주고 있는 단지이기도 합니다!

그러나, 해당 지역, 단지 인접한 생활권에

지난 상승장 이후 입주한 신축들이 많이 들어왔고

추후 입주할 신축들이 들어올 예정입니다.

신축 입주가 어느 정도 마무리가 된다면,

좋은 학군을 보낼 수 있는 유일한 단지가 아니라,

신축 단지들에 밀리는 가성비 구축 단지로 포지션이 바뀔 수 있습니다.

물론, 해당 단지도 싸기 떄문에 돈을 벌어다 줄 수 있습니다.

다만, 이러한 수요를 이해하지 못한채 투자를 하게 된다면

매도 타이밍을 놓쳐 더 좋은 투자 기회를 놓쳐버릴 수도 있습니다.

현재 여전히 선호도가 높고 과거 상승장에 많이 올랐지만

왜 사람들이 다른 단지 대비 좋아했는지,

상승장 때 올랐던 이유가 미래에도 유효한지

고민해볼 수 있어야 합니다.

버는 것보다 잃지 않는 것

우리가 배우는 투자 기준인 저환수원리 중

저평가가 너무나 중요한 투자기준 중 하나는 맞습니다.

결국 돈을 버는 것이 일차적인 목표이고,

가치 대비 싼 물건을 찾아야 돈을 벌 수 있기 떄문입니다.

하지만 무작정 싼 물건에만 치중한다면

소중한 기회비용으로 돈이 묶일 수도,

어쩌면 한 번의 실수로 앞에서 벌어놓았던

소중한 종잣돈을 다 잃게 될 수 있습니다.

더 벌진 못하더라도

덜 위험한 것에 투자해서

투자 시장에서 살아남아

목표를 이루는 것이 중요합니다.

우리가 단순히 그래프만 보고

투자를 해서는 안되는 이유가 이렇습니다.

치열하게 임장하고

밤을 새가며 임장보고서를 쓰며

미세한 선호도, 수요 하나하나를 파악하는 것이

여러분의 소중한 종잣돈을 지켜줄 수 있습니다.

정리하자면,

1. 지방 투자에서는 저평가, 수익성 보다 환금성이 중요하다.

2. 비선호 동/층/향, 세대수 의 절대적인 기준도 중요하지만,

'5년 뒤에도 사람들이 좋아하는 물건인지?' 선호도, 수요 관점에서 판단하기

3. 버는 것보다 잃지 않는 것이 더 중요하다.

투자의 정답은 없다고 생각합니다.

맞을 수도, 틀릴 수도 있습니다.

다만, 오답이더라도

치열한 노력과 고민의 과정을 거친다면,

목표에 도달할 수 있는 훌륭한 오답이 될 수 있다 생각합니다.

치열한 노력과 고민을 하고 있는지

아니면 그저 몸과 마음이 편한 투자를 하고 있는지

스스로를 돌아보면 어떨까요?

치열하게 살고 있는 우리 동료분들

무한히 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

지금 하고 싶은 단지가 뜨겁지만 맛있는 음식처럼 보일거야.

그런데 불에 달궈진 돌일 수도 있어.

그럼 먹으면 안되는거야.

돈을 더 벌 수 있어도 조금이라도 위험해보이면 투자하지마.

한가해보이 멘토님

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