"네이버부동산에 매물이 없는 단지는 어떻게 입력하지?"
"1층 저층, 탑층, ,, ,어떤 걸 입력해야하는거지?"
"A타입, B타입... F타입. 타입이 많은 단지는 어떻게 입력하지? (설마 타입 일일이 다 입력해야 하나?)"
안녕하세요.
멈추지 않는 그린라이트, 쟈부쟈입니다.
투자하기 위해 시세를 보다 보면
네이버부동산으로 단지를 보는 것까진 가뿐하지만
1. 한 평형에 타입이 많을 때(59a,59b,59c,.. 59z)
2. 나와 있는 매물이 없어서 가격을 모를 때
어떤 가격을 입력해야할 지
모니터 앞에서 고민하시는 분들이 많은 것 같습니다.
이러다 Z타입까지 나오겠어요…
입력할 가격을 좀 주시겠어요…
진짜 실거래는 현장에서 일어나기 때문에
네이버 가격만으론 100% 알 수 없습니다.
즉 시세를 입력하는 데 정답은 없습니다.
그래도 의무적인 입력이 아니라 현장감을 살린!
진짜 우리의 투자에 적용하는 시세 입력을 위해,
시세조사 시 넣어야 할 매물의 가격과 이유를
투자와 연결지어 말씀드려보겠습니다.
CASE 1. 네이버 부동산에 매물이 없어요
특히 요즘처럼 수도권의 전세 매물이 잘 없는 시기엔
네이버매물에 내가 찾는 단지의 평형에
매매 혹은 전세 매물이 안나와 있을 때도 있습니다.
그럴 땐 두 가지 방법을 이용해보세요.
(1) 최근실거래가 입력(아파트실거래가(아실))
(2) 가치가 비슷한 주변단지의 전세가격을 참고해 입력
(1) 최근 실거래가 입력
경기도 용인시 수지구 죽전동 동성1차의
실거래를 예시로 들어보겠습니다.
실거래 앞에 [갱신] 이라 표시되어 있는 부분은
계약갱신청구권을 사용했을 경우
2년 전 가격에서 5%의 증액만 이루어졌을 수 있어요,
즉 2년 전의 전세가가 지금 전세가보다 낮았다면
‘시세보다 낮게 전세가 거래‘ 되었을 수 있기 때문에
꼭 거래될 수 있는 가격으로 참고하긴 어렵습니다.
이런 경우, 최근 3개월 동안의 실거래 중
‘저층을 제외한 평층 최저가’ 를 입력합니다.
위 실거래를 보았을 때
최근 4월에 나간 1층 4억3천을 제외하고 평층 물건은
4억5천만원, 5억, 5억2천만원 사이로 거래된 것을 확인해볼 수 있겠네요.
구축이다 보니 수리가 안 된 물건을 매수할 수도 있고,
전세가 빠지지 않을 수도 있다는 것을 감안하여
최저가인 4억5천만으로 입력해볼 수 있겠습니다.
(2) 가치가 비슷한 주변단지의 전세가 입력
단지임장을 할 때 위치도 비슷한 곳에 있고,
역까지의 거리도 비슷하고 보내는 학군도 비슷한 단지를 알게 되셨을 거예요.
비슷한 가치를 가진 단지를 아는 경우
옆 단지의 전세가격도 참고해볼 수 있는데요,
윗 이미지에 나온 동성2차의 전세가가
4억4천(1층), 4억6천(평층)에 나와있는 것을 보면서
내 전세도 4억4천만원 이상으로는 빠질 수 있겠네~ 를
생각해볼 수 있습니다.
특히 동성2차의 역까지의 거리가 1차보다 좋기 때문에,
2차가 대체적으로 조금 더 높게 전세가 형성될 수 있다는 것을 참고해 대비해볼 수 있습니다.
CASE 2. 같은 평형에 타입이 너무 많아요
보통 A,B,C 타입이 주력이 되는 경우가 많습니다.
그럴 땐 타입별로 꼭 다 따놓지는 않고
(예를들어 59A, 59B, 59C.. 59F 까지 일일이 입력)
세대수가 가장 많은 타입의 시세를 입력해보세요.
시세를 조사했다면 이제 우리가 해야할 것은
사람들이 더 쾌적해하고 좋아하는 타입이 무엇인지,
또 매매전세가가 타입별로 다르게 형성되어 있는지를 아는 게 더 중요합니다.
이부분은 판상형, 타워형 만으로 갈리는 것보다는
단지에 따라 판상형이 사람들이 좋아하는 동에 배치되어있는 경우도 있고,
타워형만 남향에 배치되어있는 경우도 있고
단지별로 정말 다르기 때문에 임장을 통해 꼼꼼히 알아두시는 게 중요합니다.
시세를 조사하는 것은 '스케치'입니다.
단지의 가격 범위를 우리의 머리에 입력하기 위함이고,
어떤 곳이 전반적으로 저렴하게 형성되어 있는지를 알기 위해서이며
1천만원의 오차범위도 허용하지 않기 위함이 아닙니다.
정말 내 투자에 디테일을 더하기 위한 채색작업은
전화와 현장에서 이루어진다는 것을 기억하시면 좋겠습니다.
시세 입력 부분에서부터 머리를 싸매게 되면
고민하는 동안 소중한 투자자의 시간을 지체하게 되고
나아가는 부분에서 벌써 막히기 때문에
'입력하는 것' 자체가 더 중요하고,
디테일한 부분은 현장임장을 통해 알아가시는 게 더 중요하다는 것을 기억해주세요^^
이 글이
조금이라도 시간 절약에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 더 나은 삶을 위해 모니터 앞에 앉아 계신,
네이버부동산을 한 번이라도 더 켜는,
발걸음을 한 번 더 옮기는 월부분들을
진심으로 응원드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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