안녕하세요~
아이둘 전업맘 고운콩입니다.
비가 주륵주륵 내리고
잠시 따뜻했던 날씩 다시금
쌀쌀해지고 있습니다~~
본격적으로 겨울 대비해서 아프지 말고
임장하시기 바랍니다!!
1년 6개월을 걸려 처음 듣게 된 실전반!!!
두근두근 기대하며
1강을 수강하게 되었습니다~
(일정에 치여 막판에 듣게 되었지만요ㅜ)
언제나 똑떨어지는 제주바다님의 강의, 크~
기초반을 들었을 때 느꼈던
'알겠는데... 그래서 어떻게요?'
했던 부분들을 좀더 구체적으로 알 수 있었습니다.
이론은 그렇고 실습은 이렇게!!
라는 느낌이랄까요?
강사님들의 명강의,
그리고 튜터님들의 삶을 그대로는 못하지만!
옆에서 보며 물어보고 그걸 따라할 수 있어
바쁘지만 정말 행복한 시간을 보내고 있습니다.
1주차 제주바다님의 강의에서
제가 느꼈던 또 자아성찰했던!!ㅋ
내용을 담아보았습니다~
# 실전반에서는요!!
두둥!!!!
실전투자자 양성과정
첫 실전반 강의에서
실전투자반은 어떤 곳인지
어떤 것을 배우는지 알려주셨는데
시작부터 마음이 웅장해졌습니다.
기본적으로 "공부"가 아닌
반드시 투자를 한다!!는 마인드
로 임해야 함을 느꼈습니다.
"
순자산 목표 찍고
반드시 수도권 투자한다
= 확신하는 투자자
"
'나는 종자돈이 없는데...'
'3억이 아니라.. 0이 하나더?!?'
'어우, 전세가도 얼마야.. 역전세나면 큰일인데?'
'세금내고 나면 남는 거 있을까...'
수도권 시장에 대한 걱정이 많은데요,
그것보다는 우선 "싸게 사는 것"에 집중하며
실행을 해야 한다고 말씀해주셨습니다.
# 과거 시장을 보면서 대비할 것!!
월부에서 항상 하시는 말씀..
"시장에 상관없이 투자기회는 언제든지 있습니다!!"
지방을 다니면서
지역별 사이클이 다르니까
투자기회는 언제든지 있는거야,
로만 알고 있었습니다.
그런데
제주바다님께서 과거 시장의
시기별 가격 흐름과 개별단지 가격흐름을
하나 하나 보여주시면서
하락장 안에서도!!!
흐름이 시기별로 달라지고
지역별로 달라진다는 것을 알려주셨습니다.
동공이 확장되면서
"
투자기회는 언제든지 있다
= 조급해 하지 말자!!!!
"
(정말?!? 정말!!!!)
최근 수도권에 기회가 있다는 말을 많이 하셔서
저뿐 아니라 주변 동료분들이 많이 조급해 하셨는데
이 강의를 들으며...
다시금 "투자기회는 언제든지 있다"를
되새기면서 조급한 마음을 살포시 내려놓았습니다.
대신!!! 혼재되어 있기 때문에
우리는 반드시
개별 지역, 개별 단지로 접근해야 합니다.
(대비를 잘해둬야겠죠?!?!
쉴틈이 어딨어? 하나라도 늘려야지!! ㅋ)
한 가지 더!!
수도권은 전세가율 기준이 60%입니다.
(지방은 80%)
왜일까요??
사실 그냥 정해준대로 봐야지, 라고만 생각했지
왜 그럴까를 한번도 생각하지 않았었습니다.. 하핫
제주바다님께서 알려주신 전세가 60%의 의미를
100% 흡수는 하지 못했지만 제가 이해하기로는
매매가가 더 떨어지기 힘들고,
통상 60% 이후 매매가가 반등하기 시작하기 때문에
충분히 싼 가격이다, 라고 생각했습니다.
(요부분은 좀더 보충해봐야겠습니다!!)
현재 시장은 전세가율이 60%보다 낮기 때문에
만들어서 투자할 수 있다고 하셨는데
실제 시장에서 많이 느꼈던 부분이라
아~~~~주 인상 깊었습니다.
# 수도권 시장 특징
저는 요 파트도 너무너무 좋았는데요,
평소 비교평가를 하며 헷갈렸던 부분을
각 항목별로 나누어서 기준을 주셔서
아주 후~~련했습니다 ^^
서울 급지는 다들 많이 알고 계시죠?
그렇다면 같은 투자금이라면
어디를 투자해야 할 까요?
2급지의 3순위 생활권 A단지와
3급지 3순위 생활권 B단지를 비교한다면
당연히 A단지를 투자한다는 것은 알고 있으시겠죠?
3급지의 4순위 생활권 C단지와 4급지의 1순위 생활권 D단지(선호단지)는요?
응?!?
요런 애매~했던 부분들을 딱 짚어 알려주셔서
너무너무 좋았답니다!!
그리고 수도권 = 역세권!!
이건 공식과도 같은 건데요.
단지들을 보다보면 완전 역세권은 아닌데
마을버스 타고 10분은 가야하는 곳...
아니면 환승을 2번 이상해야 하는 곳...
이런 것도 애매~~~
당연히 같은 상황이라면 투자 우선순위는
역세권이되 이런 곳들도 투자할 수 있음을
알려주셨습니다 ^^
마지막으로 연식!!
수도권은 구축도 괜찮아!!! 했습니다.
네, 당연히 괜찮습니다.
하지만 지금 시장에서는?!
역세권 구축 vs 비역세권 신축!!
역시 머리 아프죠?! ㅋ
최근 신축에 대한 선호도가 아주 높아졌기 때문에
같은 생활권 내라면 신축!!
이 부분은 지난 내마중 강의에서 나온
새벽보기님 팁과 함께 보면 좋을 것 같습니다.
# 투자 접근법
"수도권 투자" 하면 어떤 생각이 드시나요?
지금 전세가율 엄청 낮고(50% 언더)
투자금 많이 들어가는데 (기본 2~3억)
왜 자꾸 투자해도 된다고 하시지?
저의 솔직한 심정이었습니다 ㅋ
거기에 대해 제주바다님께서
아주 명쾌한 해답을 주셨습니다!!
그리고
아리송 했던 역전세 헷지법까지~
(서울 전세가 이렇게 쭉쭉 오르고 있는데??)
강의를 들으면서
왜 우리가 싸게 사야 하는지,
전세가를 어떻게 바라봐야 하는지,
어떻게 헷지 해나가야 하는지,
하나하나 되짚으며
왜 우리가 전세레버리지 투자자인지
다시 느낄 수 있었습니다.
지방에서 수도권으로 전환하면서
새까맣게 까먹고 있었던 것,
10년 보유!!
지방은 당연히 매도 생각하고 매수해야 하고
0호기 갈아타기 준비하면서 앞으로 더 좋은걸로 갈아타야지,
생각만 하고 있었기 때문에
장.기.보.유 라는 건 정말정말 새~까맣게 잊혀져 있었습니다.
(처음 듣는 것처럼 낯설지만.. 또 낯설지 않는..)
"이거 너무 싼데?
정말 싸게 샀기 때문에 괜찮아~"
이 생각이 드는 물건일 때
매수해야겠다 다짐했습니다.
(그래야 장기보유 할 수 있쥬~)
# 투자 전략
기초반에서는 서울 급지별 지역만 알고 있었는데요,
제주바다님께서 급지 X 권역로 알려주시며
크로스 체킹해주셨습니다.
(아, 고대로 흡수하고 싶다!!)
그러다 보니 권역별 우선순위도 정할 수 있었구요,
급지별로 (외우다시피) 봤을 때보다
권역의 특징이 더 잘 보이고 해가 쏙쏙~ 되었습니다.
권역은 크게
서부권, 남부권, 동남부권, 동북부권 네가지였고
권역별 특징과 투자전략을 세세히 알려주셔서
제주바다님의 그물망도 촘촘하다!!
내가 어떤 지역을 보든 알려주신 투자전략에
걸리겠다!!! (야호~~)
생각했답니다 ^^
# 30억 맞춤 계획!!!
우리의 비전보드 한번 생각해보세요,
목표 자산이 얼마이신가요?
전 46.8억!!! 입니다 ㅋㅋㅋ
보통 30억이 넘으실텐데요,
30억이 되기 위한 맞춤 계획이라니!!
매수~매도까지 로드맵을 알려주셨습니다.
매수
빈 병에 모래와 돌을 빈틈없이
채우려면 어떻게 하시나요?
큰 돌부터 넣고 마지막에 모래를 넣어 채우시잖아요,
그것처럼 저희의 자신 유리병도 그렇게
채워야 한다고 알려주셨습니다.
"종자돈이 충분하다면
큰 것부터 담아야 하는 시기"
물론 매수 과정에서 취득세도 고려해야 하구요,
우리가 전세가율 60%일 때 매수한다면
어떤 모습일지 시나리오까지 알려주셨습니다.
(혼자 생각하면 뜬구름 같은데
명확하게 숫자로 말씀해주시니 한줄기의 빛을 본 기분이었어요ㅜ)
보유
앞서 말씀드린 것처럼
저희는 장.기.보.유를 해야하니까
10년간 보유하는 비법을 알려주셨습니다.
여러분들도 다 아는 임대사업자 활용하기!!
아직은 아파트 임대사업자가 안되지만
여러 정책을 검토 중이라고 하니
지켜봐야 할 듯 합니다.
그리고 앞으로 있을 대규모 입주가 있을때
전세가 영향을 받을 수 밖에 없는데요,
꾸준히 트래킹하며 보수적인 전세가 유지
+ 마통, 신대로 리스크 대비를
해야 한다고 알려주셨습니다.
매도
매도요?!
네, 원래 10년 보유가 원칙이지만
그래도 상황에 의해 매도해야 한다면
어떤 선택이 더 이익인지 비교해보고
결정할 수 있다고 알려주셨습니다.
"지금 시장은 운의 비중이 더 커지고 있는 시기이고
실력을 길러야지 운으로 잡은 기회를 오랫동안 가져갈 수 있다"
는 말씀을 해주셨습니다.
길진 않지만 지금까지 해오는 동안
많이 느끼고 있는 부분입니다.
그리고 실력이 생기면
돈은 저절로 따라온다는 말씀도요!!
수도권의 투자 핵심은?!
"
이 시장을 떠나지 않고
매수한 물건을 10년 보유하는 것!!
"
이 부분은 정말 꽤 오랫동안
까먹고 있었던 부분이었습니다.
분명 처음 와서 장기보유!!!
엄청 배웠었는데 말이죠.
갈아타기 덕분에 지방에서 수도권으로
슬슬 수패치가 갈아끼워지고 있는 중인 것 같습니다.
제주바다님 말씀처럼
반드시 수도권 투자한다!!
확신을 가지는 투자자가 되도록 하겠습니다.
할 수 있다는 믿음을 보여주신
제주바다님 감사합니다.
BM
"정말 싸게 산다!"는 마음이 들 때 매수하기
전세가율 60%만들어 매수하기
1등뽑기 시 수도권시장과 급지별 특징에 따른 투자기준을 적용
투자금 회수 후 임대사업자!!!
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