안녕하세요? 김철종 세무사입니다.
보통 집값이 하락하는 시기에는 증여 건수가 늘어난다고 하는데요. 이는 집값이 저렴할 때에 미리 자녀 등에게 증여하면, 증여 이후 집값 상승 분에 대해서는 추가적인 증여세 부담없이 자녀에게 귀속되므로 절세 효과를 누릴 수 있기 때문입니다.
그치만 증여는 일반적으로 수증자인 자녀에게 세부담이 크게 발생하기 때문에 의사결정 하기가 쉽지 않습니다. 이 때 고려할 수 있는 방안 중 하나가 부담부증여 입니다. 부담부증여는 수증자가 증여를 받는 동시에 증여자의 채무까지 함께 인수하는 것을 의미하는데, 자녀에게 주택을 증여하면서 해당 주택에 대한 임대보증금, 담보대출금 까지 함께 넘기는 경우가 부담부증여에 해당됩니다.
부담부증여는 대표적인 절세 방법 중 하나로 알려져 있는데, 어떤 점에서 유리한 걸까요?
첫째, 단순 증여보다 부담부증여하면 발생하는 세금이 더 저렴할 수 있습니다. 부담부증여는 단순 증여와 달리 증여자와 수증자 모두에게 납세의무가 발생합니다. 증여 물건의 전체가액에서 채무액만큼은 증여자에게 양도소득세가 발생하고, 전체가액에서 채무액을 뺀 금액만큼은 수증자에게 증여세가 발생하는 것이죠. 우리나라의 누진세율 구조 특성 상, 단순 증여와 같이 수증자 1인이 증여세를 전부 부담하는 것보다 납세의무자를 증여자와 수증자로 나누어 세율을 적용받는 것이 더 유리합니다.
둘째, 가족 간 매매하는 경우보다 자금 출처 입증 측면에서 더 수월합니다. 가족 간 매매는 시가보다 저렴하게 부모님의 주택을 매수할 수 있다는 장점이 있지만, 가장 큰 걸림돌은 매매 대금에 대한 자녀 등 매수자의 자금출처 및 자금조달 입증이 확실해야 한다는 점입니다. 부담부증여 하게 되면 이러한 자금출처 및 자금조달 측면에서는 좀 더 자유로울 수 있습니다.
다만, 유의해야 할 점들도 있습니다.
첫째, 부담부증여로 인수하게 된 채무에 대하여는 향후 과세당국에서 사후관리를 하게 됩니다. 만약 사후관리 단계에서 증여자인 부모님이 수증자인 자녀를 대신하여 이자 부담 및 채무 상환 해준 것으로 확인된다면 증여세가 부과될 수 있습니다.
둘째, 취득세 계산 시 채무부담분에 대하여 유상취득으로 인정받지 못할 수도 있습니다. 일반세율을 가정하면, 채무부담분에 대하여는 1.1 ~ 3.5% 유상취득세율이 적용되고 순수증여분에 대하여는 3.8% 또는 4% 증여취득세율이 적용됩니다. 당연히 채무부담분에 대해 유상취득세율을 적용받는 것이 증여취득세율을 적용받는 것보다 유리하겠습니다.
그런데, 관련 법령 및 유권해석에 따르면 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산을 부담부증여로 취득하는 경우에는 취득자의 소득이 증명되는 경우에 한하여 채무부담분을 유상취득으로 인정받게 됩니다. 반대로, 소득을 증명하지 못한다면 전부를 증여로 보아 증여취득세율을 적용받게 되는 것이죠.
예를 들어, 시가인정액이 10억이고 채무액이 6억인 주택을 부담부증여 받을 경우 소득이 입증되면 약 2,180만원의 취득세가 발생할테지만 소득 입증을 못한다면 약 3,800만원의 취득세를 부담하게 되는 것입니다. 소득 입증 여부에 따라 1,600만원 이상 차이가 나는 만큼 이 부분은 부담부증여 의사결정 전에 반드시 미리 따져봐야 할 부분입니다.
부담부증여는 분명 큰 리스크 없이 절세할 수 있는 좋은 방법 중 하나인 건 맞습니다. 그렇다고 해서 리스크가 아예 없는 것은 아니며, 무조건 부담부증여를 하는 것만이 최선의 절세 방법은 아닐 수 있습니다. 각자가 처한 상황에 따라 최적의 절세 방법이 달라질 수 있으므로, 부담부증여 의사결정을 하시기 전에 본인의 상황 등을 고려하여 바람직한 방안을 검토하신 후에 진행하시길 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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