[열반스쿨 중급반 4이좋게 5채씩 2제 등기7조 검파] 매매는 금액을 정하고, 전세는 운영을 정한다

<인상깊은 점>

1. 계약은 언제나 꼼꼼히

   가계약 - 본계약 - 전세계약 3단계 과정에서 모두 꼼곰하게 들여다 보고 신경쓸 필요가 있다. 특히 특약의 경우 민감한 특약은 반드시 가계약 당시 사장님에게 요청을 해 두어야 한다. 특히 보통아님의 특약 모음집을 미리 잘 읽어봐 두고 계약 진행 시 활용해 보면 좋을 것 같다. 

   https://weolbu.com/s/EaLkoXB0Z6

2. 조건으로 리스크 헷지하기

   가장 평범한 단계의 투자 과정이라면 (1) 매매 계약 (2) 전세 계약 (3) 전세 잔금으로 매매 잔금 일텐데, 실제 매물임장을 다녀 보아도 참 다양한 조건들의 매물이 있다. 주인 전세, 낮은 전세 낀 물건, 월세 낀 물건, 세 만기가 코앞인 물건, 세 만기가 한참 남은 물건 등… 이렇게 다양한 조건이 있기 때문에 내가 1등으로 뽑은 단지에서 최저가 매물만이 답은 아닐 수 있게 된다. 가치 판단을 통해 투자 ‘후보 단지’를 추려내는 것이고, 매물 조건을 살피면서 장기 운영의 가능성까지 따져봐야 ‘매수 할 물건’을 짚어낼 수 있는 것이다. 

   이때 이전 계약을 승계하는 경우라면, 매도자와 게약 상태가 어떠한지 반드시 확인을 해야 하고. 월세 낀 물건이라면 주인이 공실을 만들어 줄 수 있는지 확인하고, 세 만기가 한참 남았다면 매가 협상 여지를, 세 만기가 코앞이라면 새로운 계약 가능성을 살펴야 한다. 즉, 내 마음의 1 pick인 매물이 있어도 매가 협상이 안되고 조건이 힘들다면, 더 좋은 조건의 매물을 후보 중에 찾아봐야 한다는 점! 

3. 전세가 설정은 단생공 / 전세 기간 설정은 공수포

   적정 전세가 설정과 운영에 유리한 기간 설정에 관해서는 실제 투자를 진행하기 전까지는 크게 관심 갖기 어려운 부분이긴 하다. 나의 경우 1호기 투자 시 세낀 물건으로, 기존 세입자가 나와 새롭게 계약을 진행하기로 하였고, 부사님께서 미리 전세가를 기존 세입자와 협의를 해 둔 상황이었고, 전세기간도 무난하게 별 고민 없이 2년으로 진행하였다. 

   돌이켜보니, 부사님이 적정 전세가로 잘 협의를 해 주시긴 했지만 좀 더 좊게 받을 수는 없는지 스스로 확인해 보는 과정을 거치지 않았다. 또 전세 기간 역시 막연하게 ‘인근에 공급 예정이 많진 않으니까…'히는 생각만으로 안일하게 진행한 점이 있었다. 요 점에 대해서는 투자 복기를 하면서 다시 돌이켜봐야 겠다.

<적용할 점>

다음 지방 앞마당은 부산이다! 울산에 북구가 하나 남았긴 하지만, 아직 중구도 시세를 계속 지켜 보아도 될 수준 인 것같고, 이왕이면 새로운 지역을 만들어보자는 생각이다. 남은 하반기는 전세가는 올라오지만 매매가는 하락 부산 앞마당으로~