안녕하세요.
일단 하는 투자자, 케빈D입니다.
[케빈D] 2호기를 더 잘하고 싶어서 쓰는 '성장이 느린 투자자'의 1호기 계약 복기글
지난 2월 22일, 1호기 계약을 한 후,
본격적인 전세세팅을 준비했고
전세입자를 성공적으로 구한 후,
2주 전 6월 20일,
잔금 및 등기 이전까지 완료했습니다 !
인테리어가 무사히 마무리 된 저번주까지의
약 4개월의 과정을 복기해보려 합니다.
- [잔금 3.5개월 전] 1호기 전세세팅의 시작은 희망회로에서부터..
제가 1호기를 투자했던 지역은
최근 공급 감소로 인해
전세 물량이 많이 소진되고 있었던 지역이었습니다.
매임을 할 때는 부사님들이 하나 같이 다
‘전세는 걱정하지 않아도 돼요'
라는 말을 항상 들었을 정도였으니까요.
그래서 내 작고 소중한 투자금을 더 줄이기 위한 노력으로,
첫 번째 방법인 ‘희망회로법’을 사용하였습니다.
'희망회로법'이란,
내 전세 물건에 대한 메타인지를 1도 못한 채,
그저 내 생각만 하면서 내 투자금을 줄이려고 하는
일종의 요행을 바라는 방법이다,,,
2천세대가 넘는 대단지에
나의 1호기와 동일 평형의 전세 물건이 당시 1개 있었습니다.
저층이었지만 그 물건의 호가는 실거래 기준 최고가였습니다.
현재 나온 물건이 저층이라는 이유로
내 물건에 대한 메타인지가 부족한 채,
그 물건보다 1천만원 높게 광고해달라고 부탁드렸습니다.
그러고는 내가 예상했던 투자금보다 1천만원 적게 드는 시나리오를 상상하며,
벌써 내 정신을 2호기 지역으로 향하고 있는 KTX에 태워보냈습니다.
그 결과는 감감무소식이라는 결과로 돌아왔습니다.
- [잔금 3개월 전] 조급한 매수로 인해 인지하지 못했던 내 물건의 PAIN POINT
1호기를 계약했던 당시로 돌아가 보면,
비교 후보군이 부족해
어쩌면 덜컥(?) 해버린 경향이 없지 않았던 것 같습니다.
물론 임장을 열심히 한다고는 했지만
1호기 매수의 모든 과정이 끝난 ‘지금’ 생각하면,,
‘무식하면 용감하다’라는 말 밖에 떠오르지 않는 듯합니다.
네. 그렇습니다.
제 1호기 물건은
날짜 고정 물건이었습니다.
게다가 도배가 반드시 필요한 물건이었습니다..
당시 거주하고 있던 세입자는
이사를 갈 날짜가 나온 상황이었고,
그 날보다 일찍 비워줄 수도 없는 상황이었습니다.
또, 세입자는 고양이를 키우고 계셨는데
도배지의 훼손이 적나라해
도배 작업 없이는 현실적으로
새로 거주하기에 어려울 환경의 집이었습니다.
역시나 계약을 다 하고 나니
하나 둘 내 물건의 아킬레스건들이 쏙쏙 드러나기 시작했습니다.
제대로 말하면,
이미 드러나 있었는데 제가 조급함에 눈 감고 무시를 해버린 것 같습니다.
그러므로 제 1호기에 들어올 수 있는 세입자는
해당 날짜에 전세 잔금을 칠 수 있어야 하며,
대신에 벽면 전체 도배를 위해 시간을 좀 내어줄 수 있는
어려운 조건의 세입자가 필요했습니다.
- [잔금 3개월 전] 하나 둘 씩 쌓이는 내 경쟁 매물
역시나 제 물건은 호락호락하게 나가주지 않았습니다.
계약 전 주까지 소진이 되던 지역의 전세는
제가 계약한 2월 22일 이후로
투자자들의 유입으로 인해서인지
전세 물량이 여기 저기서 좀 생겼던 것 같습니다.
계약 당시 저층 전세 물건이 1개 있었던 상황은
점점 전세 물건이 하나 둘 씩 늘어가더니
단숨에 4-5개까지 물건이 나와버렸습니다.
단지 내 전체로 따지면 12개로
순식간에 불어나 버렸습니다.
물론,
전체적 흐름으로 봤을 땐 증가량이 미미하거나
단지 세대 수에 비하면 이 정도도 그리 많지 않은 숫자일 수 있지만,
전세세팅은 약 3개월 가량의 단기 리스크에 대응을 해야 하는 과정임을 느꼈고
전세 1-2개로 인해 내 물건의 우선순위가 밀리는 것을 경험했습니다.
1호기 덜컥러 저에겐 전세 물건 하나하나가,
좀 오버같겠지만 비수로 꽂혔습니다 ㅋ ㅋ ,,,
전세 세팅 과정에서 가장 중요한 요소 중 하나인 가격도
처음엔 경쟁매물들이 제 호가를 따라서 올린 채 등록하더니,
점점 눈치게임 마냥 1천만원씩 내리는 상황이 벌어졌습니다.
호가도 높고
날짜도 고정이고
집도 더럽고
로얄동도 아니고
경쟁물건이 생기고
아직 시간이 좀 남았기 때문에
정신차리고 전세를 빼야겠다고 매일 확언을 하였습니다.
- [잔금 3 ~ 2.5개월 전] 감사했던 실전반 튜터링데이 (feat. 프메퍼튜터님)
지난 3월, 프메퍼튜터님과 함께했던 실전반에서
튜터님의 귀한 튜터링을 통해
내 물건 전세세팅 상황을 다시 한 번 인지했습니다.
당시 시점으로 잔금 2달 좀 넘게 남은 상황,
지역의 전세 소진 속도 및 가격 상황,
현재 지방의 부동산 시장 상황 등
내가 전세세팅을 할 때
고려해야 할 만한 모든 것들을
재인지할 수 있는 좋은 시간이었고,
"전세가 안 빠져요.. 으뜨카죠,,,,"
라고 걱정을 하는 저에게
프메퍼튜터님께서는
“빠져요.”
라고 말씀해주셨습니다 ㅋ ㅋ ㅋ
또,
“사람들은 생각보다 부지런하지 않아요. 전세를 3달 전부터 구하러 다니는 사람들은 잘 없어요.
저는 집 구할 때 1주일 전에 집 보러가요. (???) ”
프메Pㅓ 튜터님은 너무 조급해할 필요가 없다고 하셨습니다.
대신 지금 내놓은 부동산에서 좀 더 내놓을 필요는 있다고 말씀해 주셨습니다.
해당 지역의 분위기라던지,
단지의 선호도를 더욱 세세하게 알고 계시는 튜터님 말씀을 들으니,
내가 상황을 충분히 인지한 후
그에 맞게 할 수 있는 것을 모두 다 한다면
충분히 전세 세팅을 성공할 수 있다는 확신을 가졌던 것 같습니다.
- [잔금 2.5-2개월 전] 내가 할 수 있는 것들 다 하기
계약 직후부터 하던
해당 지역 전체의 단지들 전세 물량 트래킹과
전세 가격 수준 스캐닝을 계속했습니다.
상대적으로 상위 생활권이나 하위 생활권의
전세가 수준 체크도 잊지 않았습니다.
제 물건 단지의 전세 상황을 전임을 통해 확인했고,
그래도 조건이 좋은 물건들은 하나 둘씩 나가는 것도 확인을 하였습니다.
입주 조건이 조금 필요했던 제 물건을
다른 부동산에 놓기 위해 전화도 다 돌렸습니다.
다른 부동산에 내놓을 때 약간 어려움이 있었는데,
전세 광고를 시작할 때,
매수해주셨던 부사님께서
혹시나 집을 안 보여줄 수 있는 리스크를 대비하기 위해
현재 살고 있는 세입자에게 매매 계약이 완료되었다는 사실을
알리지 말고 전세 세팅을 진행하자고 했고
저는 응했었습니다.
그런데 이 과정에서 다른 부동산에 내놓을 때,
타 부사님에게 설명을 어떤식으로 해야할 지 어려움이 있었습니다.
그래서 다른 부동산에 내놓기 전에
매수 부사님께
'매도자분이 물건이 나가지 않아 매매 전세 동시 진행하려한다고’
세입자에게 전달을 부탁드렸고,
부사님은 현 세입자에게 그렇게 전달을 완료 한 후,
이 모든 상황들을 다른 부사님께 일일히 전화로 설명하며
내놓은 부동산을 넓혀나갔습니다.
‘무슨 거래를 그렇게 하냐’ 는 사장님도 계셨고,
‘네, 그럼 아무 상관없어요’ 라는 사장님도 계셨습니다.
후자인 부사님이 저를 더 적극적으로 도와줄 수 있는 부사님임을 인지하고
해당 부사님들께는 전화를 더 자주 드렸습니다.
- [잔금 2개월 전] “세입자님 어서오세요. 에어컨이요 ? 달아드릴게요. 강아지요 ? 호랑이도 됩니다.”
집은 간간히 보고들 가시지만
이사날짜가 맞지 않는 분도 있었고
3년 뒤 있는 대규모 선호단지 입주를 위해
계약을 3년으로 맞춰달라는 세입자도 있었습니다.
아직은 이 정도의 리스크까지는
질 필요가 없다고 생각을 하여
계약까지는 이루어지지 않았습니다.
결국은 잔금 2개월 전,
매수 부동산 사장님께서 다른 전세입자를 맞춰오셨습니다.
새로운 임차인은 해당 생활권 내에
제 물건 단지에 비해 선호도가 떨어지는 단지의
84타입 전세를 구하고 계셨고,
부사님께서는
84타입 보단 작지만
조금 더 선호도가 좋고
연식도 좋은 단지에 들어오심이 어떻겠냐고
임차인에게 말씀을 주셨습니다.
새로운 임차인은
젊은 30대 초반 부부셨는데,
날짜는 얼마든지 맞춰줄 수 있으니,
시스템 에어컨을 달아주고
강아지를 키우는 것에 허락을 해주시면
제가 광고했던 금액에 들어오시겠다고 했습니다.
전세를 빨리 빼기 위해
그리고 n년 뒤 매도를 위해
‘시스템에어컨을 설치를 해야하나’라고 고민하던 저는
임차인의 제안에 응하며 가계약금을 받는데에 성공했습니다.
대신 반려견에 의한 손상은
원상복구를 해야한다는 특약을 명시했습니다.
부사님은 전세계약을 계약금을 5%로 하자고 말씀을 하셨지만
저는 계약 파기에 대한 리스크가 있을 것이라 예상되어
10%로 하는게 어떻겠냐고 말씀드렸고,
전세 계약금을 매매 중도금으로 준다는 조건으로
10% 계약까지 완료하였습니다 !
그 당시 4월에는, 지투실전반을 듣고 있었는데
담당 튜터님이셨던 녹두보리튜터님께서
특약사항까지 체크해주신 덕에
맘 편히 가계약금을 받을 수 있었습니다!
자모님께서,
단지의 선호도는 전세 세팅할 때 뼈저리게 느껴진다고
하셨던 말이 기억에 납니다.
다행히 저는 매물코칭까지 받으면서
단지 선호도에 대한 확신이 생겼고,
상대적으로 선호도가 떨어지는 단지의 수요를
제 것으로 만들 수 있었습니다 !!
[잔금일(시스템에어컨 설치 하루 전 날)] “네 ? 갑자기 시스템 에어컨 설치가 어렵다고요 ?”
아 그렇죠 그렇죠
이대로 순탄히 끝나면 1호기가 아니죠.
임차인과의 계약은 물 흐르듯이 진행되었고,
거래 조건이었던 시스템에어컨 설치와 도배, 입주청소까지
모두 날짜를 확정하고 예약을 완료한 후
잔금일까지 별 탈 없이 매도자와의 거래도 완료했습니다.
이젠 인테리어만 한 후,
임차인의 이사와 등기필증까지 수령을 받으면
내 1호기 매수과정이 큰 탈 없이 끝이 난다고 생각하니
기분이 정말 정말 좋았습니다.
잔금을 무사히 치루고
집으로 가는 지하철 안에서
갑자기 시스템 에어컨 업체 사장님이
내일 설치가 어려울 것 같다는
매우 당황스러운 소식을 접하게 됩니다.
시스템에어컨 업체는 지역 내 업체 10여 군데를 알아본 후
가격, A/S기간, 현금영수증 등을 통한 비교평가를 하고
선별을 한 후 예약을 했었습니다.
잔금일 하루 뒤인 토요일을 설치일로 잡았는데,
다른 업체에서는 토요일은 공사는 민원이 들어와 설치가 어렵다고 한 반면,
저의 1호기 단지 바로 옆에 있던 업체 사장님은
전혀 문제 없다고, 토요일에 가능하다고 말씀을 주셨습니다.
해당 단지에서 에어컨 공사를 해보신 것도 확인하여서
저는 업체 사장님 말만 철썩 같이 믿었었는데, , , ,
중간 중간에 한 번 더 확인해달라고 리마인드 연락까지 계속 드렸는데 , ,
해당 단지는 토요일에 민원 이슈 때문에
설치가 어렵다는 것을 설치 전날 저에게 통보를 해주셨습니다.
5-6월에는 시스템에어컨 공사가 많을 것으로 예상되어
미리미리 알아보고 예약을 한 상황이었는데,
갑자기 이렇게 공사 불가 연락이 오니
머릿속이 하얘지는 경험을 했습니다.
'더 꼼꼼히 확인할 걸..'
저에 대한 불찰도 인정했습니다.
하지만 등기필증을 수령하기 전까지
언제든지 위기는 올 수 있다는 생각을 항시 하고 있던 터라
냉정하게 상황 판단한 후
내가 무엇을 해야할 지 하나하나 해결해보려 했습니다.
1. 세입자 입주 조건으로 시스템에어컨을 설치해주기로 한 후 본 내용을 특약에 기재했다.
2. 금요일 잔금을 무사히 완료한 후 토요일은 에어컨, 일요일은 도배, 수요일은 입주청소를 줄줄이 예약해 놓은 상태였다.
3. 토요일 예정이었던 시스템 에어컨 공사가 펑크를 냈다.
4. 새로운 세입자가 입주할 정확한 이사 날짜는 아직 모른다.
5. 에어컨 업체에서는 다음 일정을 알아봐 주신다고는 했지만 연락이 시원찮다.
여기서 판단했을 때,
세입자의 이사 날짜를 알아내는 것이 급선무라 생각했습니다.
부사님께 연락한 후 위 내용을 알리고
세입자의 이사 날짜를 여쭤봐 달라고 말씀드렸습니다.
다행히도,
세입자의 이사날짜는 잔금일로부터 열흘 정도 여유가 있는
7월 2일이었고,
저는 에어컨 업체를 마냥 기다릴 수만은 없어
다른 에어컨 업체들을 다 끌어모아 최대한 빨리 설치해줄 수 있는 곳을
전화하며 문의했습니다.
역시나 성수기인 탓에
빠른 설치는 쉽지 않았고
된다고 하더라도
꽤 비싼 가격에 설치를 해야하는 상황이었습니다.
상황이 상황인지라
가격을 협상하기에도 무리가 있었습니다.
하지만 지금 중요한 것은 가격보다는
세입자의 무사 입주가 더 중요한 상황임을 인지하고
비용은 어느 정도 감수해야 할것이라는
결론을 내렸습니다..!
여러 업체들을 하루에 컨택하다가
친절하신 일잘러 사장님께서 가지고 있는
미개봉 중고제품이 있는데
수요일에 바로 설치가 가능하다는 연락을 받은 후
그래도 합리적인 가격에 계약을 할 수 있었습니다.
그 날 하루는 전화만 하다가 어떻게 지나갔는지도 모르겠습니다 ㅎㅎ
처음 들어갔던 투자금보다
100만원 정도 더 들어가게 되었지만
임차인이 이사오시기 전에
무사히 설치할 수 있다는 사실에
안도감이 들었습니다.
세입자 이사 날짜가 좀 더 빡빡했다면,
지금 에어컨 업체가 컨택되지 않았다면,
입주청소 일정이 뒤로 미뤄지지 않았다면,
임차인께서 특약 위반으로 계약 파기를 주장했다면
하는 아찔한 상황이 상상되기도 했지만
어쨌든 팩트는
위기에 냉정하게 대응을 하려했고,
그저 해프닝으로 끝낸 채
세입자가 무사히 이사를 완료했다는 사실만이 남았습니다.
[지금] 이 집은 이제 제껍니다
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사진 설명을 입력하세요.
법무사님께서 무사히 등기를 완료해주셔서
정말로 저의 집이 되었습니다 !
"[이길 때는 비관주의자, 질 때는 낙천주의자의 마음으로]
처음부터 부정적으로 생각하고 온갖 상황을 미리 상상해 놓는 사람은 부정적인 상황이 와도 전혀 당황하지 않는다.
위기가 와도 그냥 왔구나 생각한다. 그 순간 당황하는 대신 방법을 찾으려고 애쓴다."
인생은 순간이다 - 김성근 / p.79
전에 읽었던 김성근 감독님의
[인생은 순간이다] 라는 책에서 읽었던 인상 깊은 내용을
지금 투자활동을 하면서 적용하고자 노력을 많이 해왔는데
이번 경험을 통해 다시 한 번 재독하며
다음 위기가 와도 넘어갈 수 있겠다는 자신감이 생겼습니다.
훨씬 더 어려운 상황 속에서
전세세팅 및 잔금을 해내신 분들도 많으시겠지만
어찌됐든,
위기를 극복하며 1호기 전세세팅 및 등기까지 완료했던 경험은
앞으로 더 큰 n호기를 위한 영양분이 될 것임을
의심치 않습니다.
1호기를 하고 나면 공허감이 든다는 말들을 많이 들었는데,
다행히도 그런 마음보다는
1호기의 아쉬움 때문에
2호기를 좀 더 잘하고 싶다는 마음이 많이 드는 듯 합니다.
그럼에 계약 이후로도
2호기를 위한 앞마당 방향성을 설정하고
그에 맞게 만들어 나가고 있습니다.
물론 투자금은 탕진했지만요..
말이 너무 많았습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^___^
[잘한 점]
경쟁 물건 전임과 트래킹 등 내 물건에 대해 메타인지를 하려 노력한 점
월부환경 속에 계속 있었던 점[실전반 튜터링데이]
위기가 있었지만 내가 할 수 있는 것들을 인지하고 실행한 점
와중에 앞마당은 계속 만들고 있었던 점
투자하기 적합한 지역을 앞마당으로 만들어 다행히 전세를 뺄 수 있었던 점
[아쉬운 점]
내가 CEO인데 ! 인테리어 확인이 꼼꼼치 못했던 점
좀 더 좋은 조건들의 매물들을 더 찾아보지 않았던 점
좀 더 다양한 부사님들에게 미리 내놓지 않았던 점
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