[잔쟈니 튜터님, 빈쓰 튜터님, 양파링 튜터님 보세요~!] 경기도 아파트 투자 후기(지방에서 수도권 갈아타기 성공후기)

잔쟈니 튜터님께 25년 1월 투자코칭을 받았습니다. 빈쓰 튜터님과 24년 12월 아너스와의 만남에서 확언을 통해 0호기 매도를 시도했습니다. 양파링 튜터님의 25년 6월 열중 강의를 통해 배운대로 빠른 전세빼기를 실행했습니다. 행동하는 투자자로 성장할 수 있게 도와주셔서 감사합니다.



24년 2월 1호기는 지방 30평대 아파트였습니다. 앞마당 5개, 비교평가가 힘든 부린이 시절이었고 월부에서 공부한지 1년만에 1호기 계약을 했습니다. 소극적인 매물털기와 다른 후보 단지와 비교협상을 제대로 못한채 했던지라 후회가 많이 남았습니다. 그러나 부동산투자를 행동으로 옮긴 첫번째 투자였습니다. 매울코칭을 받은 후 매물이 날라갔지만 또다른 매물을 찾아 계약했었죠. 이때 잘한 일은 비선호동 낮은 매매가 매물이 있었으나 전세도 낮게 껴있었고 무엇보다 전세만기시점이 이 지역 공급이 많은 시기였어서 이 시기를 피하고자 매매가는 좀 더 높더라도 나름 안전한 투자를 지향했던 일입니다.

그 후 6개월 동안 잠시 쉬었다가 24년 9월부터 다시 월부 강의를 듣기 시작했습니다. 서울 수도권에 기회가 온 것을 강의를 통해 알 수 있었습니다. 그 시기 내가 할 수 있는 것은 전세를 준 지방 0호기 매도였습니다. 지방 부동산의 심리는 매우 안 좋았기에 전세끼고 사줄 투자자가 나타나지 않았습니다.

24년 12월 아너스와의 만남에서 빈쓰 튜터님을 만나 향후 6개월의 목표를 적는 시간을 가졌습니다. 그 때 0호기 매도 후 서울, 수도권 갈아타기를 썼습니다. 25년 1월 투자코칭에서 잔쟈니 튜터님을 만나서 향후 제가 해야 할 일을 명확하게 코칭받았습니다. 그 때는 무작정 앞마당만 늘려가던 시기였습니다. 입지가치에 따른 우선순위와 비교평가를 위해 밀도 높은 매물임장을 조언해주셨습니다. 무엇보다 0호기 매도를 원한다면 매수자에게 매력적인 가격으로 낮게 조정해야 팔릴 가능성이 높다면서도 직접적인 가격은 제가 정하라고 하셨습니다. 제 투자금에 맞는 앞마당도 추천받아서 곧장 실행에 옮겼습니다. 25년 2,3,4,5월까지 앞마당을 늘리면서 매물털기를 시작했습니다. 0호기 매도를 위해 부동산에 주기적으로 전화하여 사장님들께 꼭 팔아달라고 어필을 하였습니다. 0호기 매도가를 낮춰 광고를 낸지 4일만에 매수인을 만나 매도에 성공했습니다. 6월 대통령선거 이후로 서울 수도권 분위기가 심상치 않았고 실거주자들이 발빠르게 움직이기 시작했습니다. 매물 예약을 하고 부동산에 방문하면 방금 계약금 들어와서 다른 매물을 보여주신다고 했습니다. 눈 앞에서 아쉽게 몇 번 매물을 놓치고 나니 빠른 판단을 내려야할 시점임을 직감했습니다. 그러나 절대 조급하지 말자를 외쳤습니다. 매물 예약을 하고 2개 중 깎이는 것을 최종후보매물로 올릴 생각으로 부동산에 갔습니다. 그 중 1천만원 깎일 가능성이 높은 매물이 제가 부동산에 도착하기 10분 전에 나갔다고 했습니다. 그것도 1천만원 깎인 가격으로 말이죠. 남은 매물을 보러 갔습니다. 집 상태는 그동안 이 단지를 보던 매물 중에 가장 좋았습니다. 오늘 이사를 나가서 공실이었기에 언제든 세입자에게 보여줄 수 있고 이사들어오기 전 각종 수리 등을 편하게 할 수 있었습니다. 그러나 그 아파트 단지에서 선호하는 동은 아니었고 법인 물건이기에 매매가를 깎아보려고 시도했으나 100만원조차 깎이지 않았습니다. 저보다 먼저 계좌를 받은 사람은 200만원을 깎아보려다가 결렬되어 저에게 기회가 찾아왔습니다. 현재 매매가는 전고점대비 15프로 빠진 금액이었기에 싸다는 생각이 들었습니다. 원래 목표매수뵤댜는 2천 비싼 가격이었으나 현재 네이버 매물 기준 가장 싼 물건이었습니다. 우선 신랑에게 물어본다고 하고 시간을 벌어 평소 알고 있던 조장님과 동료분 2분에게 문의를 했습니다. 매물코칭을 계속 넣고 있으나 매번 신청이 불발되어 스스로 판단해야 할 시기에, 동료분들의 객관적인 조언은 큰 힘이 되었습니다. 부동산 워크인을 할 시간도 없이 가게약금을 넣었습니다. 1호기의 뼈아픈 실수를 반복했습니다. 그러나 매매가를 깎지 않고도 충분히 싸다는 확신이 있었습니다. 그나마 잘한 점은 잔금기간을 좀더 길게 확보한 점이었습니다. 현재 전세매물이 2개 있었고 전세가가 1월에 비해 5천만원 올라온 상황이라 시세에 맞게 전세를 놓는다면 투자금 범위 안에 들었습니다. 

법인 물건인 경우 전세대출이 가능하나 임대인이 보증보험에 가입해야 하고 전세대출 금액에 제한이 있을 수 있다는 것을 가계약 후에 알게 되었습니다. 불안했습니다. 가계약 전에 신중하게 확인하고 리스크를 최대한 줄이려는 노력이 필수인데 이 점을 간과했습니다. 그나마 다행인 것은 법인물건의 등기부등본은 근저당권 없이 깨끗했습니다. 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 실행에정이라 만약에 전세를 못 맞출 경우 주택담보대출을 받을 때 대출금이 지금보다 줄어들기에 최대한 전세를 빠르게 빼는 것이 가장 중요했습니다. 매수 부동산 사장님께 10일의 기간을 드리고 그 때까지 전세 안 빠지면 다른 부동산에 내놓겠다고 미리 말씀드렸습니다.

2호기 계약후 본격적인 전세빼기에 나섰습니다. 열중 강의에서 양파링 튜터님으로부터 배운 단,생,공을 기억하며 전세금을 정했습니다. 그러나 여기서 변수가 발생했습니다. 갑자기 동일평형의 전세매물이 2개에서 7개까지 늘어났고 제가 광고한 가격보다 2천 낮춘 전세매물까지 등장했습니다. 그나마 전세매물이 하나씩 줄어감에 감사했습니다. 제 매물 포함 2개가 남았고 경쟁매물보다 제 전세금이 2천 낮았습니다. 드디어 2호기 계약한지 8일만에 전세입자를 만났습니다. 전세계약하고 난 뒤 6.27 대출 규제가 발표 되었습니다.  어안이 벙벙했습니다. 만약 전세계약이 대출규제 발표 이후였다면 어땠을까? 생각만해도 아찔했습니다. 다행히 전세대출없이 자기 자본으로 들어오시는 부자 전세입자분이라 대출규제와 상관없었음에도 가슴을 쓸어내렸습니다. 도배, 조명공사를 진행하여 2호기의 컨디션을 개선한 후 곧 잔금을 앞두고 있습니다.

아파트를 사는 것보다 전세계약이 가장 기뼜고 전세계약 후부터 일상생활에 집중할 수 있었습니다. 임장가는 동안 육아를 책임져 준 신랑과 초등생 아들, 딸에게 2호기 기념 외식으로 보상을 해줬습니다. 다음 목표는 1,2호기가 무럭무럭 자랄 때까지 기다리면서 앞마당을 넓히는 것입니다. 다음 3호기는 그동안 부족한 점을 복기하고 개선하여 실력있는 투자자로 매일 조금씩 성장하겠습니다. 독,강,임,투,인맥을 위해 적극적으로 행동하는 투자자로 거듭날 것입니다. 향후 6개월 계획을 세우고 매일 확언하겠습니다. 감사합니다.

잘한 점: 지방에서 경기도 아파트로 갈아타기 성공

개선할 점: 가계약 전에 부동산 워크인을 통해 가장 매력적인 매물인지 반드시 확인하기!

감사한 분: 하나님,우리 가족,잔쟈니튜터님,빈쓰튜터님,너나위튜터님,양파링튜터님,용용맘맘맘튜터님,눈빛꿈조장님,킵고잉헤일리조장님,머든될레나님,연수님