안녕하세요.
부린이 에서 부른이 로 성장하고 싶은
부린이부른이(부부) 입니다.
이번 후기는 2025년 재산세를 납부하게 되면서
부린이가 아닌 세린이 모드에서
알게된 재산세 계산법과 교훈에 관한 이야기입니다.
<나의 재산세는 얼마일까?>
바로 가보겠습니다!
<목차>
(1)재산세 개념
(2)재산세 계산법
(3)재산세 납부시기, 납부방법
(4)실전 적용
(5)세금의 교훈
(1)재산세 개념
재산세를 알아보기 전에
먼저 세금의 원리를 알고 가겠습니다.
많은 분들이 막연하게 생각하고
막상 내려면 신경쓰기도 귀찮은 것이
바로 세금일텐데요.
저는 세금을 다음과 같이 간단히 정리했습니다.
소득↑ 자산↑ = 세금↑
즉,
소득이 높을수록
자산이 많을수록
세금을 많이 낸다
물론 절세를 하는 방법이 있지만
자본주의 시장에서 세금은
많이 버는 사람이 많이 내는 구조입니다.
아주 쉽죠?
그럼 다시 재산세를 살펴보겠습니다.
부동산 투자를 하면 세가지 단계를 거치게 되는데요.
바로
①매수 / ②보유 / ③매도
입니다.
그래서 각 단계별로 정부가 부과하는 세금은
다음과 같습니다.
①매수 - 취득세
②보유 - 보유세
③매도 - 양도세
부동산의 보유세는 다시
(1)재산세 (2)종합부동산세
두 가지 세금으로 나뉩니다.
그 중 재산세는 부동산을 소유한 모든 사람에 대해서
매년 각 지자체에서 부과하는 세금입니다.
(종합부동산세는 모든 부동산 소유자X)
징수된 세금은 각 지역의 예산으로 편성되어
기반시설을 관리하고
거주민을 지원하는 활동에 활용됩니다.
부동산을 소유한 시점으로 보는 기준일은
매년 6월1일(과세기준일) 소유권을 기준합니다.
그림으로 표현하면 재산세는 다음과 같습니다.
(2)재산세 계산법
아파트의 재산세는 아래와 같이 상세히 나눌 수 있는데요.
(1) 재산세
(2) 도시지역분
(3) 지방교육세
(4) 지역자원시설세
계산식은 다음과 같습니다.
<재산세 계산법>
(1) 재산세
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
★재산세 = 과세표준 × 세율
(2) 도시지역분
★재산세와 동일 산식(세율 0.14%)
(3) 지방교육세
★지방교육세 = 재산세 × 세율(20%)
(4) 지역자원시설세
과세표준 = (건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×그 밖의 가감산율×공급면적) × 공정시장가액비율
★지역자원시설세 = 과세표준 × 세율
+관련법
너무 복잡한가요?
우선 그렇구나~
하고 넘어가도 좋습니다.
(나중에 한판에 정리해드릴게요^^)
우리가 잊지 말아야할 한가지
재산세도 어디에 속한다?
바로 세금!
그렇기에 재산세도
자산 규모가 커질수록 올라가는 특성이 있습니다.
즉 정부에서는 많이 가져가려는 성질이 있는거죠!
(정부)"어서 내놔~~"
지금까지의 설명을
그림으로 나타내면 이런 모습이겠죠?
그런데!!!
문제는 부동산 가격이 급등하는 경우
단지 부동산을 보유했다는 이유만으로
세금이 급등하는 경우가 생기고
거주를 위해 아파트가 필요해서 매수했을 뿐인데
세금의 변동성으로 국민들의
소득 대비 지출의 예측가능성이
떨어지는 문제가 발생합니다.
그래서 생긴 제도가 세부담 상한제!
간단하게 설명하면
직전년도에 낸 재산세 대비
과하게 급등하는 것을 방지하기 위해
상한을 두는 제도입니다.
<세부담 상한 계산법>
직전년도 재산세 × 비율
공시가격 3억 이하 105%
공시가격 6억 이하 110%
공시가격 6억 초과 130%
(법인 150%)
하지만 다음과 같은 기사처럼
세부담 상한제도 한계가 있었습니다.
그래서 24년부터 생긴 제도가 바로
과세표준 상한제!
과세표준 상한제는 부동산 가격 급등으로 인해
공시가격이 급등하는 경우
공시가격의 상승분을 제한함으로서
과세표준에 상한을 두어
세금이 급등하는 것을 방지하는 제도입니다.
<과세표준 상한 계산법>
(직전년도 공시가격 × 공정시장가액비율
+
당해연도 공시가격 × 공정시장가액비율 × 5%)
세부담 상한제는 폐지됐지만
유예기간 개념으로 28년까지는 적용되고,
24년 이전에 주택을 매수했다면 세부담 상한제가
24년 이후에 주택을 매수했다면 과세표준 상한제 적용을 받습니다.
결국 이 두가지 제도는
올라가려는 세금의 성질만 유지한다면
세금의 예측가능성을 떨어뜨리기에
국민의 세금 변동성을 키우지 않기 위해
안정을 시키는 제도입니다.
여기서 드는 의문!
"어? 저는 작년에 무주택자였고, 올해 매수했는데요?
그럼 상한제 적용을 안 받는 것 아닌가요?"
결론부터 말하자면
현 시점 과세표준 상한제는
부동산 소유자 모두에게 적용됩니다.
직전년도에 주택을 소유하지 않았더라도
소유한 것으로 간주하고 계산합니다~^^
지금까지 내용을 그림으로 표현하면
다음과 같은 모습이겠죠?
그리고 지금까지의 내용을
한판으로 정리하면 다음과 같습니다.
(3)재산세 납부시기, 납부방법
<납부시기>
재산세 납부는
일년에 두 번에 나누어서 납부합니다.
과세기준일(6월 1일 부동산 소유여부)
1차 : 7월16일~7월31일
2차 : 9월16일~9월30일
(20만원 이내인 경우 7월에 일시납)
<납부방법>
인터넷, 어플, 은행 등을 방문해서 납입하는 방법
자세한 방법은 홈페이지에 들어가보거나
검색해보면 아주 쉽게 따라할 수 있습니다.
(4)실전 적용
간단한 실전 적용 사례를 볼까요?
아파트 25년 매매시세 7.2억
아파트 25년 공시가격 5억
아파트 24년 공시가격 4.5억
(공시가격 통상 시세의 70%)
이렇게 가정해보겠습니다.
재산세는 부동산계산기 어플 통해서 계산해보겠습니다.
(이 자리를 빌어 계산기 어플 관계자분들 감사합니다^^)
1 25년 공시가격 5억으로 계산한 재산세는
620,000원입니다.
2 공시가격 3억초과~6억이하에 해당되어
직전년도 재산세 대비 110% 상한으로
세부담 상한제으로 계산한 재산세는
590,040원입니다.
3 직전년도와 당해연도의 공정시장가액비율이
동일하다는 전제하에
(현 1주택자 43~45%, 다주택자 60%)
입력하는 공시가격을 계산하면 4.75억이고,
과세표준 상한제로 계산한 재산세는
577,720원입니다.
결국 최종 재산세는 가장 낮은 과세표준 상한제가 적용되어
577,720원입니다.
그림으로 표현하면 다음과 같습니다.
이제 조금은 이해되실까요?^^
(5)세금의 교훈
세금납부의 달이 다가오며서
정신없이 세금에 대해 알아봤는데요.
처음에는 하나하나 찾아보면서 “이게 왜 산정됐지?”
원인을 못찾으면 스트레스를 받곤 했습니다.
하지만 세금을 꼼꼼히 알아보는 것보다
더 중요한 한가지를 알게 되었습니다.
그것은 바로
내가 자본주의라는 시장에서
부자가 되기로 결심했다면
세금을 기꺼이 내겠다는 그 태도
왜냐하면 내가 부자가 되기로 결심했다면
나의 자산이 우상향할 것이고
내야하는 세금 또한 우상향할테니까요.
그렇기에 세금은 피할 수 있는게 아닌
관리의 영역이라는 것을 깨달았습니다.
부자가 되기로 결심한 사람에게는
세금도 나에게 하는 투자입니다.
“여러분은 세금을 낼 준비가 되셨나요?”
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
<투자 생각>
아파트 언제 사야돼요? (feat.이 때가 매수타이밍입니다)
https://weolbu.com/community/3082656
<투자 마인드>
2년이 넘어서야 깨달은 한 가지(feat. 성장과정)
https://weolbu.com/community/3005019
<세금>
저 다주택자 아닌데요? (feat. 종합소득세 납부 후기)
https://weolbu.com/community/3041439
<투자 한줄>
부셜 1편 - <매수심리 1탄>
https://weolbu.com/community/3011491
부셜 2편 - <매수심리 2탄>
https://weolbu.com/s/D79V99oY1a
부셜 3편 - <입지란>
https://weolbu.com/community/3030948
부셜 4편 - <서울의 선호도란?>
https://weolbu.com/community/3038202
부셜 5편 - <선호도가 높다는건, 낮다는건>
https://weolbu.com/community/3050883
부셜 6편 - <가격이 싸다는 것>
https://weolbu.com/community/3060563
부셜 7편 - <(구)1등뽑기 단계>
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부셜 8편 - <자본주의란>
https://weolbu.com/community/3104713
부셜 9편 - <저환수원리>
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부셜 10편 - <수요가 강하다는 것>
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부셜 11편 - <단지가치>
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부셜 12편 - <전세의 의미>
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