아파트 임장보고서에 적어보면 좋을 네 가지 사항

25.07.31

안녕하세요, 부동산 투자자 부주낙낙입니다😊

오늘의 글에서는 실제로 제가 임장보고서 마지막 즈음에 정리하려고 하는 내용이기도 합니다. 그리고 제출 마지막 3시간 동안 무엇을 정리하면 좋을까 하는 고민이 될 때 적어도 좋을 내용이라고 생각합니다.

결론부터 말하자면, 위의 네 가지 사항을 생각하고 정리하려고 해요.

첫번째, 지역의 현재 상황

첫번째는 손품과 발품을 팔면서, 느꼈던 임장지역의 현재 상황에 대한 정리입니다.

여기에는 손품을 팔다보니 매매 거래량이 증가/감소하고 있다. 매매 매물 갯수가 많다.

혹은 네이버 부동산 매물에 전세가 많이 없던데, 현장에서 임장하면서도 전세가 많이 없는 것을 느꼈다. 이런 스스로 느낀 현재 상황에 대한 점들을 정리하면 됩니다.

아래와 같이 "아실"등의 사이트를 통해서 간결하게 정리해두셔도 좋아요. 여기서 무엇보다 해보시면 좋은 것은, 실제로 매물을 볼 때 현장에서 느꼈던 것들이 이 손품의 정보들과 일치하는지 아닌지를 스스로 느낀 것들을 함께 적어보는게 주요하다고 생각합니다.

추가로 이런 대표단지나 입주하는 단지들의

현재 매물 갯수를 알 수 있게 캡쳐해두는 것도 좋은 것 같아요

https://cafe.naver.com/wecando7/11571002

뉴스기사로 살펴보는 "6.28 대출 규제" 그 이후 영향 (가계부채 강화 방안) + 대응방법

임장지가 서울 수도권이라면, 최근 상황에 따른 것도 이해하고 실제 어떻게 적용되고 있는지 그리고 그 상황속에서 어떤 기회들을 찾아볼 수 있는지도 같이 생각해보면 더 좋다고 생각합니다.

두번째, 지역에서 가치 대비 저렴한, 저평가 아파트 정리

두번째는 한달 간 임장과 보고서를 작성하면서 파악하게 되었던 저평가 단지들을 정리하는 것입니다. 아마 임보의 결론 부분에 많은 단지들이 검토되었고, 혹은 시세가 있는 엑셀 파일에서 이런 투자기준에 맞는 단지들이 표시를 하셨을거라고 생각합니다.

두번째는 투자기준, 그 중에서 "저평가" 사항의 아파트를 한 눈에 정리하는 것입니다. 가격대별로 정리를 해도 좋고(개인적으로는 이렇게 가격대별로 정리합니다), 특정 타깃이 되는 가격대별로 정리를 해도 좋습니다.

제가 작성하곤 하는 엑셀의 한 페이지를 보여드리는게 이해가 쉬울 것 같아서, 가져왔습니다. 방식은 여러가지가 있을 것 같아요. 중요한 건 이 지역에서 저평가 된 물건을 안다라는 개념 아래에서 여러 방법들을 시도해보시면 좋을 것 같아요.

예시를 간결하게 설명해보자면, 30평대와 20평대를 구분하고 금액대별로 저평가 단지를 1~2개정도 선정합니다. 그러면 위의 예시처럼 같은 금액대에서 2~3개의 단지들이 나올거예요. 여기서 우리들이 평소에 늘 어려워하는 입지 좋은 24평 vs 입지가 상대적으로 떨어지는 34평에 대한 비교 고민들이 자연스럽게 나오게 될 것입니다. (어려우면 지금 수강하는 곳에서 질문하고 풀어가셔요)

세번째, 지역에서 투자금에 따른 우선순위 아파트 선정

출처 입력

세번째는 이제 앞서 저평가를 판단했던 단지 중에서, 같은 투자금으로 할 수 있는 좋은 단지를 선정합니다.

▼아래 두 글을 참고해보셔도 좋을 것 같아요

https://cafe.naver.com/wecando7/10885204

서울 아파트, "같은 투자금"으로 "더 좋은 선택"을 위한 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/10942317

헷갈리는 결론, "아파트 투자 선택"을 도와주는 세 가지 생각

여기서는 금액대별로 "1억대~5억대" 투자금별로 정리해보셔도 좋고, 혹은 나의 투자금에서 +1억대까지로 정리하셔도 좋다고 생각합니다. 예를 들어 현재 투자금이 "5천만원"이라면, 적어도 "1억 이하"와 "1억대"의 물건으로 정리를 하는 것이죠.

만약 투자금 구간에서 물건의 폭이 꽤 달라진다면 상황에 따라 "1천만원~5천만원", "5천만원~1억", "1억~1.5억" 이런식으로 세분화 하는 것도 도움이 될 것 같아요.

양식공유

위의 두번째에서 작성한 엑셀양식이 도움이 될 것 같아서 같이 첨부합니다. 현재 임장지 뿐만 아니라, 앞마당도 이렇게 매달 정리하면 더 도움이 될 것 같아요. 다시 말씀드리지만ㅎㅎㅎ양식은 방법일 뿐입니다. 투자하기 위해서 어떤 단지가 저렴하고(투자기준에 맞고) 내 상황에는 어떤 단지가 적합한지에 대한 검토를 하기 위함이에요.

시세트래킹이나 전수조사를 한 후에 결국 어떤 아파트들이 저평가인지? 투자기준에 적합한지?나의 투자금에서 최선의 선택인지? 위험도는 높/낮은지? 감당가능할지? 이 사항들이 정리가 되어야, 나의 실전투자에 더 연결이 되는 것이니까요.

마지막 네번째는, 이 지역의 투자 전략(투자 접근에 대한 생각)

마지막 네 번째는 그래서 이 지역의 이 아파트들을 내가 투자하기 위해서 어떻게 접근해야할까?하는 투자 전략을 세우는 것입니다.

여러가지 고려할 점이 있을 것 같아요. 대표적으로는 리스크를 우선적으로 생각해보면 좋을 것 같습니다.

부동산지인에서 전체적인 입주도 살펴볼 수 있고,

호갱노노 등을 활용해서 지도 상에 간편하게 볼 수도 있습니다.

중요한 건 얼마나 좋은 입지에, 얼마나 많은 양의 입주가 들어오며, 그 파급력이 나의 투자에 미치는 영향력이 어떤가에 대한 생각을 하고 그에 따라 전력을 짜는 것입니다.

누군가에게 위기는 말 그대로 위기가 되어 피해야하는게 상책인 전략이 되지만, 또 누군가에게는 그 위기가 기회가 될 수 있기 때문에 그렇습니다. 일례로 수요와 공급의 법칙에 따라 아파트 입주가 많을 때, 매매가와 전세사가 떨어지는게 감당이 되지 않는다면 위기이지만 '실입주자(실거주)'에게는 해당하지 않는 위기이며 오히려 더 좋은 곳을 더 저렴하게 살 수 있는 기회가 되는 것처럼 말입니다. 보다 경험있는 투자자라면 임차의 방법이나 임차 기간을 조정해서 좋은 기회를 만들어볼 수도 있는 것이구요.

이런 리스크를 생각해볼 수도 있고, 또는 투자의 우선순위에 대해서 생각해볼 수도 있습니다. 이 지역은 00단지가 저렴하고, 투자금도 적합하며 리스크도 감당이 되지만 나의 상황에 따라서 6개월 안에 지방이 아닌 서울 수도권을 투자할 수 있으니 잠시 몇 달 동안 실전투자가 아니라 트래킹을 통한 추이를 지켜본다가 될 수도 있습니다. 아니라면 같은 권역 내에 다른 지역에 더 좋은 투자처가 있기에 해당 임장지에서는 투자를 후순위로 둔다가 될 수도 있습니다.

또 다르게는 현재 매매가는 저렴하지만, 전세가가 낮기 때문에 투자금이 적합하지 않아 전세가를 잘 반영하는 신축 아파트들을 위주로 트래킹을 하고 기회를 엿보겟다라는 전략으로 이어질 수도 있습니다.

그리고 감사한 케이스는 해당 임장지에서 투자기준에 적합한 좋은 물건들이 있기에, 좋은 매물부터 현장임장을 적극적으로 이어간다라는 행동전략을 세워볼 수도 있겠습니다.

임장보고서 마지막 페이지 요약

첫번째, 지역의 현재 상황

두번째, 저평가 아파트 정리

세번째, 투자금에 따른 우선순위 아파트

네번째, 투자 전략

투자 의사결정에 중요한 기준이 되는 것은 결국 투자기준에 맞는 물건을 얼마나 많이 또 제대로 알고 있는가 하는 점인 것 같습니다. 그런 물건들을 정리하는 방법이니, 개념에 대한 점들을 이해하시고 다양한 방법으로 좋은 임장보고서의 결론을 지어보시면 좋을 것 같아요😊

마치며

이번 여름이 진짜 더운 것 같습니다(내년이 더 더울까 무서울정도네요) 이런 여름에도 열심히 임장 다니시고, 임보라는 실전투자보고서를 만들어내시는 것이 정말 큰 의미가 있다고 생각합니다.

녹아내리는 듯한 더위나, 하늘에서 쏟아지는 빗속에서 혹은 매서운 추위와 함께하는 임장에 급매들이 나타나곤 하는 것 같습니다. 아마 이번 임장에서 "이런 날에도 진짜 오셨네요." 하는 얘기를 들으시기도 하셨을 것 같아요. 그런 노력의 순간들이 모여서, 운을 만들고 그 노력(실력)과 운이 결국 좋은 투자로 이어지는 것 같다고 생각합니다. 너무 고생많으시고, 꼭 좋은 투자하시길 기원하겠습니다.

무엇보다 건강 잘 챙기시고, 행복한 하루 보내셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 하루 되시길 바라겠습니다