안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
https://weolbu.com/s/Fw6jtUIAcY
part.1에서 못다한 이야기를
여기서 나눠볼까 합니다.
#매수를 위한 비교평가??
수도권과 지방의 시세를 왜 분리하지 않고,
함께 봐야 하는 걸까요?
수도권을 투자할 때,
지방 물건이랑 함께 놓고 비교평가를 해야할까요?
물론, 가격대가 비슷한 단지를 가지고
비교평가를 해볼 수 있겠지만,
수도권과 지방의 투자는 그 목적이 다르기 때문에
기본적으로 두 지역을 비교평가해서
어느 곳이 더 투자하기 적합하다고 판단짓기는 어렵습니다.
수도권의 경우 장기 보유를 기본 목표로
자산을 쌓아가는 개념으로 투자를 한다면,
지방의 경우에는 단기 시세차익을 기본 목표로
종자돈을 불리기 위한 투자를 진행합니다.
수도권의 경우에는 시세차익도 있지만
전세가 상승을 통한 투자금 회수와
조금 더 마음 편한 투자가 목적이 될 수 있고,
지방의 경우에는 상대적으로 종자돈을
많이 모으지 못하는 경우
조금 더 공격적인 포지션으로
종자돈을 불리는 목적이 될 수 있는 것이죠.
단순히 두 지역 중 어느 단지가 더 싸기 때문에,
투자금에서 유리하기 때문에,
투자의사결정을 하는 것은 아닌 것이죠.
사실 매수를 위한 비교평가는
수도권은 수도권끼리,
지방은 지방끼리 하는 것이 더 바람직합니다.
#보유를 위한 비교평가!!
하지만 투자의 행위를 매수로 한정짓지 않고,
보유와 매도까지 생각한다면
수도권과 지방을 함께 연결해서 보는 것이
꽤 의미가 생기게 됩니다.
위 그래프는 수도권 4급지의 역세권 구축입니다.
이 단지를 2017.9.에
3.0/2.6으로 투자했다고 가정해봅시다.
그리고 2019.9.에 3.5/2.4억이 됩니다.
매매가는 5천이 올랐고,
전세가는 2천이 떨어졌죠.
미래를 알고 있는 저희는 당연히 더 보유해야 한다고
생각할 수 있지만, 이 당시의 투자자라면
역전세 돌려줄 2천과 수익 5천을 생각하면
쉽사리 더 보유하겠다는 생각을 하지 못합니다.
이미 한번 4억까지 고점을 찍고 5천이 내려온 상태로
언제 또 가격이 더 빠질지 모르며,
전세 역시 지속적으로 하락하는 추세로
얼마나 더 역전세가 날 지 모르는 상태이기 때문에
오히려 빠르게 정리하고 싶을지도 모릅니다.
사실 이 단지는 김인턴 튜터님께서
저희에게 어떤 의사결정을 하겠느냐고
물어봐주신 단지입니다.
저는 호기롭게
"갈아탈 물건이 있다면,
갈아타겠습니다!"
라고 했습니다.
호기롭게 대답한 답변에 주신 숙제…
수도권 앞마당이 많지 않은 저는
있는 앞마당 내에서 열심히 찾아봤지만…
A단지를 3.5억에 팔고
갈아탈 보다 상급지의 단지는 없었습니다.
이미 A단지보다 좋은 지역의 단지들은
그 지역보다 더 가격이 올라가 있었고,
그렇다고 이 지역보다 흐름이 늦게 오는
수도권 외곽으로의 갈아타기는
자산을 후퇴는 결정이 되기 때문이죠…
이 때, 지방의 시세를 알고 있다면 어떨까요?
역시나 톡터링으로 인턴 튜터님께서 함께 제시한
광역시 1등 생활권 학군지의 선호구축 B단지입니다.
2019.9. 당시 A단지보다
더 비싼 가격을 보이고 있습니다.
물론 B단지도 광역시 OO 학군지에
선호하는 구축 중 하나이지만,
A단지가 수도권 4급지에 강남을 역 기준으로
25분만에 도달할 수 있기 때문에,
지방광역시 140만 정도의 인구 수요보다는
더 많은 수요를 끌어들일 단지로 보입니다.
그러면 이런 생각을 할 수 있겠죠?
'지금 A단지가 역전세가 우려되고
가격이 떨어지고 있는 듯 하지만,
B단지보다 좋은 단지인데 가격이 싸네?
확실히 싼 구간이니까 팔면 안되겠다!
사실 팔아도 마땅히 갈아탈 물건도 없어,
역전세가 2천 정도 나더라도 잘 버티고 보유하자!
앞단의 급지들이 상승했으니
A단지도 곧 흐름이 올꺼야!'
이렇게 지방의 단지와 가격을 비교하며
현재 내 물건의 가격대가 싼 지 비싼 지를
판단하며 더 오래 보유할 수 있는
확신을 가질 수 있습니다.
그리고 보유의 결과,
잠시의 하락은 있었으나 다시 급등장을 만나
더 큰 시세차익을 얻을 수 있었겠죠.
만약 내 물건이 싸다 비싸다 판단을 못한 채
역전세가 무서워서 팔아버렸다면,
전고점 7.5억, 약 4억 정도의 시세차익을
놓치는 뼈아픈 경험을 얻었겠죠…
#보유와 매도의 확신을 심어주는 비교
이렇게 수도권과 지방이 가격을 함께
연결지어 바라보면,
지금 내가 보유하고 있는 단지의 가격이
싸다/비싸다의 확신을 가질 수 있고
그로 인해 섣부른 판단을 하지 않고
더 오래 보유할 수 있는 힘이 됩니다.
반대로 광역시의 B단지를 가지고 있는 투자자가
저 시기에 수도권 A단지를 알고 있었다면,
(물론, B단지를 가지고도 큰 수익을 얻을 수 있었지만)
A단지로 갈아타며 오히려 더 큰 수익과
앞으로 매도하지 않고 장기 보유하며
마음편한 투자를 이어갈 수도 있었을 것입니다.
(그냥 B라도 투자했었더라면…ㅠㅠ)
우리가 항상 수도권과 지방의 가격을
둘 다 놓치지 않고 봐야하는 이유입니다.
…
이렇듯 수도권과 지방의 가격을
서로 분리해서 보지 않고,
서로 연결지어 바라본다면
지금보다 좀 더 뾰족한 투자자가
될 수 있지 않을까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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