안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
지난 글에서는 임장보고서의 "직장"에 대해
말씀드렸었습니다.
이번에는 수도권 입지분석의 핵심!!
"교통"에 대해 이야기드릴까합니다.
교통파트는 수도권에서 핵심이 되는 파트인만큼
수도권으로 기준을 잡고 말씀드려볼게요.
그럼 가볼까요?
[임장보고서 Series]
#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?
https://cafe.naver.com/wecando7/11585443
#1. 임장보고서의 순서 이렇게만 쓰세요
https://cafe.naver.com/wecando7/11587385
#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.
https://cafe.naver.com/wecando7/11589960
#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.
https://cafe.naver.com/wecando7/11589961
#3. 임장보고서 직장 이렇게만 쓰세요
https://cafe.naver.com/wecando7/11591330
#4. 임장보고서 교통 이렇게만 쓰세요
https://cafe.naver.com/wecando7/11592224
#5. 임장보고서 학군 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#6. 임장보고서 환경 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#7. 임장보고서 공급 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#8. 임장보고서 시세 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#9. 임장보고서 단지분석 이렇게만 쓰세요 - 8월 3주차
#10. 임장보고서 결론 이렇게만 쓰세요 - 8월 4주차
#11. 앞마당 사후관리 이렇게만 하세요. - 8월 4주차
업무지구, 부업무지구 접근성
수도권은 주요 업무지구 7곳을 가지고 있습니다.
그 중에서 강남(강남,서초,송파)을 주요업무지구
이외 주요 업무지구 6곳을 부도심 이라고 부릅니다.
업무지구에도 레벨이 있습니다.
가장 압도적인 종사자수를 가진 강남이 1등
그리고 그 다음 종사자수를 자랑하는
여의도, 광화문이 2등입니다.
따라서 교통을 보는 관점 역시
강남접근성을 가장 먼저 봐야하고,
그 다음 여의도, 광화문 접근성을 보는
우선순위가 필요합니다.
생활권별, 단지별 업무지구 접근성
교통도 지역, 그다음 생활권,
그 다음 단지 단위로 봐야합니다.
즉, 크게 보고 하나씩 규모를 줄여가며
보는 것이 중요합니다.
첫번째로 지역단위로 교통을 보겠습니다.
지역단위로 교통을 본다는 의미는
해당 임장지가 어느 업무지구를
가장 주요 출근지로 삼을지에 대해 알아보는 것과
같은 말입니다.
예시로 동대문구를 가져와봤습니다.
동대문구는 물리적으로 서울도심과 가장 가깝습니다.
실제로 1호선,5호선을 통해서 정말 빠르게 접근할 수 있는데요.
이를통해 동대문구의 많은 사람들이 서울도심을 출퇴근지로
고려하고 있음을 알 수 있습니다.
또한 강남과의 교통도
지하철로 가는 경로가 직행은 아니지만
물리적 거리가 가깝기때문에 충분히
많은 사람들이 강남을 주요 업무지구로
삼고 있음을 짐작해 볼 수 있습니다.
여의도는 생각보다 거리가 있기때문에
서울도심, 강남보다는 주요 출퇴근지에서는
밀릴 수 있겠다! 라고 생각할 수 있겠네요!
두번째로 생활권 단위로 교통을 보겠습니다
각 생활권에서 메인이 되는 역과 주요 업무지구의
걸리는 시간을 네이버지도로 검색해봅니다.
(출근시간 7:30으로 설정하시면 좋습니다)
1차 지역으로 봤을때 강남과 서울도심
접근성이 좋을것이라고 추측했는데
예상대로 대다수의 생활권이 그렇습니다.
또한 생활권에 따라, 다른 부업무지구의 접근성도
좋은 생활권이 있음을 확인할 수 있습니다.
즉, 동대문구라고 모두 서울도심, 강남접근성이
좋은것이 아니라 생활권마다 차이가 있음을 알 수 있습니다.
세번째로 단지 단위로 교통을 보면 됩니다
단지단위는 미리 교통파트에
랜드마크와 선호단지 위주로 넣으셔도 좋고
아니면 단지분석에서 진행하셔도 괜찮습니다.
중요한 것은 같은 생활권이라도 역 접근성에서
큰 차이가 있을 수 있으니
단지별 교통분석을 반드시 진행해야 한다는점입니다.
경기도 남양주시의 다산생활권입니다.
다산자이아이비플레이스와 힐스테이트다산은
비슷한 연식이지만 역 접근성에서는
큰 차이가 있습니다.
보시는 것처럼 다산자이아이비플레이스는 도보 4분거리
힐스테이트다산은 19분으로 차이가 큽니다.
이는 매매가에도 그대로 반영이 됩니다.
보시는 것처럼 같은생활권, 비슷한 연식임에도
불구하고 가격차이는 거의 3억이납니다.
이는 교통의 가치와 큰 연관이 있습니다.
3억짜리 단지별 교통가치 파악하기
반드시 해야겠죠? ㅎㅎ
놓치기 쉬운 물리적 접근성
교통을 분석하다보면
자연스럽게 역에 집중하게 됩니다.
따라서 비역세권은 교통이 안좋고
역세권은 교통이 좋고
이렇게 이분법적으로 단순화 하게 되는 경향이 있습니다.
이는 디테일한 교통요소를 놓칠 수 있습니다.
우리가 이동하는 대중교통에는
반드시 지하철만 있는게 아닙니다.
버스도 이용이 가능합니다.
또한 자차로도 출퇴근 할 수 있습니다.
그리고 무엇보다 업무지구와
한발자국이라도 가까이 사려고 하는
사람들의 선호도가 있습니다.
예시로 광명역의 광명한진타운과
영등포구의 신길삼성래미안을 가져왔습니다.
광명한진타운은 7호선 초역세권입니다.
도보로 역까지는 5분이 걸리지 않습니다.
또한 강남역과의 접근성은 46분으로 1시간이 걸리지 않습니다.
심지어 강남역이 아니라 강남으로 들어간다면,
41분에 논현역 도착이 가능합니다.
신길삼성래미안은 역과의 거리가 떨어져있는 단지입니다.
강남과의 거리는 44분으로 광명한진타운과는 얼추 비슷합니다.
그렇다면 가격도 비슷할까요?
보시는것처럼 매매가, 전세가 큰 차이가 납니다.
그 이유는 강남에서부터의
물리적 거리가 정말 중요하기 때문입니다.
강남역에서 광명한진타운은 15.76Km,
신길삼성래미안은 10Km로 거의 2/3가량이
물리적으로 더 가깝습니다.
이는 고스란히 땅의 가치로 치환됩니다.
따라서, 교통을 볼때 지하철 시간,
역과의 거리만 보지 마시고
강남과의 물리적 거리도 같이 체크하시면
더 디테일한 교통을 판단하실 수 있습니다.
교통을 마무리하며
마지막으로 정리해보겠습니다.
[임장보고서 교통파트]
1. 업무지구 규모를 감안하면 강남>도심,여의도
순으로 업무지구 접근성 파악하기
2. 지역 → 생활권 →단지 순으로 분석하기
3. 지역: 배후업무지구는 어디인가?
생활권: 각 업무지구와의 교통은?
단지: 역과의 거리는?
4. 지하철시간뿐 아니라
강남과의 물리적거리도 매우 중요하다.
출처 입력
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
다음에는 학군으로 찾아오겠습니다~!
#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?
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#1. 임장보고서의 순서 이렇게만 쓰세요
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#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.
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#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.
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#3. 임장보고서 직장 이렇게만 쓰세요
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#4. 임장보고서 교통 이렇게만 쓰세요
#5. 임장보고서 학군 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#6. 임장보고서 환경 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#7. 임장보고서 공급 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#8. 임장보고서 시세 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#9. 임장보고서 단지분석 이렇게만 쓰세요 - 8월 3주차
#10. 임장보고서 결론 이렇게만 쓰세요 - 8월 4주차
#11. 앞마당 사후관리 이렇게만 하세요. - 8월 4주차
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