가계약금을 많이 거는 것에 대하여 (계악+잔금 동시)

밤님 또뵙숩니다 :D 1. 매도자의 변심을 일방 해지를 헷지하고자 계약금을 좀 더 많이 입금하거나 아니면 중도금으로 계약 자체의 해지가 어렵게 하기도 합니다. 매도인이 배액배상을 하고 계약취소를 하기가 어렵도록(?) 계약금이 크다면 상환 배액도 커질테니 어느정도 헷지가 될 수 있을 것으로 생각이 됩니다. 2. 매도인과 전세계약을 체결하여 그 계약을 승계하는 방식이 가장 일반적입니다. 부동산 거래 경험이 현저하거나 불안하신 분은 현재 명의자와 임대차 계약을 체결하기를 원하시는 경우도 많습니다. 금융 기관에 따라 대출 심사 과정에서 명의가 변경중이라면 새 매수자와 임차인의 임대차 계약서를 요구하는 경우도 있기는 합니다. 거래를 하는 과정에서 현장에서 대출 상황이나 또는 거래 성사를 위해서 중개사와 함께 선/후를 바꿔가면서 하기도합니다.ㅎㅎ 그리고 현재 임차인이 거주중이시고 임대차 계약이 남아있다거나 말씀주신 것처럼 전세계약이 체결된 상태라 할지라도 임차인에게는 매도인이 변경되는 것을 고지하셔야 하고, 임대차 계약이 승계 됨을 동의하는지 동의도 받으셔야 합니다. 밤님 마무리까지 으쨔으쨔입니다 :D

안녕하세요 성공한알밤님! 1. 매수인이 매도인에게 계약금의 일부(가계약금)을 이체하는 순간, 계약을 한 것과 동일한 법적 효과가 생기는 것으로 알고 있습니다. 이후에 계약을 파기하려면 매도인은 배액배상을 통해 계약을 해지해야하기 때문에 계약금을 크게 거는 것 자체가 매도인이 변심하는 것을 햇지하는 수단이 될 수 있습니다. 2. 현재 명의 변경이 이루어지는 물건에 대한 전세대출이 제한되고 있습니다. 따라서, 현 집주인과 신규 전세입자가 계약한 후 전세 대출이 실행되고 전세 잔금까지 치루면 정상적으로 임대차 계약이 성사되고, 이후 전세 승계조건으로 해당 매물을 매수하는 방향으로 부사님께서 이야기 하신 것 같습니다. 3. 집주인이 바뀌게 되면, 전세입자는 전세 보증금 대출을 실행한 은행에 집주인 변경에 대한 내용을 통보 해야합니다. 집주인이 바뀌었다면 은행은 대출의 담보가치에 대한 재확인을 하고 싶어할거고 새 집주인의 신용상태나 부동산 권리 관계에 문제가 있다고 판단되면 이미 실행된 대출에 대하여 조기 상환을 요구할 수도 있다고 합니다. 하지만, 신용상태나 부동산 권리 관계에 있어서 문제가 없는 경우 은행에서 조기상환까지 요구하는 경우는 드물지 않을까 조심스럽게 생각해봅니다. 4. 그리고 전세 잔금 후 3개월 후에 매수 잔금을 해야한다는 것은, 명의 변경이 이루어지는 상황이 아닌 임대차 거래가 정상적으로 이루어 진 후 충분한 시간(이 경우에는 3개월, 이 기간이 모든 은행에 있어서 인정할 만큼 충분한 기간인지는 정확히 모르겠습니다.)이 지난 시점에서 정상적인 전세 승계를 통한 매도/매수 거래를 하기 위함으로 이해가 됩니다. 제가 이해한 것들을 나름 정리해서 남겨보았습니다..! 대출 규제가 심해지다보니 전세입자도 매수를 하는 투자자들도 하나하나 짚어가면서 일이 잘못되지 않도록 잘 챙겨야 할 것 같아요. 제가 남겨드린 글들은 그 동안 제가 공부하면서 배운 것들을 뇌피셜로 정리한 것들이라 100% 신뢰하시기 보다는, 참고하시는 용도로 봐주시면 좋을 것 같습니다..! 정확한 내용은 강의나 매물코칭 등을 활용해서 확인 후에 투자 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다! 화이팅입니다!!

안녕하세요 알밤님 ~ 계약관련으로 고민이 되시겠어요ㅠ 현재 집주인이 거주중이고 전세입자가 입주하는 상황인것 같아요. 1. 계약파기가 걱정되는 경우에 가계약금을 좀 더 많이 입금하는 경우가 있는데요. 5천만원까지는 할 필요는 없을 것 같고 2천만원정도로 하셔도 괜찮을 것 같아요. 대신 가계약 문자를 주고 받으실 때 이렇게 특약을 넣으시면 되세요. <특약> "계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다." 통상 계약금은 집값의 10%이기 때문에 예를들어 집값이 7억이라면, 계약금 7천만원의 배액을 상환하고 매도인이 계약해지 할 수 있다는 내용입니다. 2. 은행마다 다르기 때문에 세입자랑 이야기 해보셔야 합니다. 3개월 뒤에도 확인하는 은행이 있어요. 그리고 집주인이 변경되는 것은 세입자가 나중에 어차피 알게 될 일이기 때문에 말씀하셔야 합니다. 추가적으로, 현재 집주인이 주택담보대출이 있는 경우에도 전세입자 전세대출이 어려운 상황입니다. 확인해보셔야할 것 같아요~ 알밤님 빠이팅입니다!