월세만기물건 계약 경험 복기[서투기 27기 5%의 숨은 보석 아파트 발견했조_경자여정]

안녕하세요?

야 너두 할 수 있어의

희망이 되고픈

경자여정입니다^^

오늘 임장 중에

조원 한 분께서

오랜 월부 생활과 조장 경험 등 

MVP가 되려고 노력했지만
한번도 실전반에 가지 못해서

또 잦은 광탈로

좌절감을 느꼈다는 

고백을 해주셨습니다.

그런데 여정님이 
월부 실전반 경험 없이

한 해 두 개의 투자한 것을 보고 
실전반에 가야만 투자를 할 수 있을 것이라고

생각했던

편견이 깨졌다고 말씀해주셨습니다ㅠㅠ

그런 칭찬을 들을 만한 사람이 정말 못 되지만…

(부끄ㅜㅜ)

 대출 규제 속에서

희망을 갖고 용기 내시라고

어떻게

월세만기 물건을

투자하게 되었는지

그 과정을 말씀 드리고자 합니다.

627 대출 규제로 인해

겁을 먹는 분들이

많으실 것 같습니다.

그렇지만

(고리타분 하시겠지만 진리..)

위기는 정말 기회

입니다^^

먼저

<협상의 대전제>

매도자의 상황, 돈, 시간의 관점에서

나의 강점(중도금 지급)파악하기

“지피지기면 백전불패”

24년 상반기부터

상급지부터 매매가가 쭉쭉 상승하더니

대출규제로

매도자 우위시장에서

살짝 

매수자 우위 시장으로 변하는 분위기가

생겼습니다.

그럼에도

쭉쭉 올라가는 관성 탓인지

최선호 생활권에서는

가격 네고가 먹히지 않았습니다.

"기회는 그럼 어디에? 차순위 생활권으로 넘어가야죠!!"

아직 덜 오른 곳 또는 선호 생활권이

아닌 곳에서는

네고가 어느 정도 가능해

제 투자금 범위에 

들어오는 곳이 

여럿 있었습니다!!

그러던 중

리스트 중 중층인데 

1층 가격으로 나온 물건을 

발견했습니다.

<매도자의 상황>

3주 뒤에 월세입자가 이사를 간다.

(그치만 사겠다는 사람이 안 붙어 1층 가격에 내놓음)

현금이 필요하다

<경자여정의 상황>

월세를 가기로 결정하고 

기존 투자금에서 2억 정도 더 종잣돈을 뭉쳤다.

TIP 1. 

(가능하시다면) 월세를 통해 

종잣돈을 뭉치세요~~

저는 자녀가 있지만

깔고 앉기 보다는 

돈을 뭉쳐서 

조금 더 좋은 물건을 사자고

남편을 설득했습니다.

 당시 월세입자가 4억/60에

살고 있었는데요

앞서 말한 것처럼

저는 매도 후 월세살이 예정

(깔고 앉은 돈을 최소화)이라

제법 큰 종잣돈을 가지고 있었습니다.

(중층인데 1층 가격으로 나왔다는 걸 알고 있지만)

거기서

4천만원 더 깎아달라고 

요청 드렸습니다.

(중간에서 협상이 될 것 같아서요~!)

위에서 말한 것처럼

매도자의 상황(이삿날에 월세입자의 보증금 확보 필요)을 파악하고

저의 강점(중도금 지급 가능)을 어필하며

멘트를 날렸습니다.

"사장님 매도인분이

세입자가 곧 나가시는데

이 분들 보증금 확보를 위해

대출을 받으시면 이자뿐만아니라 

중도상환수수료까지 내시겠네요…

….

제가 월세로 이사갈 예정이라

중도금 지급이 가능한데

조금 돈이 부족해서요

네고가 가능할까요?

그리고

세입자님 나가시면 공실이니 

수리 진행 말씀 좀 부탁드립니다.

이렇게 네고 후

중간에서 만났고 

계약금을 넣었습니다

Q. 아쉬운 점이 있다면?

A. 할수 있는데까지 네고를 

더 시도해보지 못한 게 아쉽습니다.

(요즘은 싸다 생각하면 넣는 용기도 필요할 것 같습니다

물건을 거둬버릴 수도 있으니까요..

뭐든 케바케인 점 고려해주세요^^)

‘중도금 드릴 수 있으니 깎아주세요’가 아니라

'드릴 수 잇는 중도금이 이 정도 있어서요.. 

제가 더 좀 더 마련해보겠습니다.

그런데

저도 그에 대한 대출 이자가 나가니

거기서 500을 좀 더 깎아주실 수 있는지

한번 여쭤봐주세요…

이렇게 멘트를 날려 3천 네고 들어갈걸..

2500밖에 깎지 못한 게 조금 아쉽습니다 ^-^;;

또한

샷시 수리를 하면

도배를 다시 해야되는 것은 물론이고

바닥에서부터 기존 샷시를 뜯어내기에

바닥(강마루)이 손상되므로

바닥 인테리어 비용이 더 들 수 있는데

저는 다행이 안 들었지만 세심스럽게 뜯어내신 사장님을 만난 덕에

그치만

협상에서는 돈이 더 들어간다고 하고 

네고하세요~~^^

(실제로 견적받은 3곳 중에서 두 곳이

바닥 공사를 해야한다고 견적을 내주셨거든요)

부동산 사장님은

이쯤에서 거래를 성사시키고 싶으셔서

도배만 하면되요~ 하더라구요?

30년 경력의 부사님이

바닥 뜯어내야하는 것을 모르셨을까요? ㅠㅠ

TIP 2

유능한 사장님을 파트너로 삼으세요^^

전세계약서는 내가 아니라 

매도자가 세입자와 작성

처음에 주인전세를 요청하였는데

가짜 서류를 만들고 싶지 않다고

거절하셨습니다.

그러던 중 매수쪽 사장님 말고

소개를 통해

높은 전세금을 줄 수 있는 

세입자를 이미 구해놓으신 

사장님을

만날 수 있었습니다.

여정: "사장님 제가 돈이 빠듯해서

샷시까지 포함해서 

수리한 물건이니

6억으로 전세 맞춰주시면 감사하겠어요ㅠㅠ

사장님: 6.3억에 해줄 수 있는

세입자가 대기 중이에요~

여정: (헉… 전세 최고가 찍는건가)

사장님: 근데 

세입자는

여정씨가 아니라

매도자와 계약서와 쓸 거에요!!

디테일하게 예를 통해

적어보면요~^^

매수가를 10억으로 

가정해보겠습니다

추가적으로 

저는 감사하게도

현금을 들고있는 전세입자를 만났는데요.

(이런 경우 흔치 않게 종종 있습니다)

제 1호기도 

현금 들고 있는 세입자님이셨습니다.

대출을 받고 들어오는 분들이 있으니

양파링님께서 말씀해주신 것처럼

세입자에게 확인하는

과정을 꼭 거치시길 바랍니다^^

<마무리>

이번 다룬 지역은

공급이 많은 곳인데요

위에서 말씀 드린 것처럼

공급이라는 위기는 곧 기회잖아요~~?^^

그 준비를 다같이 해보는

8월이 되었으면 좋겠습니다^^

읽어주셔서 감사합니다^^

< 매수 과정>

2호기 복기

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