최근 부산 남천동에 남천써밋을 분양했다. 전용84 기준으로 16억 정도 가격이었다.
2. 2023년에 작성한 글에서 남천자이 전용84 분양가 10억 내외는 합리적이라고 했다. 그 근거는 당시 부산의 전체 사이클과 남천동이라는 입지적 특성, 주변 단지들과의 비교를 통해서였다.
남천자이의 분양가 벨류에이션+삼익비치 논란에 대해서(남천자이2편)
https://blog.naver.com/kyungjain/223029107787 1편에서는 부산 전체의 시장 사이클이 어느 수준인지 알아...
3. 그렇다면 남천써밋 전용84 분양가 16억은 현 상황에서 어떤가? 입지를 먼저 살펴보면 남천자이에 비해서 필지가 약간 작은 것을 알수 있다. 다만 필지가 정 사각형으로 예쁘고(활용도가 높음) 바다와 붙어있는 필지여서 영구 조망이 보장된다는 점도 매력적으로 보인다. 남천역과의 거리는 두 단지가 비슷한데, 사실 지방의 상급지는 지하철 접근성이 그렇게까지 절대적이지는 않지만, 부산의 2호선은 가장 좋은 호선인 만큼 가까운 것이 유리하긴 하다. 남천역 3번 출구앞에 약간의 상업시설이 있는데, 또 완전히 붙어 있지는 않아서 상당히 좋은 입지로 보인다. 남천써밋 위치는 원래 메가마트 자리였다. 마트 자리는 접근성이 상당히 중요하고, 주변 거주 인구가 중요하기 때문에 어느정도 검증된 자리로 보면 된다.
4. 남천자이의 현재 가격은 아래와 같다. 이정도 가격 수준의 아파트 치고는 차이가 심하다. 그 이유는 조망의 차이로 보인다. 실제로 남천써밋도 바다 조망이 잘되는 전면동의 경우 15억 내외로 분양가가 책정되어 있고, 아마 경쟁률도 높았을 것이다. 반면 후면동의 사이뷰가 나올 것으로 예상되는 호수들의 경우 12~13억 수준으로 분양가격에서 약 15~20%정도 차이가 난다. 이는 남천 자이에서도 똑같이 보이는 현상이다.
남천자이가 23년식이고, 남천써밋이 29년식으로 약 6년의 연식차이가 난다. 이는 최소 6%정도 더 비싼 가격이 맞다는 뜻이다. 여기에 하이엔드 브랜드이기 때문에 5%정도의 가격을 더 쳐준다면, 대략 11%정도 비싼 가격이 적정가이다. 로얄 기준으로 남천써밋의 현 예상가는 17억 정도다. 옵션과 부대 비용을 모두 포함한 로얄동층이 이 정도 가격에 근접할 것으로 예상된다. 그래서 적정 분양가로 봤다.
다민 조건은 좋아서 입주가 4년남은 상황에서 계약금5%만으로 부산의 향후 4년간 상승장을 먹을 수 있다. 중도금 대츨도 무이자다. 물론 실제적으로 무이자가 아니라 가격에 포함되어 있다는 사실 정도는 알아야 한다^^ 그럼에도 불구하고 이런 조건은 가격이 싸진 않다는 사실에도 불구하고 매력적이다.
5. 부산의 미래 대장이 될 것이 확실시되는 삼익비치 27평의 가격을 보자. 삼익비치 27평은 후에 전용84를 받을 것이 거의 확실하다. 전고점 14억을 넘었던 단지가, 8억 초반까지 떨어진 후에 10억 내외의 가격을 보이면서 약반등했다. 14억이 8억까지 떨어졌다는 것은 약40%정도의 하락을 한 것이다. 그 이유중 1/3은 금리인상으로 인한 가격하락(서울도 동일했음), 1/3은 공급과다 (서울과 다른 점), 1/3은 공사비 급등과 부산 신축 가격의 하락으로 인한 사업성 훼손이 원인이었다. 1번 이유는 이제 어느정도 일단락 되었고, 2번 공급이슈도 서서히 좋아지고 있다(입주,착공,인허가의 감소추세) 3번은 주변 대장급 신축 아파트 가격 상승과 공사비 상승의 정체로 역시나 좋아지고 있다.
삼익비치타운이 아니라 미래 그랑자이더비치(예상)가 되려면 분담금은 약10억정도로 예상된다. 즉 20억을 주고 사는 꼴이다. 물론 10년 이상은 소요될 것으로 보이니 해당 시간도 보이지 않는 비용이 된다. 이런 상황에서 남천써밋의 파노라마 바다뷰 전용84 16억은 비싼 가격으로 보이지는 않는다(그렇다고 싸지도 않음). 역시나 이런 점을 고려했을 때 적정한 분양가 수준으로 본다. 정말 오묘하게 잘 책정한 가격이다.
6. 비교단지를 다른 동에서 추가로 가져왔다. 해운대구 우동의 마린시티자이와 센텀권역의 더샵센텀파크 1차다. 마린시티 자이의 경우 해운대구 우동 마린시티내에 있는 단지로 2019년식에 258세대다. 현재 입지적으로는 마린시티가 더 좋다고 생각한다(미래에 남천동에 재건축이 완료되면 다시 남천동이 우위예상). 하지만 남천써밋과 연식차이가 무려 10년에 달하고, 세대수는 1/3수준이다. 비 하이엔드로 브랜드 차이도 있다. 더샵센텀파크의 경우 다른 것에서는 밀리지 않지만, 연식차이가 24년차이로 매우 심하다. 그래서 40평형을 가지고 왔다.
개인적으로 해당 단지들에 +10% 정도를 하면 가격 흐름이 없는 남천 자이의 가치를 계산해볼 수 있을 것이다. 현재 이들 단지의 가격은 13.5억 수준이다. 여기에+10%를 더하면 약15억 정도가 나온다. 그런데 이는 부산 사이클상 봄에 해당하는 시기의 가격이다. 부산이 여름-가을 사이클을 거치면서 얼마나 상승할지 까지 생각해보기 위해 역사적인 가격흐름이 있는 단지를 가져온 것이다.
2013년부터~2021년까지 더샵 센텀팥크 1차는 5억에서14억까지 상승했다. 수도권 어느 단지보다도 상승률이 좋았다. 심지어 이번 하락장에서도 두번 반등하면서 현재 전고점 부근인 13억까지는 반등했다.
34평을 보면 거래량이 많아서 더 확실한 움직임을 볼수 있다. 2013년에 4억이던 단지가 16년에 6억까지 약+50% 상승한다. 이후 조정기를 19년까지 거치면서 5.4억정도로 -10%정도가 빠진다. 이후 12억까지 상승하며 +100%가 넘게 오른다. 다시 9억 수준으로 빠지면서 -20% 정도 하락한다. 이후 반등해서 현재는 11억 수준으로 저점대비 +20% 상승했다.
지난 20년간의 연복리 상승률은 대략 연+7%정도다. 현재 가격은 역사적으로 봤을 때 높지는 않은 수준의 가격이기 때문에 29년에 들어설 신축 남천써밋이 연복리 +7%정도의 상승률을 보일 것이라는 기대는 매우 보수적인 수치가 된다.
7. 29년 입주시 남천써밋 전용84 로얄동층은 대략 20억원 정도의 가격은 무난히 갈 것으로 본다. 오늘 글은 남천 써밋을 추천하기 위한 글이 아니다. 왜냐하면 이보다 더 좋은 기회의 단지들이 아직 수도권에도 많기 때문이다. 다만 지방이라고 모두 안좋은 것은 아니고, 서울이라고 모두 좋은 것은 아니라는 사실을 알리기 위함이다.
실제로 난 22년 가을에 대구 입장을 2박3일동안 집중해서 했고, 당시 서울에 올라오면서 범어 힐스테이트 매수를 결심했었다. 결과적으로는 서울 강동구의 모단지를 매수했다. 아래 비교 그래프는 두 단지의 가격 흐름을 보여준다. 현재는 서울 강동구의 모단지가 역전했지만, 사실 둘은 앞으로 장기적으로 대동소이하게 갈 확률이 높다. 역사상 최악의 하락장을 보내는 대구에서도 이렇게 전고점을 회복한 단지가 있다. 심지어 대구는 이제부터 본격적으로 공급이 제로로 가기 때문에 해당 단지는 본격적인 상승장 이전인데도 이렇다.
오히려 지역별 편차가 아니라, 가격별 편차가 심해지는 것이 요즘 트랜드이다. 15억 구간은 그것이 지방에 있건 서울에 있건 비슷한 모습을 그리는 것이다. 물론 지방이 현재 공급이 많아 확실히 수도권 대비 약세인 것은 맞지만, 장기로는 공급이 해소되면 그렇지 않을 것이다. 지방에 거주하는 투자자는 특히 해당 지역내에서 옥석을 가려서 가능하면 가장 좋은 단지에 실거주 해야 한다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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