안녕하세요?
올바른 방향으로 투자하는 아처입니다.
한 여름
튜터님과 함께 미니 임장하며 한 컷!
채너리 튜터님과 비교 임장지 미니 분임을 시작했습니다.
이 곳은 현재 임장지보다 스케일이 커서 생활권별로도 상권이나 단지나 심지어는 공원도 규모가 일단 컸습니다.
현재 임장지는 규모는 작지만 강남 접근성이 우수한 수도권 도시로 교통망이 잘 발달한 곳입니다. 그래서 교통 입지가 좋은 단지들이 눈에 들어왔는데 입지는 좋지만 10평대의 방1/화1이거나 방2/화1 복도식인 90년대 구축 복도식도 소액으로 투자할 만한 가치가 있는지 튜터님의 생각이 궁금해서 여쭤 보았는데요. 수도권 앞마당이 없어서 이런 모습이 생경했습니다. 비교 임장지 이미 앞마당이신 부핏님이 해맑은 미소로 고정이들에게 생활권 특징과 단지들 선호도를 설명해 주셨습니다. 머릿속에 다 들어오지는 않았지만 이때 나온 단지 선호도에 ‘연결성’이 끼치는 영향력이 크다는 걸 알고 시작했습니다.
투자 가치는 있지만 우선 순위는 아니고 또한 10평대여도 투자금도 적지 않다고 하셨는데요. 비교임장지의 역세권 10평대는 교통이라는 수요가 확실한 곳으로 현재는 투자금이 좀 들고 보유하면서도 전세가 상승 기대하면 안 되고 소액으로 들어가야 한다고 하셨습니다. 손바뀜이 자주 일어나는 곳으로 전세가 올려주면서 살려고 하진 않으므로 시세차익에 포인트를 두어야 한다고 강조하셨습니다. 현재 임장지는 전세가가 너무 낮으니 결국 오를 것이고 10평대도 가격은 싼데 전세가 안 붙어서 투자금 좀 들어가지만 오르긴 오를 것으로 보인다 하셨습니다. 물가상승률 고려했을 때 말 안 될 정도로 낮은 곳이라고요.
-투자 지역의 전세가율이 높은지 낮은지와 주변 입주장의 공급량에 얼마만큼의 영향을 받는지 살펴보고 높으면 높은대로 낮으면 낮으대로 투자에 접근할 수 있다는 걸 알게 됐습니다.
연결성이 중요하다
-생활권간의 연결성
임장지는 산이 많고 중심역을 중심으로 생활권이 좌악 펼쳐져 있고 기타 생활권들은 그보다 작은 규모로 흩어져 있는데 그 생활권들의 규모도 중요하지만 중심 생활권과의 연결성이 중요하다는 것을 튜터링을 통해 알게 됐습니다. 그래서 중심 생활권과 다소 동떨어진 소규모 생활권으로 지하철 노선에 의해 양쪽이 단절되는 생활권도 연결성이 있으면 투자 가치가 있다는 걸 알게 됐습니다.
-투자와 연결되는 임보쓰기
올해 상반기 1호기 투자 복기 결과가 투자와 연결되는 임보 쓰기인데 임보의 각 장표와 단계별 임장이 잘 연결되어야 임장과 임보가 따로 놀지 않고 시간도 효율적으로 쓸 수 있다는 가르침을 주셨습니다. 이번 실전반 튜터링에서 제게 주어진 미션이라고 스스로 부여했습니다. 그래서 동료분들 임보 발표를 들으며 임장과 연결되는 포인트를 캐치해서 제 임보에 녹여야겠다고 다짐했습니다.
임보 피드백
맛있는 점심 후 오피스텔 스카에서 임보 피드백을 시작했습니다. 비교 임장지가 주어지자 고정이들 각자 개요부터 입지 요소를 하나씩 맡아 미니 임보를 완성한 후 미리 읽어 볼 수 있었습니다. 저는 환경을 맡았는데요. 편의시설들이 몰린 곳이 눈에 띄긴 했습니다.
잘쓴 임보란?
-가치, 가격, 투자가 담긴 내게 맞는 임보 쓰기를 목표로 해야 한다고 하셨습니다.
꼭 필요한 장표들만 꾹꾹 눌러담은 임보를 쓰신 조장님과 양이님의 전체 발표를 들었는데요. BM거리가 너무도 많은 임보였습니다.
-킴나두 조장님
- 임보 각 파트별 작성 소요 시간 측정: 임보의 각 장표들을 작성하는데 걸린 시간을 카운팅하셔서 실제 임보 쓰기에 소요되는 시간을 알 수 있었고 추후 본인이 조절 가능할 수 있겠다는 게 큰 배움이었습니다.
- 조장 OT 때 생각해 보라고 주신 질문 임보에 담기
- 위성 지도에서부터 지적편집도, 지형도에 입지 독점성과 선호도 담아냄
- 연령별 인구수도 10대>경제력 인구>노인순으로 비율 파악
직장: 비슷한 수준의 도시 체크
- 호갱노노에서 500인 이상, 5천 이상 연봉인 곳 체크.
- 직장: 업종별 종사자 비율 표시해서 직장의 질 판단
- 교통: 지하철 노선 외에 주요 고속도로 표시하기. 등급 표시. 강남 출근 때문에 환승 예상
- 교통: 어느 역이 업무지구 접근성이 좋은지? 체크!
- 수도권 구별 학군 입지등급 비교
- 중학교: 85% 이상인 곳의 성취도 비교.
- 서울대 진학 고등학교 순위 100통해 의미있는 학군인지?
- 가까운 학군지로 뺏길 것으로 예상
- 환경: 백화점이 없고 마트 정도여서 외부 끌어들이기 어려울 것으로 예상
- 공급: 인접도시의 공급으로 리스크 대비해야 함.
- 시세지도
-생활권별로 30평대와 20평대 나눠서 그리기
-생활권별 정리
-선호요소와 저평가 여부 판단해서 표시
-초등학교와 대형단지 표시했더니 판단이 더 수월함.
-20평대 또한 같은 양식으로 그려서 저평가 판단.
-선도지구 표시
그동안 그리면서 시간이 많이 걸리고 어떻게 정리해야 할지 몰랐던 시세지도 그리는 법을 다른 분들의 시세 지도를 보며 벤치마킹하기로 했습니다.
튜터님 피드백
잘한 점
- 위성 지도를 통해 지리적 특성 때문에 확장이 어려운지 아닌지를 파악할 수 있고 이를 통해 입지독점성 있는 단지인지도 알 수 있다.
- 법정동과 행정도 비교를 통해 여러 행정동으로 쪼개지는 법정동의 크기와 인구수(인구 밀도), 규모를 파악할 수 있음.
- 중심역에서 주요 업무지구까지의 소요 시간 체크. 대표역 하나만 하는 게 아니라 각 역마다 걸리는 시간 체크해 보기
시세지도: 생활권과 입지가치 정리(가격/저평가/투자)
개선점
- 장표를 쓰는 목적이 임보에 드러나야 함.
- 개요 보면서 중요하다고 생각되는 거 하나를 뽑아서 그걸 깊이 파고들어야 의미있는 데이터가 나옴. 지역 개요에서 가장 중요한 입지 요소 하나를 골라내면 입지 분석에서 깊이 있게 파야 함.
- 줌인과 줌아웃 통해 인접 도시까지 확장해서 보자.
- 내가 생각한 가설을 맘카페 가입이나 전임 통해 검증하고 적어 두자.
- 입지요소별로 원페이지 정리를 통해 남는 것 기록하기
연결짓기: 임보라는 기본 베이스에 내가 임장 다녀오고 전임하고 눈으로 보고 귀로 듣고 냄새 맡은 모든 것들을 임보에 올려 두고 분석하기. 각 장표는 눈에 보이지 않는 고리로 모두 긴밀하게 연결되어 있다.
-지구의 주인은 고양이님(임보 주인공은 고양이님)
- 고양이님은 임보 여신 실력만큼이나 맘도 예쁘셔서 잘 쓴 임보를 공유해 주셨다. 넘 감사해요. 양이님~
튜터님 피드백
- 데이터 분석과 해석을 잘 하고 내 생각 쓴 점
- 전체적으로 줌인과 줌아웃 잘 함. (수도권 전체에서 가치 파악을 위해선 줌인 줌아웃 중요.)
- 입지요소별로 원페이지 요약.
- 랜드마크를 연도별로 끊어서 분석한 점.
- 시세그루핑한 것에서 내 생각 정리한 점. 이 지역 20평대 중 역세권으로만 캐치할 수 없는 점들 있어 전임이나 매임하면 됨.
- 분임 후 튜터님이 사전에 제시해 주신 질문들에 대한 답을 정리함.(이 부분 완전 BM해야 할 포인트. 사전 질문꺼리 던져 주신 채너리 튜터님 감사합니다.)
- 시세지도에 가치와 가격 투자를 적어야 함. 두 분 임보 통해 BM해야 할 부분.
-댕이님(전임 여신)
인구&생활권
- 분임 전: 분임 가기 전 나무위키 보면서 중요한 입지 요소 고르고 지도 보면서 생활권 먼저 나눔. 산이나 도로를 기준으로 나눠 봄. 이 때 사람, 상권, 학원가, 공급도 예상해 보기. 분임 전에 생활권별로 질문 작성해 보기
- 분임 후: 임장 후 분임전 생활권별 질문이나 튜터님 질문에 답 달아보기. 답을 못 구한 건 전임이나 매임 통해 한 판 정리하면서 생활권별 선호 요소 정리. 이런 과정이 임장과 임보 연결 짓기.
인구
-1기 신도시와 인근신도시 인구 및 세대수 추이 현황
-해당 임장지 인구 및 세대수 추이 현황
-해당 임장지의 구별/동별 인구 현황
-연령별 인구 현황
-인구 전입 전출(지도 위에 올려 어디로 이동을 많이 하는지 체크)
-인구 이동 모습과 소득 수준과 연결짓기
이륙님(교통)
* 개요에서 교통을 가장 중요한 입지요소라고 생각하고 수도권 앞마당별로 강남 접근성을 비교한 점 잘 했음.
* 해당 임장지만 볼 게 아니라 주변과 연결시키고 확장시킨 점이 잘한 점.
아처(환경)
-지도를 많이 보고 그 위에 학군, 교통, 직장, 스벅, 백화점, 마트, 병원, 공원 등 최대한 데이터 많이 올리기.
-임장과 임보 연결 짓기(다녀 온 후 궁금증 해결되면 적어 두기) 임장으로 궁금증 해결하기.
슈가A님(시세분석/임장여신)
-시세 지도에 시세표 올려서 작성(나도 나중엔 시세표 먼저 작성해야겠음)
-시세 지도 그리면서 내 투자금으로 가능한 단지에 별표하기
-투자금으로 그룹핑하기(투자금 그룹핑해서 가장 투자하기 좋은 곳 찾기)
긍부님(긍정 마인드 부자)
-가격에 가치를 맞춰 보려 하기 때문에 임장 다녀온 후 기억 사라지기 전에 가격 보지 않고 등급을 매겨 가치 판단 후 가격을 본다.
-선입견에서 벗어나기: 단임시에 특정 이유(대형이나 소형 평수, 적은 세대수)로 제끼면 안 됨. 단임 단지의 가격과 전고가 매칭 안 되면 전임해 보기. 지역 선명하기 위히려면 다 가 봐야 하고 가격 통해서 확인해야 함. 단지 내에서도 앞동과 뒷동에 따라 가격차이가 있음. 내가 갖는 선호도 또한 전임과 매임으로 확인해야 함. 내가 별로라고 생각한 단지 가치 판단을 위해 여러 부동산에 물어보기. 가격은 보고 가도 나중에 봐도 됨. 가장 좋은 단지 하나의 가격 기준을 정하고 그 다음 단지들의 가치를 판단하고 가격을 예측해 봐도 됨.
-시세 지도 통해 가치 판단.
브로님(TTTT)
-해당 임장지 주변까지 넓게 보기
-장표 가져 오는 곳 링크 정리
-장표마다 살펴봐야 할 것 잘 파악하고 있음.
-위성 지도: 연결 생활권까지 크게 보기 잘함.
-공급을 딥하게 팠음.
-장표마다 투자 생각을 이어서 써서 유기적으로 연결되어 있음.
* 생활권별 전세가 수준 파악해 둬야 공급 영향력 파악해서 역전세 대비 가능. 너무 싼 수준이라면 공급 있더라도 더 빠지지 않을 것임.
부핏님(매일 시세왕)
-지하철 노선도상의 주요 직장 개수 체크한 장표
-교통: 역세권별 가격
to be continued……
이번 임보 튜터링 총정리
연결짓기
-투자 생각으로 임보 장표간 연결하기(브로님)
-임보와 임장 연결(임장으로 질문에 대한 답 찾아서 임보에 담기)댕이님
-나의 임보쓰기 메타 인지(장표별로 소요 시간 측정)나두 조장님
-줌인 줌아웃(지도와 입지요소를 임장지와 그 주변 지역까지 확대)
-분임 전 튜터님 질문에 대한 답을 분임을 통해 찾기(댕이님/양이님)
-생활권 분임 전 후(생활권 특징과 대표단지, 생활권 순위) 정리하기(댕이님)
-교통: 수도권이라면 내 앞마당별로 강남 접근성 체크하고 비교하기(이륙님)
-지도 위에 환경 데이터 올리고 환경 입지 좋은 곳 찾기(아처)
-임장 통해 얻어온 정보나 해답 임보에 넣어 두기
-단임 시엔 편견 버리고 단지를 다 본 후 가격 싱크 맞추면서 가치와 가격이 어긋나는 단지 전임으로 가치 파악하기
-내가 만드는 장표에 내 투자 생각을 담아 내 투자에 어떻게 활용할 것인가?
-생활권별 전세가 수준 파악해 두기
결론: 투자와 관련된 모든 것들을 다양한 HOW를 통해 임보에 담자
임보 피드백을 위해 저희 임보를 3번이나 보시고 모두 발표 기회 주셨는데요.
고정이들에 대한 깊은 애정에 감동하고 감사드립니다.
이번 실전반의 원씽은 ‘성장’이라고 하셨습니다. 그러기 위해선 빠르게 실패하고 시행착오 통해서 빨리 배워나가라고 주문하셨습니다. 잘한 점 먼저 생각하고 부족한 점은 복기하고 개선하면 된다고 하셨습니다. 이게 성장인가? 채너리 튜터님 세심하게 고정이들 엄마처럼 살뜰히 챙겨 주셔서 감사합니다.
이번달 저의 원씽은 임보를 잘 쓰는 것이고
그 이유는 투자를 잘 하기 위해서입니다.
임보를 잘 쓰기 위해서는 임장과 연결되어야 하고
그러기 위해선 편견을 버리고 지역을 깊이 있게 이해하려는 마인드를 장착하는 것입니다.
좋은 임보란 가치와 가격 투자 생각이 들어가야 하는 것이고
그 첫 시작은 나무위키 개요에서 해당 지역의 핵심 입지를 찾아 깊이 파보는 것입니다.
아직은 임보를 잘 쓰기 위한 나만의 파레토는 모르겠지만 임보 피드백을 통해 BM하고 싶은 점들을 하나씩 적용해 가면서 투자자로 성장해 나가겠습니다.
동료분들의 발표를 통해 많은 배움을 얻었습니다. 귀한 시간 내 주신 튜터님과 고정이들께 감사드립니다.
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