전세가 낮게 낀 물건에 투자할 때
반드시 지켜야 할 네 가지 [미요미우]
안녕하세요?
여러분의 인생을 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
6.27 규제로 세 안은 물건에 투자하는 경우가 많습니다.
세낀 물건을 찾다보면 전세가 낮게 들어 있어
매매가도 낮은 경우를 종종 발견하게 됩니다.
전용 84 기준 현재 전세 호가가 6억인 단지에서
전세가 4.5억 낀 물건의 매매가가 저렴하게 올라와 있는 것을 볼 수 있습니다.
이렇게 전세가 낮게 끼어있으나
매매가가 저렴한 단지를 매수할 때 주의해야 할 점은 무엇일까요?
오늘은 이런 경우 반드시 알아야 할 네 가지에 대해 알아보고자 합니다.
1. 전세가 상승이 예상이 되는 상황이어야 합니다.
전세가 낮게 들어 있는 물건에 투자할 때
우리는 기존 임차인이 전세 만기가 되어 퇴거한 이후
새 임차인을 들이면서 전세금을 올려받을 것을 기대합니다.
그러나 전세는 항상 오르기만 하는 것은 아닙니다.
앞서 예시로 보여드린 단지입니다.
전세가의 흐름을 살펴보면
장기적으로 우상향 하기는 하지만
단기적으로는 전세가의 등락이 있음을 알 수 있습니다.
따라서 기존 임차인이 퇴거할 무렵
전세가가 상승되리라 예상되는 상황에서
전세가 낮게 낀 물건을 매수해야 합니다.
전세가에 영향을 주는 것은 '공급'입니다.
즉, 투자하고자 하는 단지의 전반적인 공급과
인접한 지역에 공급이 없는지 확인해야 합니다.
2. 계약 갱신권을 사용한 물건이어야 합니다
전세가 낮게 들어 있는 물건에 투자할 때 관건이 되는 것은
이 물건이 계약갱신청구권을 쓴 물건이냐하는 것입니다.
계약갱신청구권이란 쉽게 말해 임차인이 1회에 한하여
임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
전세가 낮게 끼어 있고,
매매가도 싼 물건을 발견하였다면
해당 물건이 계약갱신청구권을 쓴 물건인지 확인해야합니다.
중개사분들께서 계약갱신청구권을 사용하였는지 여부를
네이버 부동산에 기재하지 않는 경우가 많기 때문에
이 부분은 전화로 확인해보는 것이 가장 정확합니다.
만일 계약갱신청구권을 사용하지 않은 물건이라면
예상했던 것보다 더 큰 투자금이
2년 이상 묶일 수 있습니다.
임차인분께서 전세 만기 시 전세금의 5%만을 인상한 금액으로
계약갱신을 요구할 수 있기 때문입니다.
따라서 해당 물건이 계약갱신청구권을 사용한 물건인지를
반드시 확인해야 합니다.
+ 임차인분께서 계약갱신청구권을 사용하지 않고 전세 재계약을 하셨거나,
재계약에 대한 의사를 확인하지 않고 자연스럽게 계약이 연장된
묵시적 갱신을 하신 경우에도 전세금이 묶일 수 있습니다.
반드시 '계약갱신청구권'을 사용하였는지 확인하세요!
3. 만기가 1년 이내로 남아야 합니다
계약갱신청구권을 사용한 물건이라고 하더라도
전세 계약 기간이 1년 이상 남아있을 수 있습니다.
다주택을 고려하는 분들이라면
1년~2년 사이 다음 투자를 진행할 수 있는지를
중요하게 고려하셔야 합니다.
투자를 이어나가는 것이 중요하기 때문입니다.
계약갱신청구권을 사용한 경우라고 하더라도
계약 기간이 1년 이상 남은 경우
예상보다 많은 투자금이 1년 이상 묶여
다음 투자가 늦어질 수 있습니다.
따라서 전세 만기가 1년 이내로 남아
1년 이내에 추가 투자금을 회수할 수 있는지를
확인해야 합니다!
4. 대출을 사용한다면 1년 이내에 갚을 수 있는 금액이어야 합니다.
마지막으로는 안전하게 활용 가능한
가용 금액을 확인해야 합니다.
앞서 언급한 사례를 다시 가져오겠습니다.
해당 단지는 현재 중층 입주 가능 물건의 매매 호가가 9.1억이고,
전세 실거래가는 5.5-6억입니다.
입주 가능 물건을 매수한다면 9.1억/5.5억으로
총 투자금은 3.6억이 들어갑니다.
그런데 네이버부동산을 들여다보다가 8.7억으로 4천만원 싼 물건을 발견했습니다.
세 안은 물건이어서 확인해보니 전세가 4.5억이 들어 있는 물건입니다.
갱신권도 사용했고 만기도 1년 이내로 남은 물건이라고 하시네요.
이 경우 투자금은 8.7억/4.5억으로 4.3억이 들어갑니다.
투자금이 4.3억이라면 대출 없이 이 물건을 매수할 수도 있겠지만
보통은 가지고 있는 투자금으로 가장 좋은 물건을 매수하고자 하기 때문에
총 투자금이 3.6억 정도인 분들께서
해당 단지의 물건을 매수할 전략을 짤 확률이 높습니다.
대출 없이 현금으로 투자금 4.3억이 있다면
더 입지가 좋은 단지에 투자할 수 있으니까요.
이 때 추가로 들어가는 투자금인 7천만원(4.3억-3.6억)은
대출을 활용할 가능성이 높습니다.
이 때에 사용하는 대출은 나의 연 저축액을 넘지 않아야 합니다.
이는 추후 발생할지도 모르는 리스크를 헷지하기 위함입니다.
저 역시 21년 공급이 많지 않은 지역에서
1년 뒤 전세금을 올려 받는 전략을 활용해
투자금을 더 들여 싼 물건을 매수하였으나
22년 시장이 급변하면서 역전세가 발생하였고
투자금을 회수하지 못한 사례가 있습니다.
시장은 언제 어떻게 변화할지 알 수 없기에
우리는 더더욱 보수적으로 투자해야하며
따라서 추가로 받는 대출은 1년 이내의 저축액으로
감당 가능한 금액이어야 합니다.
즉, 시장이 원하는 방향으로 흘러가지 않는 상황에서도
망하지 않는 선택을 해야 한다는 것이지요.
전세가 낮게 끼어 있는 물건을 매수할 때에
꼭 알아야 하는 네 가지를 살펴보았습니다.
1. 해당 지역과 인접 지역의 공급이 많지 않은지 확인하세요.
2. 계약갱신청구권을 사용하였는지 확인하세요.
3. 만기까지 1년 이내의 기간이 남았는지 확인하세요.
4. 대출은 1년간 모을 수 있는 저축액 이내로 사용하세요.
전세 만기가 6개월 이상 남은 물건은
실거주자들이 접근할 수 없기 때문에
투자하기에 아주 좋은 상황입니다.
다양한 투자 전략을 활용하되
망하지 않는 선택이 될 수 있도록
리스크를 관리하는 투자자가 되시기를 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : ) ♥
