오랜만에 인사드립니다.^^

파란 불꽃을 희망하는

변화의시간입니다.

어렵게 글을 올리네요.

네비게이터님의 재촉으로

글을 올리게 됨에 감사드립니다.^^

후기를 바로 올리지 않은 이유는

과연 최선의 투자였을까?

하는 물음이 계속 따라다녔고

서울 투자를 할 수 있었는데

이 투자가 과연 잘 한 투자였는지

썩 만족스럽지 않아서라고

솔직하게 얘기해봅니다.

하지만 지금 시장상황을 보면

그래도 하길 잘했다는 생각이 드네요.

그럼 저와 함께 2호기 복기글 

함께 구경 가보실까요?

고 ~ 고 ~

지방 침체기에 광역시 0호기, 4개월 만에 매도했습니다(갈아타기 1. 매도편)

https://weolbu.com/s/Eyp0zgNWUY

당시 시장 상황과 앞마당 현황

 실거주 하고 있던 지방 광역시 집이 매도가 되어야 수도권 투자가 가능했기에(2024년 12월 말에 매도 됨) 본격적인 매물털기는 2025년 1월부터 시작할 수 있었습니다. 지방 중소도시에 1호기를 한 저는 지방 앞마당만 있는 상태였고 2024년 4월 투자코칭을 받고나서야 서울 앞마당을 늘릴 수 있었습니다. 코칭에서 받은 가이드는 3급지부터 만들어 나가라는 것. 서울은 송파, 강동, 동작, 수도권은 4급지 앞마당을 만들고 있어서 서울 앞마당이 매우 부족했습니다. 

 2024년 서울은 3월부터 오르기 시작해서 7월에 고점을 찍고 9월 스트레스 2단계 시행과 소유권이전 조건부 전세자금대출 규제로 거래가 멈춰있던 상황이었습니다. 

12월에 운좋게 실전반에 몸담고 있었는데 당시 투자인증이 어마하게 올라왔습니다.  제목이 다 몇 천만원 깎았다는 글 들……. 그 후기들을 보며 저도 마음이 급해져 1월부터 서울 4급지를 본격적으로 털기 시작했습니다.  때마침 조건부전세대출도 1월부터 풀려 투자 적기라고 판단, 하늘이 돕는다는 생각을 했습니다.

문제는 정석대로 공부하지 않고 분/단임을 같이 한 후 선호 생활권 안에서 매물만 털러 다닌 것이죠. 불행의 시작이죠.

1월에 제가 있던 현장은 비교적 사람들이 몰리지 않는다고 생각했던 4급지였는데 선호단지만 쑤시고 다녀서 그런지 급매가 떴다 하면 5팀이 같이 보는건 예사도 아니었습니다. 지금 생각해보면 1월이 지금보다 1억 이상 쌌네요. 

그런데 당시 남아있던 매물들은 저층 아니면 동, 향이 안 좋은 물건들. 수리가 안된 것들이었습니다. 한마디로 못난이 물건들이었죠. 부사님들도 못난이들이 나가야 가격이 오를꺼라고 하셨습니다. 그래서 싸다는 생각을 못했고 이왕이면 RR 물건을 좋은 가격에 사고 싶어서 욕심을 부렸으나 깎아주기는 커녕 가격을 올리는 매도인들 때문에 멘붕이었습니다. 뉴스기사와 현장의 괴리가 매우 컸던 상황이었습니다. 

엎친데 덮친격으로 2월 초에 오쏘공(오세훈이 쏘아올린 작은 공 - 토허제)으로 제가 보고 있던 단지들은 완전한 매도 우위로 돌아섭니다. 오세훈 시장이 토지거래허가구역으로 묶여있던 강남과 잠실을 풀어주면서 서울은 불장이 됩니다. 안되겠는지 한 달 만에 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대 재지정을 합니다. 덕분에 현장은 대환장 파티! 오락가락 규제 속에서 현장은 거래만 멈췄지 가격조정은 안되는 상황(매수자 붙으면 올리는 집주인도 많았음)이었습니다. 

 매물코칭

실전반 매코 쿠폰을 쓰기 위해 매물코칭을 시도했다가 또 한 번 놀랍니다. 실전반 광클수준으로 광탈을 거듭했기 때문이죠. 한 달만에 매물코칭 성공! 당연히 쿠폰은 날아갔고 2월에 어렵게 얻은 매물코칭에서 그래도 혼란했던 마음이 좀 가라앉고 지역을 좁힐 수 있었습니다.

당시 코칭 받은 1순위 물건은 4급지 구축 대장 59였는데 RR에 샤시포함 올수리, 법인전세가 그 단지 역대 전세가 최고가격으로 껴있는 물건. 만기가 8월이었지만 전세연장을 조건으로(제가 제시함) 매매가 가능했던 물건이었습니다. 하지만 RR이라 매매 가격도 최고점이었죠. 주인도 꼭지에 사서 손해보고 파는거라 네고가 힘든 물건이었습니다. 

2순위는 수도권 신축 84였고 그 지역 전세가 높고 향후 공급이 없어서 안전하게 투자 가능한 물건이었습니다. 

자유를향하여멘토님은 서울을 우선으로 하되 1번 물건의 매매가가 너무 높으니 가격 조정을 해보라는 가이드를 주셨습니다. 그게 안되면 2번 물건도 괜찮다며 수도권에서는 신축 투자가 향후 전세 상승분을 취할 수 있어 재투자를 할 수 있다는 말씀도 주셨습니다. 투자공부하면서 육아를 핑계로 2년째 일을 쉬고 있는 저는 지방에서 수도권으로 2월에 이사를 왔고 재취업까지 시간이 걸리므로 신축투자가 유리할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.  

모두 날리다

1번 물건의 네고를 시도했습니다. 3000 낮은 가격으로 던졌고 다른 단지 물건도 보여드리며 안 깎아주면 그 물건을 하겠다고 선포했죠. 매도인과 엎치락 뒤치락 1500까지는 깎았습니다.(지금 생각하면 많이 깎아준 거임)그 이하는 절대 안된다며 버텼습니다. 결정의 시간이 왔죠. 하하. 그 물건을 했어야했는데 저는 알량한 자존심에 그렇게 물건을 보냅니다. 그로부터 한 달 뒤에 매도인이 원하는 가격에 팔렸습니다. 제가 네고를 시도할 때는 높은 가격이었는데 팔릴 때는 호가들보다 낮은 가격에 말이죠. 그 당시에는 비싼 가격이었지만 두 달 후에는 비싸지 않은 가격이 된 것이죠. 

네고를 시도하는 동안 2번 급매도 날아갔습니다.

보고 있던 1등 생활권의 전세대기자가 있던 학군지 단지도 날려서 마음이 와장창 무너졌습니다. 

이외에도 많은 물건을 날렸지만 이 세 개가 정말 괜찮은 물건이어서 계속 생각나네요. 

투자 물건을 만나다

 1번 단지는 그 사이 호가가 너무 올라버려 투자금 안에 들어오지 않는 단지가 되어버렸습니다. 게다가 옆에 신축이 들어와 입주장이 맞물려 전세가 쭉쭉 내려가 투자금이 더 벌어져버렸죠. 그래서 2번 물건이 있던 단지의 다른 물건(최저호가)을 네고했습니다. 2000을 네고해달라고 하자 부사님이 커트하는게 아니겠어요? 그 가격은 안된다며 해보지도 않고 본인이 못한다고 했습니다. 부사님을 졸라 네고를 시도, 아니나 다를까 매도인이 2천을 깎아주기는 커녕 1000을 올려버렸습니다. 허허. 거래가 멈췄던 수도권 신축도 드문 드문 상승거래가 이어지고 있었습니다. 그게 3월이었습니다.

4월엔 감사하게도 MVP 찬스로 지방투자실전반에 합류하게 되어 지방임장에 몰두하고 있었습니다. 거듭되는 네고 실패로 몸과 마음이 너무 지쳐있는 상태였죠. 하지만 감사하게도 실전반이라는 환경이 텐션을 높여주었고 넘사벽인 일공일오튜터님이 계셔서 용기를 낼 수 있었습니다.

2번 단지까지 날리면 수도권 구축을 투자해야되는 상황이라 더이상 기회를 날릴 수 없다는 마음으로 그 단지의 다른 부동산에 전화를 돌렸습니다. 그 중에 저에게 호의적인 부사님을 만나 그 분과 매물을 털었지만 투자 가능한 물건이 없었습니다. 다들 호가를 올렸고 가격조정이 되는 물건은 40평형이나 저층, 탑층이었습니다. 

그러다가 운명의 매물을 만나게 되었습니다. 양도세때문에 급하게 팔아야 되는 물건이었는데 탑층이어서 보지도 않고 거절하고 있던 매물이었습니다. 부사님이 한 번만 보고 선택하라고 해도 탑층이라는 이유로 그냥 제꼈죠. 그 때 일오 튜터님께서 탑층이라는 이유만으로 제껴야 하는지 물음을 주셨고 다시 한 번 생각하게 됩니다. 40평형대 매물도 봤는데 탑층이라고 거르는것은 확증편향이 아닐까 생각해 매물을 보고 결정하기로 했습니다. 

이 물건은 탑층이라는 리스크만 빼면 로얄동에 선호타입, 엘베 2대, 시스템에어컨 3대에 뻥뷰가 기가막힌 매물이었습니다. 탑층이라고는 하지만 36층 건물에 이 물건의 라인은 32층이 탑이고 옥상이 박공지붕으로 이루어져 급격한 온도차이 또한 없었습니다. 당연히 누수나 결로도 없고 세입자가 깨끗하게 쓰지 않았음에도 곰팡이 하나 없는 깨끗한 매물이었습니다. 매도인이 분양받아 실거주는 하지 않았고 입주 초기부터 들어온 세입자가 6년을 산 집이었습니다. 이사가시는 날도 베란다에 걸터앉아 마지막으로 뷰를 감상하고 가시더라구요. 그 단지 많은 매물을 봤지만 이렇게 뷰가 좋은 집도 없어서 탑이라는 단점을 상쇄할 수 있는 수 많은 장점을 가진 매물이라는 생각에 투자를 결정하게 되었습니다. 

당시 서울 4급지 구축, 신축과 비교평가를 했는데요. 제가 할 수 있는 단지들은 비역세권 구축이었는데 수리비때문에 투자금이 더 많이 들어갔습니다. 비슷한 연식에 비슷한 입지(비역세 언덕 신축)의 1년 빠른 연식의 단지와 비교를 해봐도 전세가가 수도권이 더 높아 투자금이 적게 들어가는 상황에 전고도 수도권 물건이 미세하게 더 높아 수도권 물건에 투자하게 되었네요.  강남 접근성도 수도권 물건이 더 좋았습니다. (권유디 튜터님의 라이브코칭에서 강남 접근성 기준이 투자결정에 도움이 컸습니다 감사합니다!!!)

무엇보다 향후 공급이 없어 이미 전세가 많이 없는 상태였고 전세가가 많이 차오르고 있었습니다. 자향멘토님께서는 앞으로 옆동네에서 재건축 이주수요도 있을꺼라는 팁도 주셨습니다. 

이번에도 부사님 도움이 컸다

 우선 탑층이라는 리스크와 사정이 급한 매도인의 상황을 알고 있어서 호가에서 5000을 네고했습니다. 매도인도 급했기 때문에 3000까지는 깎아줄 의향이 있었지만 제가 부사님께 5000을 깎아줘야만 투자가 가능하다고 선을 그었기 때문에 부사님이 많이 애써주셨습니다. 신축에 속했지만 하자보수를 하지 않아 수리해야할 곳들이 눈에 보였습니다. 그걸 빌미로 깎을 수 있었고 세입자 만기가 이미 지난 상황에서 매도인은 세입자에게 돌려줄 돈이 없었습니다. 그래서 등기를 먼저 우리가 가져오고 주담대로 세입자를 내보내주는 조건으로 5000을 깎을 수 있었습니다. 최저 호가보다도 2000이 낮은 당시 실거래 최저가격으로 거래를 할 수 있었네요.

당시 제가 부산에서 실전반 임장을 하고 있었으므로 부사님과 전화로 실시간 협상을 해 나가야 했는데요. 이 과정에서 많은 것을 배울 수 있었습니다.

우선 제가 주도권을 갖고 협상안을 계속 제시할 수 있었던 점은 부사님께서 제 편에 서 계시다는 인상을 많이 받았기 때문입니다. 나중에 여쭤보니 부사님께서 이런 말씀을 하시더라구요. 

“사모님과 저는 궁합이 잘 맞는것 같아요. 처음에 저랑 꼭 거래하고 싶다고 하셨을 때 저는 심쿵했답니다. 어떻게든 좋은 거래를 하고 싶었어요.”

이 단지에서 처음 네고를 시도했을 때 함께 하셨던 부사님은 매도인 편이라는 인상이 강했는데 다른 부사님을 찾아서 거래한 것이 참 잘한 선택이었다는 생각을 했습니다. 알고보니 제가 처음 네고했던 그 물건을 이 부사님께서 단독으로 가지고 계셨던 물건이었더라구요. 처음 부사님은 깎지 못하셨지만 이 부사님은 200을 그래도 깎아주셨습니다. 결국엔 제가 다른 물건을 투자했지만요. 일잘러 부사님이셨다.

중간에 어려움도 많았는데요.

우선 세입자분이 하자보수신청을 했다고 하셨지만 관리사무소에 확인 결과 신청이 안되어 있었습니다. 입주 초기에는 신청을 했을 수도 있는데 작년에 최종 조사 했을 때 신청을 안 했으면 소용이 없다고 합니다. 현재 소송중이고 9월에 결과가 나오는 사안이라 보상금은 받을 수 없게 되었습니다. 그래서 자비로 자잘한 수리를 하게되었는데 부사님이 인테리어 사장님들을 소개해 주셔서 저렴하게 수리할 수 있었습니다. 

도배, 탄성, 타일 3장, 욕실 줄눈, LED전구, 거실 걸레받이 실리콘 보수까지 300만원 안에서 해결할 수 있었습니다. 또 몰랐던 사실이있는데요. 비데가 고장나면서 변기 누수가 발생했던 사실을 관리사무소에서 알게 되었습니다. 다행히 비데와 누수는 세입자가 수리해 주시고 나가셨습니다. 매수 시에 꼭 관리사무실에 확인하는 절차 잊지마세요.

두 번째는 주담대를 받는 과정에서 발생한 일입니다. 대출규제가 나오기 전이었습니다만 은행권에서 암암리에 대출을 축소하고 있었습니다. 부사님이 소개해주신 농협 상담사와 통화하고 주담대가 가능하다는 확인 후 매수를 했지만 등기를 가져온 날(계약서 작성 날) 농협은 그날부터 대출이 안된다는 청천벽력같은 통보를 했습니다. 그래서 평소 거래하는 은행에서 상담을 받는데 갭투자에 대한 안좋은 시선으로 지점장님까지 나오셔서 “나머지 잔금은 어떻게 할꺼냐” 등 본인들이 관여하지 않아도 되는 것까지 질문하여 결국엔 부사님과 은행직원이 통화까지 하는 사태가 벌어졌습니다. 그래도 이 은행이 의심쩍었는지 세입자가 동사무소가서 전출신고를 하고 확인서를 받아오면 대출을 해주겠다는 말도 안되는 얘기를 합니다. 부사님 말인즉슨, 어느 세입자가 돈도 안받았는데 동사무소가서 전출신고를 하느냐는 것이었죠. 결국은 다시 부사님이 소개시켜주신 상담사와 진행을 하게되었습니다. 같은 은행인데 지점마다 다르고 직원마다 다름을 느꼈습니다.

마지막은 등기를 먼저 가져오는 과정에서 현재 살고 있는 세입자의 전세금과 제가 새로 맞춰야하는 전세금의 차이가 1억이라 제 투자금과 주담대 받은 돈을 합쳐도 1억이 모자랐습니다. 그걸 부사님이 급기야 꿔주셨습니다. 대신 이자는 매도인이 내는 조건으로요. 그리고 계약서를 5월 말에 썼는데 6월 1일자 소유 기준으로 재산세가 나오기 때문에 1분기 재산세는 매도인이 내달라는 저의 제안을 부사님께서 또 협상해 주셔서 모든 조건이 저에게 유리하게 세팅이 되었습니다. 나중에 매도인분께 죄송하더라구요. 매수 후에 가격도 많이 올라서 매수인 아버님께서 많이 속상해 하셨습니다. 잔금일에 샤인머스캣 한 상자 보내드렸는데 더 좋은걸 보내드릴껄 하는 아쉬움이 있네요.  

부사님 덕분에 전세도 일주일만에 맞출 수 있었는데요.

매일 부사님께 전화드려 손님은 돌고있는지 누가 보고 가셨는지 물어보고 전세 홍보 문구 하나까지 ‘이렇게 해달라 저렇게 해달라’ 신경썼더니 부사님도 피곤하셨던지(^^) 다른 동네의 친한 부동산 사장님의 손님을 데리고 오셔서 바로 계약해주셨습니다. ^^ 대신 지인 부사님께 50만원만 복비로 드리는 조건으로 전세까지 맞췄습니다. 

여기도 사연이 있었는데요. 저희 부사님이 주변 부동산에 매물을 뺏기는 경험을 많이 하셨던지라 전세 홍보를 단독으로 해달라고 요청하셨어요. 그래서 제가 그럼 그렇게 해드릴테니 빨리 전세를 맞춰달라 했고 한 달 안에 해주시면 소정의 복비를 드리겠다고 했습니다. 그래서 원래 매매복비만 드리고 전세 복비는 안드려도 되지만 50만원을 드렸답니다. 받지 않으려고 하셨지만 제가 그냥 보내드렸습니다^^ 이번 투자는 부사님이 다 만들어주셨기에 투자가 가능했습니다.

1호기는 낀 물건을 투자해서 경험하지 못했던 다양한 협상, 수리, 전세맞추기 등 많은 것을 이 한 번의 투자로 모두 배울 수 있었네요. 

2호기 매수 과정에서 배운점

1. 앞마당은 미리 만들어놔야 한다. 정석대로 임보쓰면서 만들어놓자.

2. 네고는 한 번에 끝내는 것이 아니다. 

   자존심은 깎아주지 않는다고 물건을 보내는 것이 아니라 결국 투자를 하는 것이다. 

3. 부사님이 안맞으면 다른 부사님과 거래하면 된다.
4. 부사님이 소개해주는 대출 상담사와 진행하는게 효율적이다.
5. 저환수원리를 생각하되 무조건 거르지 말고 단점을 상쇄할 수 있는 장점이 있는지 살펴보자.

감사한 마음

지방에서 매 주 KTX 첫 차로 수도권을 향하던 

수 많은 날들과… 그 쓸쓸함도 이젠 안녕.

서울에서 주말에만 지방으로 오는 남편과 만날 수 없었던 

주말부부의 어긋난 생활이 1년이었네요. 

아흑.

몸도 힘들었지만 가족들과 생이별을 하며 

서로 힘들어했던 시간들이 주마등처럼 스쳐지나갑니다.

그래서 이를 악물고 투자했습니다. 

무엇보다 저를 믿고 따라주었던 가족들에게 

너무 감사하고 미안합니다. 

서울투자는 하지 못했지만 

지방에서 수도권으로 

갈아끼웠다는 사실에 만족합니다.^^

그리고 이 하나의 투자로 

여러 경험을 뽑아 먹었으니 

잘한 투자라고 생각하겠습니다.

제 첫 실전반 튜터님 갱지지튜터님!! 

존재만으로도 감사드립니다^^

12월 실전반에서 많은 통찰력 나눠주시고 

매물 하나 하나 다 코칭해주신 방울모자튜터님 감사합니다.

라이브코칭에서 강남접근성으로 가이드 주신

 권유디 튜터님! 

덕분에 심플하게 투자 기준 세울 수 있었습니다. 

감사합니다!!!

편견 깨주시고 용기주시고 

결국엔 투자까지 실행할 수 있게 큰 도움 주신

 일공일오 튜터님! 

튜터님 아니었으면 지금까지 투자 못하고 징징대고 있었을거에요. 

무한 감사드립니다. 

매코에서 선택의 폭을 좁혀주신 자유를향하여 멘토님 

감사합니다. 

각종 강의에서 통찰력 나눠주시는 

월부 튜터님, 멘토님들, 직원분들 

모두 다 감사합니다. 

응원 주시고 용기 북돋아주신 

네비님, GGZ, 큰1이들, 방울팀, 신투기팀, 맘투자자들, 실준팀 동료들 

감사합니다. 

지금 너무 힘들어서 포기하고 싶으신 동료분들!!

한 걸음만 더 내딛으면 성공이 눈앞에 있습니다.

조금만 더 힘을 내주세요!!!

모두 할 수 있습니다!

제 후기가 조금이라도 도움이 되시길 바라며

긴 글 마칩니다.

읽어주셔서 감사합니다!!!